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ZAKER房产 2021-12-06

旧改持续推进,黄埔出台最新城市更新政策

黄埔旧改的步伐仍然在继续,并未如市场想象的那样被叫停。

在经历了诸多波折之后,黄埔也终于迎来了最新政策。

近日,黄埔区城市更新局发布了《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施(稿)》。

该文件针对黄埔区旧改项目中关于城市居住、产业规划等多个内容做了详细限制和说明。

例如,在产业和居住比例上,黄埔城市更新局指出,知识城、科学城、黄埔港片区内旧改项目,融资地块与商产业等公建配套原则上应分别占到总建筑面积的 40%、30%、40% 以上,或者,旧改项目的产业建设量不低于总建设量的 30%

另外,对于各大片区的拆迁规模和方式,城市更新局也有明确指导。像黄埔港片区需要加强历史文化保护,推进老旧社区的微改造,而科学城则主要坚持产城融合,补齐高端服务配套;而未来能大规模拆迁的,可能只有知识城。

同时,意见稿还明确要求,对于限销售对象、限房价的 " 双限房 ",在旧改规划中,配置不得低于融资住宅区总建筑面积的 5%,并要求这些双限房,必须以不低于融资区最近一期商品房备案价下浮 10% 以上的价格出售给符合资格条件的人才。

全文如下:

广州市黄埔区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施(稿)》(2021 年 12 月征求意见稿)

区城市更新工作领导小组各成员单位:

为贯彻落实中央、省、市有关文件精神,根据区政府常务会议审议意见,结合广州市市委、市政府城市更新项目核查工作,我局对《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施(稿)》进行修改完善,现征求区城市更新工作领导小组各成员单位意见。

附件:广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施(稿)

                                  广州开发区城市更新局

                                            2021 年 12 月 3 日

第一条 为深入贯彻落实中央关于生态文明思想、城市工作重要论述和关于广州加快实现老城市新活力、" 四个出新出彩 " 等重要指示精神,进一步深化省 " 三旧 " 改造改革创新试点,以内涵集约、绿色低碳发展为路径实施城市更新行动,优化 " 三旧 " 改造模式,提高节约集约用地水平,加强文物古树保护,强化产业导入,提升职住平衡,统筹推进城市更新九项重点工作,探索实施可持续发展的有机更新模式,努力实现存量提质改造和增量结构调整。根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63 号)、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》(粤府令第 279 号)、广州市城市更新 "1+1+N" 政策体系,结合实际,制定本措施。

第二条 坚持空间规划引领。坚持国土空间规划引领城市更新,将城市更新纳入国土空间规划 " 一张图 ",按照框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量的要求,探索构建国土空间总体规划框总量、管底线、立目标,更新专项规划定策略、划重点、统配套,详细规划定功能、控指标、落设施的规划管控传导机制,形成空间一张图、资源一本账、项目一个库、设施一张网、保护一清单的更新规划引导格局,确保国土空间规划的战略引领和刚性管控作用。

第三条 强化分区分类施策。把握城市发展规律,坚持集约发展、统筹谋划和 " 留改拆 " 并举,加强历史文化和自然生态保护,杜绝运动式、过度房地产化方式实施城市更新,不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益,按照 " 保护优先、规划引领、因地制宜、分区施策、分类指导、均衡有序 " 的原则科学有序实施城市更新行动。

黄埔港片区坚持以 " 四治 " 和九项重点工作为重点,通过城市更新着重推进低端低效物业和城中村改造,大力推进老旧社区微改造,加强历史文化保护和活化利用,助推珠江黄金岸线黄埔段高质量发展,提升城区活力和空间品质;科学城片区坚持以产城融合为导向的片区统筹、功能织补模式,通过城市更新补齐高端公共服务设施短板,提升科技创新配套、高端商业服务功能和居住空间承载力;知识城片区坚持全域整备、储改结合、增存联动、连片更新,通过城市更新保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展,实现地区功能和结构优化调整,助力乡村振兴发展。

第四条 优化规划调整流程。强化国土空间规划统筹引导作用,加强城市更新项目实施方案编报和详细规划调整进度相衔接,旧村、旧城改造项目详细规划(包括控制性详细规划、更新单元详细规划)调整草案应与实施方案同步编制,项目实施方案经区城市更新工作领导小组专项会议审议前,其详细规划调整草案原则上应通过专家评审,项目实施方案正式批复前,其详细规划调整方案原则上应通过区城乡规划委员会审议。

第五条 统筹解决规模指标。纳入城市更新年度计划的旧村改造项目因用地或规划限制无法平衡改造成本的,可在满足安置区和公服设施规划建设的基础上,按程序先行批复全部安置区和学校、变电站等独立占地公服设施以及部分符合要求的融资地块,其余改造成本差额或对应的融资建设量力争在 5 年内由自然资源主管部门通过申请落实城乡建设用地增减挂钩节余指标、优化国土空间规划建设用地布局、异地平衡等方式解决;确难解决的,经区政府、管委会同意,改造主体可申请采用政府征收储备模式进行改造。

第六条 优化退征用地供给。支持旧村改造范围内已完成标图建库的用地调整征地前置协商协议及退回用地报批规费。旧村改造范围内已完成征地前置协商协议,但未完成农转用及征收审批手续的用地,可调出原征地前置协商范围并由改造主体按规定退还政府相应费用;已完成农转用审批手续,但未完成法定土地储备程序的,可由改造主体按规定退还政府相应费用,退还费用的地块视作改造主体自行完善手续用地纳入改造。

第七条 优化 " 首开先建 " 流程。实行城市更新项目建设全流程信任筹建,项目实施方案中须编制首开区(含复建安置区、公服设施、政府产业用房)的 " 首开先建 " 规划建设方案专章。首开区选址地块应具备建设用地手续(标图建库地块应完善历史建设用地手续),且须重点排查历史文化遗产和各类安全风险和隐患," 首开先建 " 规划建设方案在征得区国土规划、住房建设、文化文物、应急管理、生态环保等主管部门的同意后,提交区城市更新工作领导小组专项会议审议,切实加快首开区规划建设进度。

第八条 优化土地置换标准。鼓励城市更新项目增加公共用地,对置换给政府的用地类型为绿地、道路等公益用地的,项目实施方案中独立用地公配、市政道路等公益用地面积不少于建新区总面积 30% 的,方可适用简化置换用地程序。

第九条 加强改造成本核算。城市更新项目专项评估报告涉及成本核算的,应先行提交各行业主管部门审查及专家论证,由其对费用标准出具意见后,再由区城市更新部门委托第三方进行复核审查。各专项成本仅能通过融资产业载体进行平衡,其中市政专项费用结合我市市政工程年度参考造价调整情况,按照建新范围 6 亿元 / 平方公里为基数进行估算。若项目用地紧缺导致无法经济平衡,其改造范围内的市政道路、河涌整治等专项建设费用均由区财政投入,不纳入改造成本,具体工程由区相关部门负责实施。

旧村改造项目原则上按照 4 年时间临迁费核算改造成本,项目用地面积小于 30 公顷,且改造主体在项目批复前书面承诺 " 一次性拆迁、一次性出让 "(即项目全部安置区和独立占地公配地块完成出让后方可申办其余融资区地块出让手续),方可按照 5 年时间临迁费核算改造成本。

第十条 规范合作企业管理。

(一)纳入城市更新计划的旧村改造项目,按规定通过改造意愿表决后,应按相关程序启动合作意向企业公开引入工作;待项目实施方案取得区政府批复后,可通过村集体表决方式将符合条件、公开引入的合作意向企业确定为合作企业。旧村改造项目合作企业因自身原因出现违约、失信、违反法律法规等规定情形的,经村集体、属地街(镇)或相关政府部门书面通知,在规定时间内仍不整改或整改未达要求的,应启动合作企业退出程序。

(二)纳入城市更新计划的旧城全面改造项目可由街道办事处(镇政府)按程序选定符合资质条件的区属或市属国企作为前期服务商,由其协助开展改造意愿征询、标图建库申报、项目储备库和计划申报、完善用地手续办理,以及项目实施方案、控规调整方案及拆迁补偿安置方案编制申报等前期服务工作。前期服务协议内应约定服务期限(含续约期限最长不超过 3 年)、主要工作内容、提前终止条件、违约责任等内容。

第十一条 优化项目产居比例。位于知识城、科学城、黄埔港片区的旧村改造项目融资地块产业建设量和留用地指标产生的权益面积(含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套)原则上应占融资地块总建设量分别不低于 40%、30%、40%;或旧村改造项目产业建设量(含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套)原则上不低于项目总建设量的 30%。

第十二条 强化改造职住平衡。

(一)对接企业员工居住需求。按照提前谋划、分区布局、集中建设、统一管理的原则,支持村集体在属地街镇的指导下,统筹村民自住部分以外的复建回迁房按中小户型集中规划建设;根据区发改、工信、科技、商务等产业部门对我区企业员工租赁需求的统计情况,鼓励区属国企对统筹的复建回迁房进行规范化、集约化租赁运营和管理服务。

(二)增加过渡性临时用房。列入改造拆迁计划的旧村项目应按照 " 因地制宜、分类指导 " 的原则开展动迁工作,位于核心区域、重点路段、重要节点或涉及 " 四治 " 和九项重点工作、重大基础设施和产业发展建设项目的地块应按相关要求推进签约拆除工作;项目内其他地块,特别是因用地、规划手续等客观因素不具备条件短期内启动建设的地块,应重点推进签约清零,在确保安全的前提下由属地街镇统筹改造主体或区属国企对签约后房屋进行统一回收和修缮,集中用作项目改造期间的过渡性临时住房,保障旧改村民及周边企业员工的临迁居住需要。

(三)探索规划建设限销售对象、限房价的 " 双限房 "。重点产业集聚区的旧村改造项目应结合功能定位和产业布局,在项目实施方案中规划配置不低于融资区住宅总建筑面积 5% 的 " 双限房 "。" 双限房 " 须按照与融资区商品房同步规划、同样标准、同等质量的原则进行建设,并按照该项目融资区最近一期商品房备案价下浮不低于 10% 的价格向符合购买资格条件的人才销售。区人社部门会同区相关部门根据我区产业发展和高层次人才情况,另行制定细则确定 " 双限房 " 的购买资格条件。

(四)规范回迁房屋流转。旧村改造复建区回迁房原则上要求村民自用,已办理 " 集转国 " 手续的回迁房建筑面积自持比例不低于 50%,且自取得回迁房不动产登记证后,自持年限不少于 20 年;自持以外部分,自取得回迁房不动产登记证不满 5 年或未完成补缴土地出让金的,不得上市交易。严格查处中介机构和员工违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为,严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续。

第十三条 加强产业导入监管。

(一)改造主体应在项目实施方案提交区城市更新工作领导小组审议后正式批复前,与区招商部门就项目产业导入要求等有关事项签订投资协议,协议应明确导入产业企业的类型、数量和经济效益等具体要求。

(二)改造主体应在项目实施方案提交区城市更新工作领导小组审议后正式批复前,与区国资部门签订政府产业用房移交承诺书,承诺书应包含移交价格、土地出让金缴交主体、建安标准、交付时限、产权登记要求、税费承担约定和违约责任等内容,并由区招商部门指导产业导入工作。

第十四条 加大产业导入激励。

(一)城市更新项目鼓励引进符合条件的优质项目可参照区有关产业和招商政策给予资金扶持;经区招商部门评定在旧村改造项目中引入了符合区域经济社会发展的优质项目,可将一定比例的资金奖励给予项目建设方。

(二)鼓励在城市更新项目中高标准建设购物中心、高端酒店,在竣工 5 年内经评定为五星购物中心、五星级酒店的,对该项目建设方一次性分别给予 3000 万元、1000 万元奖励。

(三)鼓励村集体结合区域产业发展规划和自身实际条件,按照产业需求的相关建筑标准,将村集体复建物业建设为孵化器、加速器等孵化产业载体,通过村集体企业自主或引入孵化服务机构合作运营。孵化产业载体获得省级或以上科技部门认定且经区科技部门认可后,对运营机构按其场地租金、改造及设施购置等费用的 50% 给予一次性补贴,最高不超过 1000 万元。

(四)鼓励临近轨道交通站点的城市更新项目结合站点地下空间实行一体化开发,综合统筹规划商业办公、地下交通、应急防灾等商业配套和公共服务设施,并可依据市相关规定按比例计收土地出让金,促进土地集约利用,提升城市建设品质。

第十五条 全力留存城市记忆。

(一)改造主体在项目实施方案中须全面调查梳理和评估论证改造范围内既有建筑状况,明确应保留保护的建筑清单及其线索清单,制定文物(省、市、县级文物保护单位及一般不可移动文物)、历史文化保护对象(历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、历史建筑、传统风貌建筑、传统风貌建筑线索)和具有保护价值的老建筑古民居等历史文化遗存保护、修缮、合理利用的具体措施。鼓励具备条件的历史文化遗存活化利用为博物馆、陈列馆等公共文化设施,其建筑面积可不计入项目新建计容建筑面积。

(二)改造主体在项目实施方案中须编制改造范围内大树和古树名木评估保护方案(专章),按照应留尽留、应保尽保原则制定系统性保护措施,若因客观原因存在确实无法避让的大树,在确保存活率的前提下,须委托有资质单位制定大树保护性集中移植方案,并做好充分评估论证和按规定办理审批手续。在大树获批实施保护性移植前,项目改造主体须按要求严格落实原址保护措施和管护工作。

(三)旧村、旧城项目各方案(专章)和专项评估报告应由相关主管部门或属地街镇委托具有相应资质条件的单位编制,各主管部门应按相关规定要求牵头组织召开专家会对有关方案(专章)和专项评估进行科学论证。历史文化遗产保护方案(专章)、大树古树保护方案(专章)、生态环境和安全生产等专项评估报告未经相关主管部门审批同意,城市更新详细规划、实施方案不得审批。

(四)改造主体开展动迁和建设过程中须严格落实好经相关主管部门同意的历史文化遗存和大树古树保护措施,严格落实划定保护范围和建设控制带等历史文化遗存保护要求,如发现历史文化遗存有损毁危险或未登记的具有保护价值的历史文化遗存,应当立即停止施工和保护现场,并立即报告相应的行政主管部门。项目供地、施工建设前改造主体应按规定完成考古调查、勘探等工作。

(五)未经城市更新部门同意,不得启动改造意愿征询等城市更新改造前期工作;对已实施微改造的老旧小区,原则上自微改造项目完工之日起 10 年内不得纳入全面改造计划。

第十六条 加强韧性城市建设。鼓励城市更新项目按照近自然、本地化、易维护、可持续的生态建设方式,优化竖向空间,加强蓝绿灰一体化海绵城市建设;城市更新项目不挖山填湖,不随意填埋小微水体,不随意改变或侵占河湖水系;项目实施方案编制过程中应落实政府批复的水系规划要求,如需调整,水系规划调整方案应先行提交区城市更新工作领导小组专项会议审议,再按水系规划相关规定办理调整手续。

第十七条 强化拆迁资金保障。

(一)改造主体在旧村改造项目开拆前须按照区城市更新工作领导小组专项会议审议通过的项目实施方案改造成本中的 4 年临迁费标准向属地街镇缴纳银行无条件履约保函(或一定比例的现金)作为拆迁保证金,拆迁保证金可根据临迁费发放进度逐期核销,但须确保留有不少于 1 年临迁费的金额;在项目实施方案批复后,剩余拆迁保证金可转化为复建安置监管资金。

(二)已批复的旧村改造项目实行分期建设的,当期安置地块的复建安置监管资金及项目拆迁费用须采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存,其中现金比例不低于 30%;其余安置地块的复建安置监管资金(拆迁费用除外)可以银行无条件履约保函的方式足额缴存。

第十八条 提升资金使用效率。旧村改造项目在确保预售商品房后续建设资金充足和安全的前提下,允许项目改造实施主体以现金保函形式提取项目融资区预售收入资金用于本项目复建安置区和融资区建设。

第十九条 建立多方参与机制。鼓励项目改造主体聘请第三方专业机构对改造实施方案中已编制完成的历史文化遗产保护方案(专章)、大树古树保护方案(专章)进行复核;区城市更新工作领导小组全体会议、专项会议审议项目实施方案时应引入专家学者参加论证审议;鼓励项目改造主体在旧村改造过程中集体表决、公告公示、签约动迁、注销产权等涉及集体或个人权益的重要环节办理公证手续;属地街镇对旧村改造过程中发生的纠纷应当及时组织调解,或引导当事人通过仲裁、诉讼等法律途径解决纠纷。

第二十条 建立齐抓共管机制。在项目实施方案批复后 3 个月内,由区城市更新部门代表区政府按要求与项目方签订城市更新改造项目实施监管协议。区发展改革、住房建设、交通市政、绿化园林、水务水利、农业农村、文化文物、供电燃气、信访维稳、国土规划、国有资产、公安消防、生态环保、产业经济等相关主管部门以及属地街镇按照相关政策法规和监管协议要求,各司其职对城市更新项目涉及的行业主管和职责领域实施具体监督管理和巡查执法,并在各自职责范围内依法查处各类违法违规行为,将相关违法违规行为人列入市场准入黑名单,落实信用约束和联合惩戒等措施。

本文件自印发之日起施行。区有关部门可针对本文件制定具体实施细则或工作指引。

出品 / ZAKER 房产

编辑 / 临川

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