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ZAKER房产 2021-11-26

千万级豪宅价格继续坚挺,你等得起吗?

今年 4 月份之后,全国楼市降温明显,去年房价一路高歌猛进的广州,也在调控政策的多重束缚下,重新回归温和。

楼市调控的背景之下,传统的金九银十再度出现冷热不均现象,各区市场分化严重。

黄埔、番禺、白云、南沙、增城等非中心城区相继打出工抵房、特价房的旗帜,但行情依旧一度遇冷。而随着房贷、信贷等金融端方面的放松,市场明显有触底反弹迹象,不少购房者已经开始转变观望态度,准备抄底入场。

不过,在经历了多个民营开发商暴雷之后,现在的购房者,对国企、央企开发商的安全系数,已经有了更为广泛共识。

而与此同时,在此前一轮的看空情绪中,也有一些区域表现出了异常顽强的抗跌性。

产品方面,千万豪宅也走出了独立行情。

这无疑,是为接下来购房思路,提供了一个清晰信号。

1、寒潮之后,才知道哪里最抗跌?

在一手市场方面,根据易居数据统计,国庆节前夕,广州全市 8 区共有 2000 多套房源集中入市。

然而外围区域均遭遇寒流,去化成数低迷,与之形成鲜明对比的,是位于海珠的千万豪宅观雲府以 76% 去化成绩占据榜单第一。

国庆节前各楼盘销售情况

市场实际情况也显示,海珠中海观雲府国庆首期开盘之时,一度遭遇爆抢。截止到目前,该项目累计热销超过 38 亿。

值得注意的是,这只是中心城区海珠逆势上涨的冰山一角。

据悉,截止到今年 10 月中旬,广州成交总价在 1000 万 / 套的网签豪宅达到 2093 套,创下近 5 年来的历史新高。其中,海珠又以 545 套的优异成绩领跑全市,与第二名荔湾区的 336 套拉开了 200 多套的距离。

近 5 年广州过千万豪宅网签数量

而这一成绩的主要贡献者,是中海旗下的几个重要项目。其中中海观澜府,更是以网签 163 套的数量问鼎全广豪宅热销榜第一位置。

2021 年 1-10 月广州千万豪宅热销榜单

除了销售量飘红,和外围区域出现的降价潮相比,海珠的新房价格也并没有因政策调控而有所松动。

根据克而瑞调查统计,今年 1-7 月,海珠成交均价达到 6.9 万 /㎡,超越天河,仅次于越秀。

而从 2006 年 -2020 年的涨幅趋势来看,海珠房价的上涨动力十分强劲。14 年里涨幅高达 8 倍,远远超过天河、越秀和荔湾三个主城区。

广州近 14 年各区房价涨幅

二手市场,海珠也表现出了强劲韧性。

对比 2020 年上半年,今年前 6 个月,广州各区的二手成交量均出现下滑,其中黄埔、南沙等区域跌幅明显,分别达到 21.7%、21.2%。就连中心城区天河、荔湾也出现了较大幅度滑坡。

相反,海珠以成交下滑 0.5% 的数据,排在全市降幅最小的位置,成交量超过天河。

图源:中原地产

2、中海瞄准市场稀缺性,布局海珠

众所周知,楼市的增长性,稀缺是始终绕不开的一个关键词。而这样的特征,在主城区海珠尤为突出。

可以说,这次海珠能在楼市寒潮中保持稳健,与土地和房源稀缺性的底色不无关系。

阳光家缘披露的数据表明,截止到 9 月底,今年海珠新房住宅获批数量只有 932 套,其中 9 个月之中,有 6 个月处于零供应状态。

2021 年 1-9 月海珠新批房源数量

不仅房源稀缺,土地端方面,海珠也是长期处在饥饿状态。

近 5 年来,海珠区宅地供应只有 8 宗,折算下来,全区每年只拍出 1.6 宗地块,并且在 2018 年和今年的第一轮集中拍地时,更是无任何住宅地入市。

海珠近 5 年拍地情况

土地端供不应求,导致土地价格长期居高不下。在全广地价排名前 10 的地块中,有 5 块属于海珠区,占据榜单半壁江山。

因此,海珠的每一次拍地,几乎都是开发商们大打出手,围猎抢夺的时刻。例如,去年 10 月海珠拍出的南洲路地块,即现在的中海观雲府项目,就曾引来 5 家开发商激烈围抢,在经历 47 轮的竞价之后,才被中海以高价收入囊中。

需要指出的是,正因为认识到了海珠稀缺性的价值,一向眼光独到的中海地产,近年来频频剑指海珠。相继在后航道沿线布局,陆续落子中海观澜府、中海观雲府、中海观澔府和蚝壳洲地块、江泰路地块等项目。

市场确实没有辜负有准备的人。

今年观澜府和观雲府都取得了不俗成绩,其中观雲府入市 50 多天,就销售出 38 亿。

需要指出的是,作为中海在海珠的第二个府系标杆作品,观雲府的逆势走俏,除了和海珠的稀缺特性相关,也与城市发展方向、项目产品品质有密切关系。

3、占位城市新中轴,与城市发展频率共振

进入广州 28 多年来,中海始终紧紧铆定城市中轴,站在主城中心,与羊城发展相向而行。

位于海珠南洲板块的观雲府,是承续中海豪宅野心的又一标杆项目,它的占位选址就与城市新中轴扩张路径相符。

每一座世界性的大都市,或多或少都有城市中轴的发展肌理,集聚岭南古文化底蕴与现代开放气息于一身的千年商都广州也不例外。

自秦汉时期开埠以来,广州这座始于拓荒,兴于商贸的城市,历经 2000 多年,从越秀山的传统中轴,到珠江新城—广州塔的新城市中轴,再到近年来城市东部的 " 科技创新轴 ",广州中轴线的生长,见证了羊城从荒凉到灯火如织的历史蝶变过程。

如果我们摊开广州的地图,广州的三条中轴,无论哪一条,都有南移的趋势。而位于珠江新城 - 广州塔这条中轴线上的中海观雲府,无疑踩中了这一城市发展旋律。

这一两年,随着广州塔、琶洲展馆、海心桥等刷新城市界面的地标性建筑相继落地,以及在建中的广州四馆(广州博物馆、文物馆、美术馆、科学馆)工程建设稳步推进,羊城的 " 海珠时间 " 正变得越来越近。

根据今年发布的十四五规划显示,未来海珠将围绕‘一区一谷一圈’思路布局,构建以数字经济、产城融合、城央生态宜居以及文商旅融合的城市示范区,大有接棒天河,打造宜居宜业的宏伟雄心。

而观雲府所在的中大国际创新生态谷,作为海珠规划面积最大的产业区块,整体上被定义为大湾区国际科技交流合作枢纽和创新创业集聚高地,同时也是生态休闲特色空间。未来这个片区将依托中山大学和其他国家级、省部级的科研优势,向海珠和广州输送科研成果。

另外,以琶洲为代表的数字经济区也已经初具雏形。目前,腾讯、阿里、唯品会、科大讯飞 TCL 等一众大厂陆续进驻,琶洲的人工智能与数字经济实验室,现在也汇集了 4 位院士、300 多位科研人员 ……

可以说,海珠,正在乘势而起。

除了产业方面焕新,城市更新步伐也在加快海珠城市发展的进度。

截止到目前,海珠已经有 20 条村启动了旧改相关工作,而随着中轴线上的沥滘海珠创新湾旧改推进,处在中轴南延段和创新湾交汇处的区域,必将迎来新的价值提升。

4、重新定义豪宅生活

处在海珠这片沃土上,中海观雲府可谓是汇聚了众多塔尖资源。

凭借地段、价值与品牌的多重引力,中海观雲府将主要 " 捕获 " 置业海珠的高净值群体。

①扼守湾区动脉,尽享老城烟火气息

观雲府周边多条轨交串联多个城市中心节点,扼守湾区枢纽动脉,撬动广州的现在和未来。

距离地铁南洲站仅 40 米,2 号线与广佛线双地铁交汇,4 站广州塔,5 站可连通珠江新城与广州南站,7 站直抵琶洲,交通便利,所见即所得。

而预计将于 2023 年通车,目前在建中的地铁 10 号线,则将连接起天河、越秀、海珠、荔湾四个行政区,串联起滨江东路、广州大道中、天河路、天河客运站等繁华地段和重要节点。

在公路交通上,观雲府同样十分方便。

经南洲路约 1 公里接驳广州大道,15 分钟即可畅达城央——珠江新城。

从社区门口出发,还可以通畅连接内环放射线(东晓南段),直接对接内环线,直通越秀北京路、荔湾上下九等城市标志性地点。

而通过环城高速,向东连接琶洲、鱼珠等新兴产业大区,可承接居住外溢;向西直通广钢、金沙洲等居住密集区,能消化大量密集人口带来的消费、休闲需求。

在建中的广州南站快速通道,借由南站枢纽位置,将极速连接深港,畅达珠三角其他城市,打造半小时湾区生活圈。

同时 3 公里范围内,还能享受老城区繁华商圈和成熟配套。周边的江南西商圈、乐峰商圈、海珠万达广场、广百海港城以及旁边的盒马鲜生,让业主的日常需求在 10 分钟生活圈内轻松得到满足。

②延续 " 府系 " 笔法,匠心制作豪宅范本

中海观雲府除了地理位置上的优势,还保持了中海府系产品的匠心细作、体验为王的精髓,并在中海观澜府的基础上,进行了产品迭代升级,拥有更为深刻的现代奢享生活内涵。

这种焕新力量,首先表现在楼盘外立面。观雲府将铜元素与建筑材料相融合,用现代演绎手法,形塑出 " 铜韵流体,奢金立面 " 的建筑美感。

同时,大尺度通透视野,也将周边的景观无限放大,北望城市地标广州塔,南瞰后航道宽阔江面。

样板房实景

其次,品质生活方面,中海的精研力量也随处可见。

健康厨房、智能助手、客厨一体化的 LDKG 空间,全细节探究城市精英人群高品质生活理念。

其中,在厨房健康方面,中海观雲府为了解决烹炒过程中带来的高温和油烟问题,除了配置大吸力抽油烟机,还增配了专为中厨设计的专业厨房空调,实现洁净无油烟。

健康厨房实景

而所谓的 LDKG 客餐厨一体化空间,是观雲府在观澜府和荔府 LDK 设计的基础上升级而来。它彻底地将客厅、餐厅、厨房以及阳台四种公共空间的界限完美打破,融入了中海关于家庭共融、和谐生活的思考。

164㎡户型图

例如,一体化式的厨房可封闭可开敞,更靠近餐桌的厨房岛台,让家庭成员在制作家庭美食的时候,还能与客厅的家人进行亲切互动,强化生活居家体验。

164㎡户型样板实景

同时,四大公共区域被串联一条直线上,除丰富了客厅的场景功能之外,还将室外景观最大程度的引入了室内,使这个超聚厅既有生活化气息,又有大尺度的豪奢体验感。

这种空间一体化的运用,我们也能中海观雲府其他空间设计上看到。中海观雲府共有四种户型,分别是建面 86㎡三房两卫、106㎡三房两卫、131㎡四房两卫和 164㎡四房两卫。

其中,建面 106㎡的三房产品,净宽 5.7 米分隔客厅,既可以成为全家人宽阔的游乐园,也能在需要的时候,让三房秒变四房,使生活拥有了 N+1 的可能。

在空间应用上做的行云流水的,还有 131㎡、164㎡的大户型,开间长度分别为 8 米、8.5 米的 L 型阳台,将景观平台延伸至次卧,270° 奢阔阳台,多重城市美景随意切换。

131㎡户型景观大阳台

就连建面约 86㎡的 3 房产品,也拥有 4 开间朝阳和 12 米超长 " 全面屏 " 景观,兼备改善人居体验和性价比的双重优势。

云端社交圈,触摸精英群体

中海观雲府不仅仅只是豪宅舒居之地,它同时也是融入城市精英的社交圈。

社区内的方舟客厅,没有沙盘、没有区位展示图,取而代之的是咖啡吧、花店和书墙。据悉,收楼之后,方舟客厅的场景设计会被原样保存下来。

中海正是通过这种所见即所得,把成本花在刀刃上的态度,来表达对业主未来生活的诚意。

方舟客厅实景

据悉,方舟客厅是全广州社区版持续运营运营的 " 方所 ",它将老城生活和现代社交内容融入其中。

在社区内,你可以在方舟客厅阅读、健身、学习花艺。

就以阅读而言,你能在这里看到许多关于全球各地的美食书籍,从茶、酒、咖啡到各色菜系做法。一切书籍,皆与你的生活美学相关。

方舟客厅实景

除此之外,在社区内,你还能海宝农场耕耘四季天地,与自然亲近或分享美食,还能在天际风景层与商业伙伴洽谈、会客,召开家庭派对,甚至在方舟客厅,你还能举办讲座、展览与品鉴会 ……

方舟客厅实景

可以说,这并不是一个简单的社区,它是集生活、社交与精神栖居的多功能家园。

随着人们对生活品质要求提升,占位城市中轴南延,主打稀缺、高增长性和改善人居的住宅,必将成为高净值人群绝佳选择。

而如今,这个难得的机会就摆在眼前。

在这个供应稀缺的节点上,观雲府和中海在海珠的三四子都将迎来加推。其中,观雲府近期将迎来收官之作—— 3 号楼。

全项目最抢手的 130㎡四房,将推出最后的 50 套房源,东南向设计,南瞰珠江盛景。

相比于其他楼栋,3 栋更远离南洲路,免于噪音干扰,西南向的 106㎡三房与西北向的 86㎡三房,堪称观雲府最静谧空间。

错过了观澜府 7.5 万 /㎡的一线江景,性价比更高的 6.5-7.6 万 /㎡主城区豪宅观雲府是绝不可错过的机会。既能坐拥中轴繁华,又能私享奢居体验,你还在等什么 ?

现在参与购房,还能享受观雲府 11 月加推限时优惠活动,新客户到访,可领取方舟客厅消费券,咖啡、小食免费品尝。推荐新客户成交即可获得税前 1 万元 / 套丰厚奖金。更多信息和选房咨询,可以扫码添加置业顾问微信。

出品 / ZAKER 房产

文 / 临川

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