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ZAKER房产 10-27

广州住建局发布风险提示,楼市乱象为何屡禁不止?

" 楼盘在未取得预售许可证的情况下,就开始收取诚意金,对外称冻结诚意金就可享受优惠,而且摇中的概率大。"

" 销售还引导客户开设新的账户,缴纳诚意金至账户进行冻结,这样就可以提前选房。"

" 员工内购房源,有人清退才出来这几套,可以更名,而且位置是小区的楼王,就算加个几十万也比市场价便宜。"

相信上述场景不少购房者都有遇到,今年以来,广州新房市场违规销售乱象屡见不鲜。

政策重申,部分楼盘仍顶风作案

9 月 12 日,网友在领导留言板上针对黄埔区合生中央城存在违规收筹,临时涨价的现象进行投诉。

10 月 16 日,某自媒体爆出融创 · 翔龙广府一号存在无证销售,捆绑双合同等一些列违规操作。

10 月 25 日,南都记者爆出市民周先生在广州番禺区一楼盘购买房产,年初时支付 400 多万房款,但房子仍然是抵押状态,导致周先生不能办理贷款、不能网签。

一个月内通过媒体曝光的开发就有三家,而这仅是行业乱象的冰山一角。

广州市住建局紧急发布风险提示

10 月 8 日,广州市住建局紧急发布《广州市商品房交易风险提示》。

该文件指出,购买期房时请查明《商品房预售许可证》未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

文件还提出,请广大购房者严格遵守限购政策,预防警惕 " 代办资格 "、" 伪造流水 "、" 首付贷 " 等违规违法行为。

一边是购房者源源不断地踩坑,一边是住建局三令五申的提醒。

为什么政策明令禁止," 无证销售 " 的现象还是频繁发生呢?

矛头直指 " 无证销售 "。

没有预售证会怎样?

购买商品房时没有预售许可证,会有什么样的风险?

1、楼盘没有取得预售证,就没有相应的监管账户,此时支付的资金得不到相应的保护,大大增加了购房的风险。

开发商如果想拿到预售证,就要接受政府给出的指导备案价。因此,最终批复的备案价格可能会低于开发商卖给你的价格,这当中的差价,开发商极有可能要求购房者自行承担,额外补差价。

合生中央城的例子就是这样。业主交了 20 万元诚意金,等到预售证已出,房源的单价按预售证备案价 36219 元 /㎡开售,不分楼层和朝向。业主除了要补差价,还将减配交付,精装变简装。

2、将预售款直接存入商品房预售款专用账户,不要向非专用账户交存房款,谨慎使用现金支付。

如果购房者的钱不能进第三方监控账户,那么这笔钱的走向、资金的使用情况购房者是一概不知的,不排除被开发商挪用的情况,最终 " 交钱容易退款难 "。特别是多期、向多账户付款的情况,尤其要注意辨识。

今年 1 月 31 日,宋先生购买了翔龙广府一号楼盘,等了 7-8 个月后,开发商迟迟不和宋先生办理网签。而后又因没取得预售证等问题,与宋先生协商换房。

宋先生同意换房后,他还需要多支付一笔装修款,这笔装修款是首付款之外的,不能写到预售合同里,隐瞒合同实际的款项。

从这张 18 万元的装修款收据可见,开发商为了规避监管,收款用途只是写了 " 诚意金 "。

然而,即便是拿到了预售证,迟迟没有网签的房子也存在风险。

3、选购房屋时,应要求开发商明确拟购房屋是否设有抵押权。

明确拟购房屋的楼层,对于设有抵押权的房屋,要严谨评估风险,可要求在合同中约定解除抵押和进行网签的具体时间,并明确买卖双方的权利责任,以保障权益。

注意合同中约定的付款流程及时间节点、交房时间、违约责任等关键信息。对于开发商或中介销售人员的口头承诺,应在合同中加以明确,或签订补充合同。

今年 1 月,周先生在番禺区珠江铂世湾楼盘认购了一套期房,并于当天与开发商签署了一份《楼宇认购书》。双方在《认购书》中约定,周先生要于 2021 年 4 月 23 日前交付四百多万房款,占房屋总价的 68.41%,剩余部分采用商业贷款支付。

周先生告诉记者,购房时,销售中心工作人员及《认购书》上均未告知房屋的抵押情况。无法办理贷款与网签后,他多次要求开发商为他的房屋办理抵押涂销手续,也没有进展。

记者登录广州市住建局 " 阳光家缘 " 网站查询涉事楼盘销控表,发现周先生的房屋仍处于强制冻结和抵押状态,同一单元内绝大多数房屋也处于抵押状态。

怎样避坑?

具体做法,学会看预售证。

一般来说,楼盘有推广名和备案名两种名称,类似于明星的艺名和本名。比如,万科城市之光备案名叫悦光花园,保利翔龙天汇备案名叫长安保翔花园住宅。而楼盘的备案名一般在售楼部现场或者楼盘推广资料中会写明。

在住建局官网上,找到行业数据,房地产项目信息一览,输入项目名称(这里需要输入楼盘备案名)。

输入之后,可以看到该楼盘的预售证情况。

像这种有数字编号的,代表已经取得预售证了,如果是 - 的状态,则表示还未拿证。

选择你想查看的楼栋信息,点进去可以看到发证时间、抵押状态、楼栋报建情况等等。这些信息至关重要,买房之前一定要仔细查看。

还有一个,监管账户的信息仔细核对,查看开户银行及账号。

另外,楼盘销控表也大有来头。在那里可以清晰看到每一间房子的销售状态。

像铂世湾的 8 栋,目前依然是抵押状态,抵押就代表房子的产权有问题。

最后,买房心态一定要稳,焦虑买不到合适的房子。认清自身的实际需求,不要被销售带节奏。

出品 /ZAKER 房产

文 / 真意

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