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持续上涨 16 个月,海口二手房价格高企,房东仍在观望

岑其今年夏天从一线城市到海口工作,刚到海口那段时间几乎每个周末都在看房。由于新房客多房少,一些楼盘还有附加指标费等乱象,岑其 8 月开始逐步转向二手房市场。

10 月 26 日,岑其告诉 21 世纪经济报道记者,几个月下来,他仍然没有买到合适的住房。" 现在新房二手房都在关注,但最近房子看得比较少,因为新房房源少,很多二手房房东仍在等待房价上涨。"

从 2020 年 6 月开始,海口的新房、二手房价格已经连续上涨 16 个月。10 月 20 日,国家统计局发布 9 月的 70 城房价数据,数据显示,海口 9 月新房环比上涨 0.3%,二手房环比上涨 0.5,涨幅居 70 城第 2 位,今年 7、8 月,海口二手房环比涨幅连续两月排名 70 城之首。由于海口新房市场限价,二手房价格灵活,更能反映海口房地产市场变化情况。

二手房价格持续上涨

海口二手房价格仍未止涨。

中国房价行情网数据显示,海口 9 月挂牌二手房平均价格为 19042 元 / 平方米,同比上涨 24.38%;最近一月(9 月 27 日 -10 月 26 日)挂牌二手房平均价格为 19179 元 / 平方米,环比微涨 0.72%。

海口资深房屋经纪人陈筱告诉 21 世纪经济报道记者,10 月海口二手房价格变化不大," 涨得最快的是 3-9 月,今年年底和明年年初可能还会有一定幅度的上涨 "。另一位海口本地的房屋经纪人王张则表示,从他负责的区域看,9 月下旬房价有所松动,但幅度并不明显,整体比较稳定。

" 二手房价格还是太高了,而且价格全是业主说了算,在带客户看房的过程中还是会碰到业主加价的情况。" 林南也在海口从事房屋经纪业务,他向 21 世纪经济报道记者回忆,在带看过程中他曾碰到业主加价:第一次带看是一个价格,过了三五天再去看房业主就加价了。

" 有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好,购房者抢着买房。" 林南说。

海南省房协执行秘书长王路此前在接受媒体采访时表示,海口房价持续上涨背后是房地产市场供求关系的阶段性失衡。在需求方面,去年海南正式开启自贸港建设,市场对海南的认知和预期很高,叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房,市场购房需求扩大;在供给方面,海南宅地供应逐年下降,可建面积严重不足。

中指研究院数据显示,今年 1-8 月,海口共成交各类用地 28 宗,其中成交宅地 7 宗,共计 56.72 万㎡,同比减少 18.5%。

海口新房可建面积不足,加之海南去年 3 月 8 日起实施现房销售要求,进一步拉长了海口新房的入市时间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉 21 世纪经济报道记者,海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一,新房市场的一部分需求受挤压,进入二手房市场,带来二手房的购房压力,带动房价上涨。

21 世纪经济报道记者整理海口市自然资源和规划局数据发现,海口房地产市场以新房为主,今年 1-9 月新房累计成交 40741 套,二手房累计成交 16412 套,新房成交规模是二手房的近 2.5 倍。

从二手房成交量来看,今年 1-9 月平均每月成交二手房近 1824 套,其中 9 月成交 1597 套,销量仅高于 2 月,较 8 月下降近 19%。

严跃进表示,海口 9 月二手房成交量下降与银行信贷政策收紧的外部环境变化有关。近期北京、广州、成都、西安等多个城市均出现银行房贷额度收紧情况,放贷周期拉长。" 银行信贷周期收紧会对房地产市场带来压力,也会使二手房交易趋于理性。"

林南指出,海口房贷额度也在收紧,但首套房相对宽松,二套房审核十分严格," 快年底了要清账,进度就会慢一些 "。林南透露,他接待的很多购房者都是外地人才引进落户的客户,其中相当一部分人会购买两套房屋。" 很多人把户口迁到海南买房房子,完了再迁回原来的地方。" 林南说。

政策调控持续加码

为填补人才购房政策漏洞,9 月 18 日,海口出手调整人才购房等限购政策,包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳 12 个月及以上个税或社保,在首套住房购房合同备案之日起满 36 个月,方可购买第二套住房;未落户海南人才,满足本人家庭在海南无房且累计缴纳 24 个月社保或个税才能购买 1 套住房。另外,还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。

海口加强人才购房等限购管控,或亦为 9 月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。

事实上,近年来海南首提去房地产化,首推现房销售,持续强化房地产调控力度。

2015 年起,海南对房地产提出两个暂停:暂停批地、有地的房地产商暂停批建。2018 年 4 月 22 日,海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》,明确在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。另外,海南还推出新房限价政策和现房销售政策。

2020 年 6 月 8 日,海南政府领导在国新办新闻发布会上表示,海南的房地产不是外面想要多少就建多少,海南不能成为房地产的加工厂。

条条严厉的政策背后,是海南以 " 壮士断腕 " 的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书(2021)》显示,海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由 2017 年的 49.8% 下降至 2020 年的 38.7%,回落 11.1 个百分点;固定资产投资在压减房地产投资背景下 2018 年、2019 年连续两年负增长之后 2020 年实现较大增长。

10 月 23 日下午,全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点,房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,试点期限为 5 年,目前具体的试点地区和征税办法还有待明确。

严跃进认为,长期来看,房地产税的推进对海口的二手房市场存在利空影响。严跃进指出,在海南,投资者更愿意买新房,未来海口二手房市场的去化可能存在一定压力。

但目前来看,多位受访房屋经纪人和房东对海口二手房市场的态度都比较乐观。多位房屋经纪人告诉 21 世纪经济报道记者,目前房地产税的试点城市和征税细则尚未确定,海口二手房市场并未出现明显波动。

10 月 26 日,贝壳平台上海口有 8236 套在售二手房房源,较 8 月 18 日增加 3029 套房源,增幅 58%。但两名家在海口、家庭有两套住房的房东向 21 世纪经济报道记者表示,他们都没有售房打算。

" 我们选择再观望,现在还不清楚房地产税征收的细则是什么,但海南自贸港的政策利好却是明确的。" 其中一名房东说。

(文中岑其、陈筱、王张、林南均为化名)

以上内容由"21世纪经济报道"上传发布
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