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ZAKER房产 2021-12-01

缺钱也要做旧改?标普下调合景泰富评级至“负面”

近期,合景泰富正可谓是冰火两重天。

在昨日,合景泰富以 147 亿的价格斩获南岗旧改,成为黄埔开展城市更新以来,挂牌招商最贵的项目。

但与此同时,在 11 月 25 日,国际知名评级机构标普将合景泰富集团的评级展望从 " 稳定 " 调整为 " 负面 ",高级无抵押票据的长期发行评级为 "B"。

根据标普评级内容显示,在未来 12 个月内,由于现金生成能力疲软、融资渠道趋紧且需偿还或有负债,合景泰富集团流动性的恶化程度可能超过此前预期,而该公司的杠杆率也可能因利润率收缩而上升。

标普方面还指出,合景泰富集团此前未披露的债务或担保削弱了其流动性缓冲,同时严峻的经营和融资环境也将限制其生成现金和进行再融资的能力。

据了解,在 11 月初,合景泰富在偿还了 30 亿元人民币熊猫债(即非中国发行人所发行的人民币计价债券)后,到 2022 年末时,其还将有约 160 亿元人民币的债券一次性到期或可回售债券进入回售期。另外,持续下滑的毛利和销售额,也会让合景泰富的流动性风险雪上加霜。

销售遇冷,毛利率下滑

今年以来,房地产调控政策相继出台,去年过热的房地产市场遭遇寒流,房价进入下行通道,房企销售额持续低迷。

国际统计局显示,2021 年 1 月至 10 月,新房销售规模同比降幅扩大至 22%,房屋新开工与竣工面积单月分别同比下降 33% 和 21%。

在这种环境背景下,合景泰富的成绩也不理想。

据统计,2021 年 1-10 月,合景泰富的总销售额为 61.2 亿元人民币,仅占全年销售完成率的 69.45%。中房网测算,今年 1-10 月典型房企销售目标完成率均值为 78.36%,而合景泰富的这一数值明显落后于整体平均线,排在 51 家典型房企中倒数第十位。

不仅如此,合景泰富 2021 年 10 月的未经审核销售数据显示,合景泰富集团及其合营企业及联营公司之预售额为 93.61 亿,与去年同期相比减少 25.3%;预售建筑面积约为 502000 平方米,与去年同期相比减少 25.1%。

标普分析指出,根据合景泰富前十月销售数据,预计其 2021 年全年销售额可达 1000-1050 亿元之间,现金回笼率约为 80%。从现在的数据看,要达到这个目标仍面临着诸多挑战。

除了销售量下滑之外,合景的毛利也呈现明显下降趋势。

调查机构 Wind 数据显示,今年上半年,A 股与港股上市的所有房地产管理与开发企业销售毛利率平均值为 35.40%,2020 年全年的销售毛利率为 33.76%,而同期合景泰富的销售毛利率分别为 30.06% 和 31.47%,普遍低于上市公司。

另外,随着年底业绩持续增加压力,合景泰富或将推出更多促销活动。标普认为,这在一定程度上导致公司利润率下滑,预计合景泰富 2021 年的销售毛利率会从 2020 年的 31.47% 降至 28%。

短期资金压力可控,长期仍面临挑战

在债务方面,合景也同样面临着困境。

据了解,从 " 三条红线 " 数据来看,截至 2021 年 6 月末,合景泰富的净负债率为 54.1%,现金短债比为 1.8 倍,短期偿债风险仍然可控,但其剔除预收账款资产负债率仍然略微踩到了红线,负债率为 71.8%。

虽然相比一些债台高筑的头部房企,合景泰富的负债压力没那么大,但在银根收紧,融资受限的情况下,踩过红线的合景泰富颇仍然有些坐立不安。

该公司高管就曾坦言,目前最想做的事情就是降低负债率。

据 Wind 数据显示,合景泰富集团目前共存续 10 只美元债和 2 只人民币债券,其中共有 11.5 亿美元的债券将于 12 个月内到期。

不过从短期来看,合景泰富依然有较强的偿还能力。

截至 2021 年 6 月,合景泰富的非受限现金为 426 亿元,标普估算,其中约有一半位于控股公司层面,已足够覆盖未来 12 个月到期的债务。此外,标普还指出,未来 12 个月内,合景泰富可产生 240 亿至 260 亿元的经营性现金流 ( 扣除利息支出 ) 。

难的是在未来。

合景泰富不仅有 160 亿的债券到期,而且随着楼市的持续下行,在房地产行业在信贷端、土地端都有所放松的前提下,但市场行情回温依然缓慢现实,无疑会拖慢合景泰富的回款速度。

另外,迟迟未公布的房地产税试点也会让市场继续摇摆,充满不确定性。

百亿旧改可能并非合景独角戏

在这样的背景之下,合景泰富的战线已经有所收缩。

在经营端的支出上,合景泰富方面也表示会保持谨慎拿地策略,坚持不拿错地,不拿贵地,踩准节奏拿地,保证利润率水平。

据了解,今年以来,合景拿地不多。其上半年仅通过招拍挂在广州、天津获取 2 个新项目,总土地款 13 亿元,下半年较为大额度的拿地支出,也只是 7 月份以 19.9 亿元入手广州珠江新城一宗商业用地。

而南岗旧改的 147 亿天价交易,无疑会让合景泰富进一步勒紧裤腰带,甚至 " 钱紧 "。

不过,市场也有猜测,近期合景泰富已经与广州城市更新集团有限公司签署了战略合作,将在城市更新的多个领域进行深度合作。

因此,未来,黄埔南岗南片旧改不排除合景与其他房企共同开发的可能。

出品 / ZAKER 房产

编辑 / 临川

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