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樱桃大房子 2021-11-30

这些城市的房子不要买!

降价卖房已经成为下半年楼市的 " 主旋律 " 了!

房价大幅下跌,不仅地方承受不住,前期买入的购房者更是难以接受。

为了防止房价下跌而带来的一系列负面连锁反应," 限跌令 " 应声而出。

之前第一财经统计过,目前已经有 21 个城市已经陆续发布了 " 限跌令 "。

我看了一下这些城市岳阳、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州、惠州、徐州等等。

这里面大部分都是三四五线城市。

这些城市,只要一出现降价,或者购房者维权,地方立马启动 " 救市 "。

但大家发现没,同样是降价,一线和强二线基本没有出现 " 限跌令 "。

就说成都吧,上周天府新区一楼盘降价,前期买入的购房者则跑到网络问政平台留言控诉房屋降价问题。

竟然还被官方回怼了!

根据购房者所言,天府新区荣盛时代在 7 月份的时候卖 2.6 万 / 平,但是最近推出来的工抵房折算后,仅需 1.8 万 / 平,还赠送车位。

算下来,前期买入的购房者总共亏了 70 余万。

我在问政平台上看到,这类投诉还真不少,还有些人跑去了售楼处抗议。

但是四川天府新区公园城市建设局却直接回怼:楼盘降价销售没有违反房地产相关法律法规,属于企业商业市场行为。

还有武汉,之前光谷部分新房降价,有购房者跑去维权闹事,也许是闹的太过分了,最后竟然直接被逮捕。

同样是降价,同样是维权申诉,为什么成都、武汉的表现和岳阳、唐山、江阴、鄂州就不一样呢?

首先,不同城市的承受力度不一样。

四五线小地方产业弱,税收少,这些地方的财政收入主要还是以卖地收入为主。

如果一旦楼市冷下来,土地市场肯定会受到牵连,这对于小地方来说,财政收入锐减实在是无法承受之痛。

同理,四五线城市的购房者承受力也偏弱。

如果不是拆迁户,四五线城市的刚需收入并不高,还有大量的农民工进城买房。

一旦房价下跌,动辄几十万的亏损,对于他们来说是无法接受的。

而一二线城市经济发达,有产业、有就业。

房地产虽然很重要,短期内回调必然会带来阵痛,但地方有能力承受得住。

第二,两类城市的楼市未来预期不一样。

一二线城市,即便现在下跌回调,但是长期来看随着人口的不断流入,房地产市场依旧有未来。

相反,恰恰是因为房价短期内调整,有不少人趁机抄底上车。

但是大部分三四五线城市的房地产预期并没有那么乐观。

最近有个消息大家应该都看到了:2020 年我国的人口出生率,已经创下了 43 年来的新低。

《中国统计年鉴 2021》显示,2020 年全国人口出生率为 0.852%,首次跌破 1%,创下了 1978 年来的新低。同期全国人口自然增长率仅为 0.145,同样创下了 1978 年来的历史新低。

本来人口出生率已经越来越低了,加上四五线的人口还在不断流出,这对于四五线楼市来说,简直就是雪上加霜。

四五线的房产只有本地刚需买入,没有外地人,更加不会有投资客买入。

我一直以来的观点是:城镇化之后,必然是启动再一轮的大城市化。因为城镇化之后,很多农民进入县城了,现在也进入末期,那么接下来,越来越多人会进入省会和一二线,所以一二线会越来越强。

大家尽可以记住我的观点,等两年在来验证。

所以说,这些地方的房子是只有居住属性,居住属性,居住属性!

其实 2016 年那一轮上涨后,很多四五线城市房价基本就没有怎么上涨过,包括去年疫情后,很多一二线都涨了,但是不少三四五线楼市不涨反跌。

能 " 稳 " 就是最好的结局了,起码刚需该买的还是会买。

而一旦房价下跌形成了崩堤效应,那小地方楼市好几年都很难缓过来。

最后,楼市下行,各行各业都不好过,一二线也不例外。

但一二线之所以能扛得住,其实还有一个客观原因,就是政策的限制。

比如广州这样的一线城市,最近降价都降到内卷了,谁不想救市啊

奈何一二线城市的影响力太大了,是全国楼市风向标,一旦楼市放松或者救市,舆论立马炸锅,想救也救不了。

沈阳救市一日游就是最好的例子,全国媒体都在报道,连南昌这样的弱二线之前变相放松限购都被住建部点名了,最后只能收回。

房住不炒,一二线肯定要做好榜样的,这个 " 救市 " 的头,一二线城市肯定不能开。

但四五线就不一样,小地方楼市关注度也不高,不会对市场造成负面影响。

同时小地方因为没有投资客,即便救市,也只是想办法让刚需上车,这并不违法 " 房住不炒 " 的设定。也符合因城施策的原则。

说句实在话," 限跌令 " 真的可以限制房价不跌吗?

从目前的情况看来,几乎不可能。

" 满城尽是工抵房 " 就已经说明了一切。

工抵房说的好听,是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式,开发商资金链紧张,只能以房抵债。

但实际上,大部分城市的工抵房就是变相降价。

以上只是这段时间以来部分城市出现的工抵房项目。

还有很多小地方的工抵房项目,变相降价的项目更是数不胜数。

10 月份的 70 城数据里,一二三线城市的房价跌幅分别为 0.0%、0.2% 和 0.3%。

大家发现没,城市等级越低,跌幅越大。

即便 70 城里面的三线城市已经算是强三线了," 限跌令 " 照样无力回天,更别说那些小县城的楼市了。

限跌令,就是给楼市打了一支安慰剂,安抚刚需的心好让他们上车。

这个周末,我老家一朋友和我说,前几年在老家买的几套房子都亏了,现在想卖都卖不出去。

随着人口不断流出,大多数的三四线城市不再有投资价值,还是那个观点,老家的房子用于自住,不要多买,一套足以。

有钱把视野放到省会或者其他一二线。

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