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现代快报+ 2021-11-26

商铺隔墙被拆除,房东将租客告上法庭要求解约

现代快报讯(记者 邓雯婷)近日,南京市玄武区人民法院受理了一起房屋租赁合同纠纷案件,房东因为出租的商铺隔墙被拆而要求解除合同、恢复原状、返还房屋,租客却表示是为了适应商场的整体需要对商铺做出改变。最终法院没有支持原告的诉讼请求。

据悉,2015 年 9 月 26 日,原告与被告签订合同,原告将自己的商铺物业交由被告租赁并进行经营管理,用于开设数码生活时尚综合卖场,委托期限为 15 年。原告同意被告在本合同期限内,有权对标的进行适应商场需要的内外部整体软硬件装修改造升级、布局规划调整,但不得破坏建筑主体结构等。2020 年 6 月,原告发现自己拥有产权的商铺被拆除平整,多次与被告交涉无果。原告认为,被告在租赁合同期间内将承租的房屋擅自拆改主体结构,改变用途,构成严重违约,原告有权终止合同,收回案涉商铺。

案件审理中,法院组织双方前往案涉商铺进行勘验,现为商业公司的办公场所,没有隔墙,承重梁柱仍在。原告认为其购买的是钢混结构的独立商铺,两面是墙,前面临窗,现在格局已经全部变化。而被告认为原告购买的商铺两边并非所谓的混凝土墙,而是安全板做的隔墙,现在为适应商场的需要已经全部打通,根据实际需要重新分割空间。

法院认为,被告拆除原告商铺的部分隔墙并非对房屋主体结构的破坏,更不构成根本违约,原告无权要求解除合同并要求被告恢复原状及返还房屋。首先,被告的商铺为商场内的分割式产权商铺,被拆除的隔墙主要为分割商铺的四至界限,便于商铺的独立使用所设立,为了商铺整体使用亦可以拆除,规划变更后进行恢复也较为容易。被告拆除案涉房屋的隔墙目的并非恶意违约而是更好去履行合同。单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益,接受整个市场规划布局的限制和约束,才能获得稳定的投资回报。本案中,原告如果解除合同,收回房屋,必然会影响商场整体功能的发挥,损害商场其他业主的权利。个人利益与整体利益发生冲突时,更多地需要从整体性上考虑,为了保证物业整体功能的发挥,个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

承办法官刘静静表示,本案的案涉商铺为商场内的分割式产权商铺,在绝大多数业主均同意与被告签订被告租赁并进行经营管理,在此情况下,任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥,损害商场其他业主的权利,造成社会财富的极大浪费,不利于社会经济发展。本案中,该商场中商铺的各产权人与被告签订的合同已履行五年多,被告按约付款,被告在将商场整体改造后把该商场打造成南京知名的创业基地硅巷,实现了商铺收益的可持续性。在绝大多数业主同意出租商铺给被告的情况下,原告要求收回商铺的请求,显然不能支持。

法院经审理后判决,驳回原告的全部诉讼请求。

(编辑 陈海静)

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