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米宅 10-23

此刻,楼市释放了新信号!

1

房价下跌的城市,正在增加。

最近,国家统计局照例公布了 9 月份 70 城房价涨跌数据。

新房价格环比下跌的城市,超过 30 个。

二手房价格环比下跌的城市,超过 50 个。

房价下跌的城市数量再创新高!

这是新房市场自 2015 年 5 月以来,出现的首次普跌现象。

也是二手房市场自 2015 年以来,下跌城市数量最多的一次。

下跌城市中,既包括四大老牌一线城市,也包括不少强二线省会。

即便是房价涨幅排名靠前的城市,环比涨幅也非常微弱。

同时,全国的平均房价也在下降。

根据国家统计局的数据,9 月全国新房均价降至 10050,马上要跌破万元线了。

还有全国住宅成交量也是下降的。

克而瑞数据显示,9 月一线城市总成交 250 万方,同环比分别下降 35% 和 22%。

这是过去六年都不曾发生的。

此外,土地市场的第二轮集中供地,开发商拿地积极性普遍降低。

注:图片来源同水印

市场预期不断下降,成交量持续低迷。

现在的市场,确实冰冷。

2

前几天,国家统计局公布了今年三季度的 GDP 增速。

初步核算,今年三季度 GDP 同比增长 4.9%,相比于二季度增速放缓 3 个百分点。

这是去年三季度以来的最低季度 GDP 同比增速,当时也是 4.9%。

在今年 " 两会 " 上,政府提出 2021 年中国 GDP 预期增长 6% 以上的增长目标。

尽管三季度仍在增长,但 4.9% 的增速显然不及预期。

牵制经济增速的因素有很多,仔细看一看清单,还有这两个行业拖了后腿,建筑业和房地产业。

三季度,建筑业同比下跌 1.8%,房地产业同比下跌 1.6%。

两个高度关联的行业都是负增长。

如果建筑业和房地产业是正增长,哪怕增速是 0,三季度 GDP 增速也不至于回落到 5% 以下。

其实,房地产业一直是我国的支柱性产业。

在 2020 年近 101.6 万亿元的 GDP 中,房地产业增加值贡献了近 69632 亿元,占比 7.3%。

这个数字超过建筑业,交通运输、仓储和邮政业,住宿和餐饮业等多个行业。

在 2019 年的财政收入中,土地出让收入占比 28.34%。

也就是说,土地出让为政府带来超过四分之一的财政收入。

2020 年由于税收收入略微减少、土地出让金收入增加,土地出让收入占比可能会上升到 30% 以上。

这些收入又被用于建设道路、桥梁、学校、医院等基建和公建项目,持续助力 GDP 增长。

这是 IFinD 产业链中心曾整理过的一张房地产产业链全景图。

注:图片来源于 IfinD 产业链中心

可以看到,房地产跟多个行业高度关联,带动了几十个行业的发展。

根据发达国家的城市化经验,城镇化率在 30% 到 70% 之间是加速城镇化时期。

国家统计局数据显示,到 2020 年末我国常住人口城镇化率达到 63.89%,仍有一定的城镇化进程加速发展空间。

特别是今年,堪称史上最严调控年,楼市调控次数有望突破 600 次。

但,根本目的并不是要阻止房地产发展,而是纠偏。

纠正房价过快上涨,纠正楼市过热行情,纠正市场过多乱象等等,把房地产拉回到平稳发展的道路上。

是纠偏,是维稳!

3

就在国庆前,央行例会首次提及房地产,强调 " 两个维护 "。

维护房地产市场健康发展,维护住房消费者合法权益。

几乎同一时间,央媒发文提出不要误伤刚需。

也许,针对刚需,后续会有一些利好政策出来。

接着,中国房地产业协会召集了 10 家开发商,对近期房地产运营情况发表观点。

这 10 家开发商包括保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城及旭辉等。

旨在希望调控政策在坚持房住不炒的前提下适当松绑,包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

再结合 2021 金融街论坛年会上,高层提出——

房地产市场合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

此言一出,备受关注。

就在前不久,央行召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上,提出了一个非常重要的信息。

把部分明年的额度调整到今年下半年。

这,很可能意味着对房地产的融资调控会有所微调。

这两天,就有不少好消息传来。

贝壳研究院发布的数据显示,10 月份全国平均房贷利率下降了。

首套房(5.73%)和二套房(5.99%)都较上月下调了 1 个基点。

这是今年以来全国平均房贷利率首次环比下降!

注:图片来源于中房俱乐部 CREC

从下调城市名单看,除了广州、深圳外,大多都是三四线城市。

鉴于库存压力较大,三四线城市下调房贷利率的积极性更高。

最猛的洛阳,首套房贷利率较上月下调 25 个基点。

在房贷利率下调的同时,一些城市的放款速度也开始加快。

进入 10 月份以来,包括上海、郑州、南宁、烟台、株洲、芜湖等城市,放款周期相比 9 月都有缩短。

看,越是接近冰封,越有可能出现拐点。

4

进入四季度,全国大部分城市都将进入楼市调整周期。

可以肯定的是,房价下跌还是会持续一段时间。

在楼市基本面即将触底的四季度,如果你考虑买房,其实是个机会。

从目前的政策来看,开发商普遍面临现金流紧张的状况。

我们已经看到不少开发商的打折甩卖,接下来的四季度一定会有更多开发商推出更多的楼盘特价、促销优惠来跑量。

特别是那些销售任务重,全年目标完成率垫底的大开发商。

因为业绩压顶,他们必定要使出浑身解数卖房子。

趁着政策利好,可以把握住双十一前后十几天、双十二前后十几天的关键节点。

重点关注那些资质好、现金流稳健的大开发商,国央企背景优先,比如说 " 招保万金中华龙 "。

不过,也一定要注意。

尽管房贷利率微调的信号已经出现,但多地利率水平依然居于高位。

比如有些城市的主流首套房贷利率还是高达 6.37%;

比如有些城市的主流二手房贷利率更是高达 6.86%,惠州是 6.80%。

四季度信贷政策宽松的动作会比较多。

大概率会以小幅放松为主,短期内按揭贷款额度、放款时间等会有一定的改善。

房贷利率再上升的可能性不大。

毕竟,楼市最坏的时间点,差不多快要过去了!

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