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红星资本局 2021-11-30

直播试睡凶宅,7 折卖了!

曾因开启试睡直播上了热搜的凶宅终于卖出去了!

11 月 28 日,位于苏州吴江松陵的一套 " 凶宅 " 降价后第二次拍卖,最终以 128.5 万元成交,成交价相当于市场价打了 7 折。

有业内人士告诉红星资本局,购买 " 凶宅 " 时,应当注意是否是涉案财产、有没有被扣押和查封、房产在谁名下、是否还在按揭,对后续房产居住、保值、转手交易的负面影响也要有充分评估。

24 小时试睡直播

二次拍卖以市场价三分之二成交

11 月 10 日 10 点至 11 日 10 点,一 " 凶宅 " 在司法拍卖平台公开拍卖。为营造 " 凶宅不凶 " 的氛围,该房屋进行了 24 小时的试睡直播,引发大量关注。

据江苏省苏州市吴中区法院的法官介绍,所谓凶宅,按照传统观念来说是指发生过非正常死亡事件的房屋,具体到这次拍卖的房屋,是因为房主生前赌博欠下了一些债务,最后选择在自己的房子中烧炭自杀。该房屋由房主的妻子和小孩继承,目前正常居住中。

法官表示,后来债主起诉到法院,要求继承人在继承遗产的范围内承担责任,判决生效后案件进入执行程序,这处房产作为遗产中重要的部分进行拍卖。

这处位于苏州吴江区的房产建筑面积为 82.58㎡,市场价在 180 万元左右。首次拍卖设置的起拍价为 120 万元,相当于市场价的三分之二。整个拍卖过程有 414 人设置提醒,5.2 万次围观,却始终无人报名参拍。

对于流拍的原因,法院工作人员表示,除了大家对 " 凶宅 " 心存顾忌之外,可能是价格没有达到预期。

11 月 28 日 10 时至 11 月 29 日 10 时,该房产进行了第二次拍卖。起拍价降为 96 万元,最终以 128.5 万元成交。

这不是第一套拍卖成功的 " 凶宅 "。

去年 7 月,发生过凶杀案的杭州一 " 凶宅 " 以 222.14 万元成交,高于市场评估价 220.2 万元,而起拍价仅为 154.14 万元。

今年 10 月,温州一 " 凶宅 " 以 95.2 万元成交,拍卖起拍价 71.2 万元,评估价为 126.8 万元。

什么是 " 凶宅 "?

误买了 " 凶宅 " 怎么办?

究竟哪类房屋属于 " 凶宅 ",出卖人应负何种信息披露义务?误买了 " 凶宅 " 该怎么办?

链家房产经纪人张先生告诉红星资本局,链家定义的 " 凶宅 " 是在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀、意外死亡事件,并在公安机关有正式备案记录的房屋。

四川宪恒律师事务所陈律师告诉红星资本局,我国相关法律对 " 凶宅 " 没有明确规定,一般认为发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件的房屋为 " 凶宅 "。它并非是房屋客观的质量瑕疵,而是源于购房者的心理感受。病死、自然死亡造成的死亡都不算。

由定义可以看出,是否是凶宅,不以产权人的变更而发生变更。张先生指出," 即便房子的产权人变更了,房屋本体结构内依然发生过自杀、他杀、意外死亡事件,依然属于‘凶宅’,无论转手过多少次,都应在合同中注明。"

近年来," 凶宅 " 买卖引发的纠纷也逐渐增多。红星资本局在裁判文书网上搜索凶宅,共检索到 586 篇文书,大部分相关房产买卖纠纷是卖方(中介)隐瞒 " 凶宅 " 真相造成误买。

陈律师指出,《中华人民共和国合同法》第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。销售 " 凶宅 " 的出卖人应当承担告知的义务,即应将与房屋有关的全部信息充分告知买受人;买受人则享有对这些信息的知情权,即使合同中没有告知义务的约定,若出卖人故意隐瞒房屋为 " 凶宅 " 这一重大瑕疵,本质上也是违背了诚实信用原则。

" 出卖人未履行充分告知义务,买方可以侵犯信赖利益起诉要求一定的经济赔偿,具体赔偿数额并无法律规定,一般由法官自由裁量。" 陈律师提醒," 目前我国法律没有将‘凶宅’列入物理瑕疵,所以在过往的一些判例中,也出现过买了‘凶宅’无法退房的情况。"

陈律师建议,买卖双方在签订书面购房合同时约定解除条款,比如在合同上标明 " 出卖人确保未发生过死亡事件 " 的条款,对该条文约定违约责任,买方可要求退房并赔偿损失。

如果合同中没有约定解除条款,买方可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同,但要注意不要超过撤销权行使的除斥期间,起算是以当事人知道或应该知道 " 凶宅 " 信息的一年内。如果双方未在合同中约定违约金,可依据《合同法》追究卖方违约责任,要求降低房价款。" 在实务中一般可以降价 20-50 万元。"

购买 " 凶宅 " 应注意什么?

由于 " 凶宅 " 的价格比同地段住宅便宜 20%-30%,还是有一些能够接受的人群。如果在明知是 " 凶宅 " 的前提下仍然愿意购买,买方应该注意什么?

法拍经理康先生告诉红星资本局,购买 " 凶宅 " 比购买正常房产需要付出更多注意义务,后期可能存在的法律隐患和纠纷隐患也更多。

首先要明确命案的原因,防止买到涉案财产,还要确认有没有公安部门的刑事扣押记录和法院查封记录。

其次要确认房产在谁名下。" 有些凶宅还在死者名下,尚未办理继承手续。其继承人可能存在不确定性,或是继承人不认可买卖交易,容易出现交易纠纷。"

第三是要确认房产是否还在按揭。仍在按揭中的 " 凶宅 ",由于业主去世,其他继承人无力、无意继续供房贷,往往就会售卖房产,继承人之间可能有分歧。" 建议等按揭贷款结清、解除抵押、办完继承及换证手续后再行交易。"

最重要的一点是,买方要充分评估凶宅成因对后续房产居住、保值、转手交易的负面影响。" 比如需要接待刑事等各类部门,影响居住和使用。"

红星新闻记者 吴丹若

编辑 杨程

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