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新京报 2021-12-01

上海二手房骤冷背后:“学区房”降温、“三价就低”效应显现

为了刚出生的孩子提前准备学区房,在上海浦东上班的金融白领刘佳(化名)于去年春节后买了一套约 45 平方米的 " 老破小 ",总价 320 万元。这套房子位于上海徐汇区柳林路田林十四村,对口小学是田林四小。

根据链家 APP 显示,田林十四村最近一次成交是 10 月份,35 平方米的房子成交总价为 303 万元,单价约 8.6 万元 / 平方米。" 以 35 平方米一室户型为例,今年年初,一室户挂牌价基本在 350 万元,目前挂牌价在 303 万元左右。也就是说,去年下半年到今年上半年,学区房是涨价了一波的,但是自从学区房新政、‘三价就低’等新规实施以来,上海二手房降温比较明显。" 刘佳如是说。

" 三价就低 " 规则下,上海二手房成交量萎缩

事实上,上海二手房已经出现 " 二连跌 " 了。

据国家统计局数据,今年 10 月上海二手房销售价格环比下跌 0.4%。继 9 月迎来今年首跌后,二手房的降温仍在持续。而上海二手房售价 " 二连跌 " 的现象上次出现时还是在 2019 年。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出,上海三季度二手房的迅速降温与 " 三价就低 " 的政策相关。

今年 8 月 9 日,上海开始执行二手房申请房贷 " 三价就低 " 原则,即银行会根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价,选择相对最低的价格来审批贷款额度。上海推出的 " 三价就低 ",可谓是加强版的二手房指导价,直接影响着楼市成交。

" 比如一套 1000 万元的房子,如果银行评估价 700 万元,就只能按照 700 万元来进行贷款审批,相当于首付款直接抬升到 545 万元。" 某沪上中介人员告诉记者," 目前绝大多数的评估价相当于市场价要打到七折或者八折,即使是首套房,首付比例也从 35% 提升到 50% 以上。"

" 三价就低 " 规则刚一实施,就直接导致了上海二手房的成交量骤减。据上海链家研究院监控数据显示,今年 8 月,上海全市共成交二手房 1.8 万套,环比下降 24%,同比下降 40%。9 月继续延续 8 月的下降态势,上海全市共成交二手房 1.2 万套,环比下降 33%,同比下降 61%;成交金额 378 亿元,环比下降 34%,同比下降 66%。

而从刚刚过去的 10 月来看,上海全市共成交二手房 1.3 万套,环比增长 8%,同比下降 53%;成交金额 422 亿元,环比增长 10%,同比下降 57%;套均总价 314 万元,环比持平,同比下降 9%;成交均价 38812 元 / 平方米,环比增长 1%,同比下降 7%。

" 今年 10 月,上海二手房成交量依然在底部徘徊,单月仅有 1.3 万套左右的成交量,同比下降 53%。从前 10 个月的累计同比来看,增速为今年以来首次降到个位数。从价格来看,也是在低位徘徊,同比增速已经连续三个月出现负增长,从累计同比增速来看,增速处于下行的态势,目前累计同比增速仅为 1%。" 上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析称。

二手房成交量同比骤减一半也导致了上海老中介处于 " 无单可开 " 的状态。某经营上海杨浦区学区房的沪上资深中介人员告诉新京报记者:" 杨浦区二手学区房目前市场比较冷淡,看房的人也不多,房东急售的话,相比于之前来说,是有议价空间的。"

" 降价的二手房多了,但降幅并不大 "

李丽(化名)于 2019 年在杨浦区买了控江二村的学区房。李丽称," 买房两年了,几乎没怎么涨价。" 据李丽介绍,以控江二村 30 平方米小户型为例,2019 年的总价为 155 万元,2021 年 4 月的成交价上涨到 216 万元,而到最近一次成交出现在 5 月,由于业主急售等原因,成交价为 189 万元,此后再无成交案例。

记者注意到,部分高端楼盘成交价也有所下调。据市场消息称,徐汇区滨江百汇园一套 264 平方米房子的挂牌价从 4180 万元下调 800 万元至 3380 万元。

" 类似 800 万大幅度调价的行为是个别的,不排除博人眼球的促销行为,还是要看实际成交价格,而不是个别挂牌价格的跳水。上海二手房近半数以上的成交价是有所下调的,但是下调的幅度相比于今年的高点时约有两个点。" 卢文曦表示。

值得一提的是,去年上海房价上涨最先以 " 学区房 " 带动,而今年 3 月 16 日上海发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,给过火的学区房市场浇了一盆凉水,类似于控江片区、塘桥片区等学区房 " 老破小 " 率先降价,也带动上海二手房回归理性。

从二手房房价下调的区域来看,主要集中在五大新城区域。据链家数据显示,上海前 10 个月累计均价同比下跌的区域为金山、浦东、奉贤和嘉定,而均价同比增速最高的还是集中在核心区域,前三位为黄浦区、徐汇区和普陀区。

" 今年以来,刚需型置业比较多,但是下半年以来,受到‘三价就低’和‘信贷收紧’的影响,首付比例高,部分刚需被误伤。这个政策是会长期执行的,但是,未来,评估价和市场价会进一步靠拢,首付比例会随之降低。" 卢文曦补充道。

" 目前来说,带看量有小幅的回升,但是从累计带看量来看,同比增速持续下行。预计到年底前,市场会保持目前平稳冷淡的状态。" 杨雨蕾如是说。

新京报记者 徐倩

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