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楼市黄大大 2021-12-02

楼市果然回暖了!信号密集,接下来会大反攻吗?

楼市正在回暖!这不是买房人的错觉。

在 2015 年以来最冷的 " 金九银十 " 后,被打趴在地的中国楼市,枯木逢春。

中指院数据显示,15 个重点城市 11 月楼市整体成交扭降为升,环比涨幅高达 11.2%。

楼市大反攻,已经开始了。

其中,一线城市回暖更加迅速。北京上海几乎回到去年同期的成交水平。

四大一线城市的成交环比涨幅最大,高达 16.7%。

楼市的冬天,已经过去了?

从调控力度来说,北上广深依然压力山大,风声鹤唳。近期也没啥政策刺激。

广深的二手房指导价威力尚存,上海的 " 三价就低 " 的打击力度更大,而北京刚刚经历了 " 多校划片 " 的学区房定向爆破以及海淀的二手房挂牌指导价。

但就是在这种情况下,楼市也开始回暖了。

北京止跌回升。据住建委数据,截至 11 月 29 日,北京当月二手住宅网签 11021 套,重回过万水平,止住了七个月来的连跌。

一线城市成交面积同环比情况 图源:中指数据 CREIS

广州也来势汹汹。网易房产监控数据显示,2021 年 11 月广州一手楼网签成交 9268 套,已经逼近万套,接近六个月前的水准。

就连冰封已久的深圳二手房市场,也重新活跃起来。11 月二手房成交量也冲至 2118 套,环比大涨三成,重回 2000 套以上,止住了七个月的跌势。

似乎,中国楼市要走出寒冬,进入春天了。

最直接的关键原因,来自信贷的放松。买房人,搞钱又变得容易了。

当前优质城市的楼市瞬间转凉,本质不是因为这些城市失去了价值,而是因为信贷收紧。

前段时间的信贷,到底卡得有多紧?

根据贝壳研究院监测的数据显示,自 2020 年末以来,监测的 90 城平均房贷放款周期不断延长,十月份甚至逼近 80 天,是近几年来的峰值。

但现在,情况发生了转变。

十月份,央行金融市场司司长邹澜表示," 少数城市房价回稳后,房贷供需关系也将回归正常。"

11 月 10 日,央行就首次公布了个人住房贷款单月数据,10 月末银行业金融机构个人住房贷款余额比 9 月增加了 1013 亿。

这个信号就非常清晰了。

果然,各大城市非常上道,分行、支行立马吭哧吭哧开干。

加快放款、降低资质要求、定向下调首付比例,以及放宽二手房贷款…… 全都一股脑儿来了。

广州、上海各大银行放款周期从 4-6 个月降至最快 1-2 个月,建行甚至出现了 1 个月就能放款的单子;

青岛部分银行额度放开,周期回归到 0.5-1 个月,惠州部分银行也针对合作项目加快放款,周期降至 1-3 个月 ......

前段时间还恨不得把你家底盘个一清二楚,处处卡人的银行,现在突然变得很好说话——

图源:南方周末文章标题

广州部分银行放宽首付来源的审查,只要查到父母层面就能过关;

佛山直接下调外地客限购区的首付比例,从四成降到三成;

对于首套抑或是资质好的客户,大连首付甚至降到两成。

不只是降低门槛,就连房贷利率也有所下调。

当前,广州、佛山、成都、惠州、苏州和绍兴等城市都下调了房贷利率。

其中,成都建设银行针对首套房的房贷利率甚至猛降 60BP,回调至 5.61% 的水平。

现在看来,目前所有的操作层面变化,都应了此前银保监会在三季度重点工作会的承诺:

在贷款首付比例和利率方面支持首套房购房者。

信贷放松,中国楼市的超级机器,又吱吱呀呀地开动起来了。

地方政府,在 " 因城施策 " 上开始充分展示其灵活性。

10 月 28 日,湖南六部门出台 10 条措施,促进非住宅商品房去库存,支持商改住;

11 月 22 日,广州方面传出," 广州二手房贷可以不按照二手房参考价 "。‍

11 月 29 日,上海表示,凡在上海五大新城和自贸区新片区就业的本市应届研究生毕业生,都可以直接落户买房!

......

春风吹一吹,这厢还没化冰,那厢已经有城市开始喊 " 热 "。

甚至,有的销售开始骚动,叫嚣着要准备涨价,还拿出了像模像样的调价计划。

当然,现在喊涨为时尚早。

更多的城市,还是寒风阵阵,有的还在生死边缘挣扎。

比如东北 F4,正在手牵手,比比谁更凉——

大连,楼市成交环比降幅 39.2%;

沈阳,偷偷摸摸搞了个 " 解除限购限售 ",报出来之后不到一天就被叫停;

长春,把压箱底的所有招数都使出来了,又是鼓励农民购房,又是允许组合贷,最后直接在三次供地 " 摆烂 ",表示不提供住宅用地;

哈尔滨,继买房最高补贴 10 万之后,又闹出了 "0 首付 " 的丑闻;

......

不只是东北大降温,其他三线城市如韶关,楼市成交下滑也极为严峻,环比降幅为 42.5%。

此外,福州、连云港、宁波等也都还在不同程度的成交下滑。

只有大水退去,方知谁是裸泳。

那么,明年的楼市将何去何从?最后一个月,是抄底的良机吗?

我们回到国家宏观形势看看。

今年的三季度的数据出来后,让人大跌眼睛——同比增速跌破 5%,只有 4.9%。

这个数据已经让不少机构下调了四季度的预测,降至 3% 左右。

对中国来说,这是一个非常罕见的低速了。

不止如此,再结合一些相关信号——

高层指出 "经济面临新的下行压力",并重点强调要强化 "六稳" 和 "六保 "

11 月 30 日,中国银行发布《2022 年经济金融展望报告》提出,短期来看,防止房地产投资过快下滑、维持房地产市场相对稳定对于经济企稳十分重要。

报告从多方面详细阐述了房地产行业对于我国经济的重要性。

例如,往年房地产消费对于 GDP 增长的贡献率较高,其上下游行业同样能拉动大量就业。

房地产消费对 GDP 增长的贡献率 ( % ) 来源:《报告》

事实上,从去年年底开始的房地产大整顿,已经把楼市打到半死不活,带来了很多相关影响——

土地流拍潮席卷全国,从成交看来,远远比不上往年的水平。

地方不敢拿地,没钱拿地,连万科都喊出了 " 节衣缩食 ",释放了明年可能比今年更差的预期。

而土地成交低迷,将直接影响地方政府的负债,导致地方入不敷出。根据财务部数据,我国地方政府债务在今年 10 月末已经达到了 29.65 万亿。

看来,中国似乎又到了房地产大展拳脚的时候。

在央行发布的三季度金融报告中,此前一直强调的 " 坚决不搞‘大水漫灌’ " 和 " 管好货币闸门 " 都被删掉了。

从历史经验看,2018 年的第三第四季度报告亦删去了这一表述,随后宽信用和宽货币便随之而来。

历史总是何其相似。

接下来的房地产松绑,大概率会缓解房企的融资困难,重新生龙活虎。

各地政府也在第三次供地中的直接让利,就差拿个大喇叭喊 " 快来买地 " 了——

广州取消了此前在部分区域试行的限房价政策,福州的房价指导价上浮,杭州上调了部分地价 ......

当前政策已经明显筑底,房地产的走势也清晰起来。

可以确定的是,对一二线热点城市来说,市场底已经陆续到来,成交回暖。接下来,很难指望优质项目的房子价格再继续回调了。

量在价先,春江水暖。

如果有合适的机会,今年底、明年初,就可以在意向城市抓紧上车了。

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