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米宅 2021-12-06

中国楼市最大的“雷”或许不是恒大

1

上个周末,恒大又被刷屏。

起因无非是新华社的这条消息。

四大部门联合回应一个企业的危机问题,这足以写进新中国房地产发展史和中国改开史。

再加上之前恒大老大许家印被广东省政府约谈。

注意,已经开始约谈 " 老许 " 而不是其他高管,让人更加普遍浮想联翩。

但不管怎样,对于恒大问题。

相关部门已经做足了态度,摆明了立场,给予了足够的重视。

四句话概括所有要点:

恒大的事儿住建部不会不管,

恒大的事儿广东省不会不管,

恒大的事儿金融银保监不会不管,

总之,恒大的事儿,国家不会不管。

在古代,这种做法叫做——安民告示。

2

然而,在中国,尤其是 2021 年的中国,能像恒大一样,出了问题,被国家主要主管部门出安民告示的房地产企业,真的不多。

更多的 " 雷 ",则是一个个埋藏于二三四五线城市的大批隐形、分散之雷。

比如,中国最著名的灯下黑省会——石家庄。

2021 年 8 月 18 日当地警方发出公开通报,16 家开发公司遭立案侦查。

其中 2 家为外地企业,14 家是河北本土公司。

这些公司的主要问题大多数是开发商手续不全或者停工跑路,然而最魔幻的却是一个叫做——东方盛世城的项目。

它根本就没有五证,更谈不上手续不全。

它根本就没有开工,所以也谈不上停工跑路。

因为它是一个完全不存在的空气楼盘。

2016 年开始石家庄房价猛增,2017 年进入巅峰状态,市区当年的楼盘均价差点冲到每平方米 2 万元。

更关键的是市场热度,有证的,没证的,现房的,期房的,只要是图纸都能抢完。

在这种背景下,当地开发商河北恒建房地产开发有限公司开始利用旧城改造的名义进行空手套白狼。

首先,他利用关系,拿到了两份政府改造文件。

《长安区棚户区(危旧房)改造协议书》和《关于建明小区危陋房改造项目列入 2012 年征收计划的请示》,都是红头,都是政府内部流转的请示文件。

事后政府部门解释这两份文件是相关部门在 2012 年签发的,非伪造。

" 但,这仅仅是一份向上级主管单位请示,申请把建明小区列入改造计划名单的文件,并不是拆迁的公示材料,更不是开发许可。"

依靠着这两个盖着红章的红头文件,恒建地产从 2017 年 4 月份,恒建地产便在某写字楼大厦 2605 房间,以远低于市场行情的价格,开始销售房子,购房者以年轻人首套居多。

据当时购房者回忆,当时的销售现场最醒目的就是东方盛世城的效果图。

然后就是公示在销售部的两份红头文件的复印件。

这自然有人问开发商五证,特别是土地证办理情况,而得到的答复就是——

马上开始改造,拆迁完马上办土地证。

拆迁文件都已经办理,都是红头的,都是盖章的,都是领导批示过,你怕啥。

于是乎,开发商硬是凭借完全不存在的 " 东方盛世城 ",陆续销售出 100 多套虚假房屋,涉及金额 3000 余万元。

买房者,缴纳 30 多万到 100 多万,换来的只有一份《建明小区改造定向建设意向书》。

然而,拆迁哪里那么容易,当石家庄房地产热度逐步凉去,买房人开始觉得不对。

2019 年 12 月底,有人向官方咨询 " 东方盛世城 " 情况时。

长安区住建局答复说:" 开发公司已失联,此项目没有任何手续,依据市政府相关文件,该公司已涉嫌诈骗,我局已向市局及公安反映,建议投诉人向公安了解进展情况或向公安反映。"

无奈,有购房者只好到长安区人民法院起诉了恒建地产,法院以 " 先刑后民 " 为由,驳回了购房者起诉。

当然,东方盛世城绝非该公司唯一韭菜项目。

公司法人阚某,用同样手法,打着和石家庄鹿泉区大河镇霍寨村委会合作开发房地产的幌子。

在没任何手续的情况下,违规售卖虚构的 " 盛世天下城 ",并承诺 2020 年 1 月交房。

项目受害者也有 100 多户,涉及资金 3000 万左右。至今,该项目也没动工。

就是这样一个骗子老板,不久前才被警方拘捕,可惜的是人抓了,钱却没了。

更不要说让他组织复工,组织开发。

3

截止 2021 年 9 月 28 日,石家庄警方公布了十几家立案调查开发商名单。

本地开发商包括:联盛地产、鼎邦地产、恒建地产等十六家。

外地开发商包括:贵州华腾环球建筑有限公司、北京昊璟时代置业有限公司。

目前,石家庄市区涉及的问题楼盘,除翡翠家园、西湖一品、天颐佳苑、东方盛世城、盛世天下城外,君晓家园、天伦锦城(三期)、天阳御龙湾、9 号公馆、新希望大爱城、现代城、汇通天下、尚嘉苑(水尚嘉苑)、中阳润庭,以及平山县的荣成世家。

虽然,警方介入;

虽然,立案调查;

虽然,有些法人代表已经被刑拘。

但,政府面临的困局就是——多为皮包公司,账上无钱。

——法人结构关系复杂,处理程序漫长

——甚至,很多已经是陈年旧账,原始合同、证据被有意识无意识损毁。

所以,处理起来很困难,甚至像东方盛世城和盛世天下城,这种完全无法处理,无法复工。

当然,也需要理解政府的困难。

这种问题,牵头的多是当地的住建局,但是作为一个房子的主管部门,他们能有多大的能力调动司法,刑侦,银行,金融,法院等其他相关部门的力量呢。

4

从某种意义上来说,恒大的业主是不幸的。

因为,他们遭遇了恒大危机,他们真金白银购买的项目遭到了烂尾。

但是,从某种意义上来说,他们又是 " 幸运 " 的。

因为恒大的 " 雷 " 足够大,足够吸引眼球,足够引人关注。

所以,政府一定不会不管,一定会有安民告示,一定会有下一步措施。

大概率来看,恒大应该是不姓许了,但是大多数项目应该还能交楼(品质不用多想了)。

然而,对于中国更多的,二三四五线的东方盛世城类似的烂尾业主们(甚至不能说烂尾,应该说被诈骗),谁来管他们呢?

" 瓜 " 不够大,不可能惊动国家,不可能惊动住建部,甚至不可能惊动主流媒体,只能在地方媒体上,做出呼吁。

最后只能地方政府处理。

而地方政府力量有限,无法调动诸如省府、住建部、银保监等机构。

充其量就是法院查封,资产冻结,法人拘押。

但是,作用能有多大呢?

法院查封,这些企业多是皮包公司?

资产冻结,这些企业账面能有多少资产?

法人拘押,算是恶有恶报,但是对于老百姓处理这类问题能有多大的意义。

多少能实现老百姓 " 还钱 " 或者 " 交房 " 的目标呢?

而且,这不是一个石家庄的问题。每个二三四线城市差不多多多少少都有,尤其是三道红线,四档标准,融资困难的 2021 年中国楼市。

中国房地产 2021 最大的雷或许是恒大,但是 " 它 " 绝对不是中国所有城市开发最大的问题。

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