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36氪 10-25

自如模式对新居住的启示

10 月 14 日,自如宣布熊林继任董事长。一周之后,熊林在上海苏州河与黄浦江交汇的百年建筑里,举办了自如 10 周年暨自如成立以来第 6 个新产品发布会— 2022 新产品发布会。

" 此时此刻我要感谢很多人,感谢许许多多给予自如帮助支持的人,一路和自如走过来的人。但我也想在这个场合请大家跟我一起感谢一个人,感谢自如永久的创始人、永久的名誉董事长左晖先生。" 熊林开场讲到此处几近哽咽。自如十年,却少了这位引路人的见证。而熊林更想用这场发布会来启动自如新十年的第一幕。

对于熊林和自如,居住与服务科技这样一个行业,十年有所成值得庆祝。但对于城市居住的宏大课题,十年也只是起点。

从底层来看,中国房产从买卖逻辑向存量运营逻辑转变,这是一个巨大的时代机遇。在新时期,居住空间的运营将会成为新主题,技术带来的智能化成为新动能。

而观察以自如为代表的新居住服务科技企业,本质是在思考:当城市居住领域发生结构性变化,商业力量应该如何创新应对?

针对这个话题,我们邀请到了自如董事长熊林和清华大学经管学院教授朱恒源,一起探讨居住服务的行业新格局。

关于 " 解构城市居住领域的商业创新 " 的探讨

自如董事长熊林 × 清华大学经管学院教授朱恒源

从 0-1 打造租住模型

推动中国城市居住变化的因素有很多,而核心是城市化进程带来了人口流动和消费升级,也就是说,需求是推动城市居住形态变化的底层动因

而吃穿住行在互联网的加持下,城市居民的需求不缺关注——在消费互联网时代,创业者们狂热挖掘用户需求并以此创造商业机会。

从结果来看,各种线上 APP 一键即可打车、叫外卖、买衣服,而在住这件事上,行业最喜欢提的 " 拎包入住 ",如今也已经屡见不鲜。但人们忽视了,改造居住行业,难度远大于在吃穿行上的改造。大家明白,这不是一块易嚼的 " 肥肉 ",而是一块极难啃的骨头,自如 CEO 熊林很早就意识到这一点。

创立自如之前,时任链家副总经理的熊林带着团队到国外做了大量调研。团队发现,在美国的城市化进程中,出现了大量专门的租赁用房,形态丰富,一居室、两居室,甚至大 House。日本的租赁市场也有自己的特色,个人拥有土地,第三方供应商负责盖房子,盖好之后再用租赁的方式帮忙管房子

而回到中国,面临的是完全不同的局面——市场没有一个成熟的租住模型。

过去几十年中国盖了 2 亿多套房子,共计 200 多亿平米,体量巨大。但其中,却没有专门用于租赁用途的房子,出租房源几乎来自个人业主的分散供应。

分散、非标的供给,与需求之间出现了明显的信息不匹配、产品功能不匹配、价格不匹配,以及服务不匹配。这就是租房在大多数时候只能是碰运气的根本原因。

调研期间,美国、日本交流之后的同行向熊林表示,在中国这个问题几乎无解。面对分散的房源,租住模型极难建立,管理上也不具备规模效应。

但推动一个行业前进的底层因素是需求,而租房市场需求可谓磅礴。熊林算了一笔账。2 亿多套房子里,保守估算,起码有 30% 的房子处于出租状态。超过 6000 万套的房子,若每年减少 10 天的空置时间,能解决多少人的租房问题?熊林选择主动改变。

十年以来,自如努力将一个个分散的供给整合,过程中解决了接踵而至的困难,最终让干净、品质租房这件事得以规模化实现。

与 10 年前相比,如今人们在城市的居住生活习惯已有很大不同。在线上就能看到真实立体的房源信息,线上签约、无中介费,拎包即可入住,还能根据自己的需求选择服务——在今天,租房已经可以像订酒店一样便捷操作,这在十年之前是不可想像的。这背后,是以自如为代表的新居住服务科技企业,在真房源、租金定价、线上化签约、VR 等方面所作出的努力。

随着行业数字化进程的不断推进,更智能化的居住体验可期。以最简单的锁为例,从九年前北京凌云自如寓的首次智能门锁产品行业首次试水,到今天全国 158 万把自如智能门锁的配置。从去年至今,自如智能房源数量增长 50 余倍,达到 58 万间,新增智能设备数超过 25 万个。

自如的创新性解决方案,终于让城市买不起房的人也拥有了更好的居住体验,更体面的生活,以及在未来更智能的家。

战略 = 方向 + 节奏

十年前,北京一套房的租金是 3000 多块,这已经是可出租的最小单位,但对于很多人来说仍然无法承担。

传统二房东抓住了这个需求,一套两居室,可以隔出四五个房间。但简单的切割只能降低租房门槛,本质上没有提升居住体验。

若总结十年以来自如为行业创造的最核心价值,应该是标准化——产品标准化,以及服务标准化。

标准化的居住产品以 " 长租机构 " 的形态呈现,带来了真实的房源信息,而这原本是城市租房青年最大的痛点;机构定价相对稳定,职业管家的标准化服务模式,也给租客更多安心。

虽然前进过程中有曲折,但整体来看成果颇丰。10 年以来,自如已进入 10 座城市,管理着 100 万间房源,累计服务 50 万业主、500 万自如客。

居住产品之外,自如还让长租行业首次有了服务。根据官方数据,目前自如家服的团队有 3 万服务者,交付生活服务订单 6200 万。这组数据的另一面是自如创造了大量服务岗位——标准化带来的价值是多向的。

而现在,自如正试图进一步延展价值创造的宽度和深度。

熊林认为,战略永远是两个事,一个是方向,一个是节奏。长租行业的方向往后看几十年,没有特别大的变化,因为城市化进程仍在推进,租房需求仍然蓬勃。但在节奏上,第十年,自如重新反思,并主动变革了自己的旧模式。

过去三年,长租公寓大批中小玩家破产、跑路,在多起 " 暴雷 " 事件中,租客和业主都成为受害者。

这些现象的根本原因在于 1.0 包租模式的局限性。分散式公寓运营门槛极高,在早期阶段,主流玩家采取融资 - 高价包租 - 快速扩张规模 - 再融资的方式,但随着竞争的激烈,行业拿房成本迅速上升,包租模式难以为继。

今年,自如重新回归到供给本质——在业主端,推出了全新房屋资产管理模式 " 增益租 ",从 " 包租 " 赚差价转为提供专业的资产管理服务。

对业主来说," 增益租 " 改变了合作机制,房源可租、可售、可自住,能真正融入到房屋升级、出租服务的体系当中。业主不仅仅是房屋的出租者与受益者,也成为城市租赁住房生态升级的真正参与者。

" 增益租 " 自今年 2 月份启动,此前在接受媒体采访时,熊林曾表示,这样的新模式将快速成长为未来十年长租行业的新物种,对新模式的决心可见一斑。

除了分散房源,集中式供给也在发生变化。

十九大后,多个省、市相继从供需两端发布租赁住房新政,要加大租赁住宅用地的供应。开发商也加大了自持比例,如今这些自持租赁产品、集体建设用地产品将在未来几年陆续建成入市,长租行业的集中供给或将迎来一次爆发。

这种情况下,精细化的资产运营管理能力成为一种稀缺资源。十年打磨,自如将过往能力沉淀、固化,更有机会面向不同类型的资产创造更大的价值。

在服务上,自如也做了更多思考。以自如家服为例,自如的生活化服务已不再仅仅服务自如客,而是面向所有城市家庭开放,扮演的更像是一个城市家庭生活服务专家的角色。

《租赁崛起》报告显示,未来中国将有 3 亿租赁人口,租房市场规模达 5 万亿元。随着结婚年龄和购房年龄的推迟,更多人将会有更多的时间停留在租赁市场。

而租房这件事,无论横向纵向都具有很强的延展性。对自如包括在内的其它玩家来说,在不断为社会创造价值的同时,也将会给自身带来巨大的发展机会。

下一个 10 年,再出发

当一个行业的创新无可借鉴经验,创新显得更为不易。对内,业务面临走弯路的风险;对外,还要面临被质疑的挑战。

住是一个民生问题,人群广泛,同时产业结构又极其丰富。随着规模体量的扩大,企业需要承担的社会责任也越来越大。

在熊林看来,自如当前最大的挑战可以总结为 " 大、快、多层次 "。在大居住和大消费背景下,美、价值、尊重、环保、安全、隐私等,未来都会是在居住本身之外被放大探讨的话题。

对此,自如也已经有所行动。比如,在最新的 2022 新品发布会上,自如提出了 " 居住美学 " 的概念。

发布会现场,自如首席产品官范敏俊为广大城市青年带来了自如三大居住门类的新品,分别是堪称建筑作品的曼邸系列,专注城市高端定制设计的曼舍系列新品,以及兼具美学、功能、空间的品质整租系列 " 心舍 " 产品。

在这些系列产品背后,是自如对 " 美 " 的重新思考。核心在于,人们对于住宿的需求也在变化。解决了从无到有,下一阶段就是从有到好。

租客希望在不增加太多成本的情况下,住上更漂亮的房子。而要满足这样的需求,要求企业往下扎得更深。

比如,深入到上游,去研究中国最大的瓷砖供应链、板材供应链——扎根到产业,用集团的规模化采购能力,在每个链条节省下 " 美 " 的成本。而审美的进步,最终也是社会的进步。

一家企业活过 10 年,相信时间把双手弄脏,确确实实解决了一些问题。尽管依然存在不足,但在经历行业风雨之后,还能保持健康发展并保持初心,实属不易。

社会应该期待,自如将对行业的正规化发展有所贡献,而长租机构行业将理性回归到居住本身。下一个 10 年,城市美好居住生活,从自如再出发。

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