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时代周报 10-16

成交价腰斩,流拍率 60%,北京遭遇史上最“难堪”土拍

楼市降价成风,房企爆雷不断,卖房的压力,正悄然向卖地端扩散。

继全国多地土地拍卖遇冷之后,北京第二批次集中供地也在一片冷寂中潦草收场。

据时代周报记者现场目击:10 月 13 日上午 9 时 30 分开始的这场土地拍卖会上,仅有 2 家民营房企参与现场举牌,而最终买家多为央企、国企。

当日,北京共成交 11 宗地块,收入 379.5 亿元,加上此前 10 月 12 日底价成交的 5 宗地块,和 9 月 23 日竞标成功的一宗共有产权地块,这一轮集中供地共计收入 513.43 亿元,与 5 个月前 1109.7 亿元的首次集中供地相比,此番入账已经腰斩。

按计划,北京二批次供应地块总计 43 宗,其中 26 宗因无人出价而延至下批出让,也即意味着,此轮供地流拍率高达 60.5%,其惨淡程度已超过上海和杭州,且也刷新了北京此前的土地流拍记录。

实际上,谨慎拿地已成当前楼市常态。此前,包括福州、杭州、成都、苏州重庆、南京、上海、武汉等多地均已出现土拍 " 爆冷 " 现象。

以上海为例,在二批土拍开始之前,27 宗涉宅用地中有 7 宗提前终止出让。据中指研究院统计,上海第二批次集中供地出让总金额约为 538 亿元,如果剔除保障性住房地块,商品住宅地块出让金额约为 480 亿元,这一金额明显低于上海首批集中供地 857 亿元的出让金额。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉时代周报记者,前三季度全国土地出让金总金额下滑 7.63%,在土拍政策调整、房企风险暴露、市场高位回调的背景下,土地市场遭遇下挫在意料之中,尤其是众多高负债房企 " 望地兴叹 ",也加剧了土地市场的降温。

央企角力,民企吃瓜

据悉,此次北京集中供地吸引了包括中海、华润、金隅、首开、中铁置业、城建、龙湖、中建三局五局等头部房企的参与。而经过一天的竞争,时代周报记者发现,央企国企为代表的 " 国家队 " 明显比民企更加积极,也更有野心。

13 日上午出让的 4 宗地块均位于海淀区,其中东升镇京昌路楔形地块 1 和地块 2 是本轮供地中最大的热门。这两块宗地位置临近地铁 15 号线北沙滩站与京藏高速,地处北四环至北五环之间,与奥林匹克森林公园相距不远,周边配套较为成熟。

在这两宗地的争夺上,无论是首轮的竞价环节,还是竞配建环节,中海与华润你争我夺,互不相让,两宗地块当日未决出胜负,转入 " 竞高标准住宅方案 " 环节。

而海淀区剩下的两宗地块则分别被中海和华润 + 城建联合体收入囊中,溢价率分别为 5.63%和 6.26%,未达到地价上限即成交。

与上午出让情况相比,房企对于下午竞拍的 7 宗地热情度明显不高,其中昌平东环路地块、大兴黄村地块因涉及摇号和竞现房销售,普遍被外界关注。

东环路地块吸引 6 家房企或联合体报名,经过 20 轮竞价,中铁置业出价 9.4875 亿触及价格上限,转为现场摇号确定竞得人。最终,中铁置业被摇中,将地块收入囊中;而大兴黄村地块在经过 40 轮的争夺后,由中铁一局触及 37.84 亿元价格上限,转为竞现房销售面积程序。最终,该地块由中铁置业 + 兴创以 37.84 亿 +5.4 万平现房销售面积竞得。

值得一提的是,现场摇号在北京土拍历史上是首次出现。对此,中指研究院土地事业部负责人张凯告诉时代周报记者," 相比于竞自持、竞配建、竞现房销售面积或竞高标准方案,直接摇号对房企的利润空间更有保障,而更大的利润空间也将意味着项目的交付品质将会得到一定程度的保障。"

而在这一轮北京集中供地过程中,形单影支的民营房企已基本沦为吃瓜群众。11 宗公开招拍的土地中,仅有懋源和龙湖 + 北辰联合体分别拿下丰台和门头沟地块。

在张凯看来,国企和央企长期来看经营策略更为稳健,融资成本低、杠杆率低、资金压力小、现金流健康,在现阶段的市场环境下更有举牌能力。截至目前,其他完成土拍的城市也都显现出国企及央企更为积极参与的现象。而考虑到拿地回款周期因素,留给民营企业的,只有谨慎、更谨慎。

至此,在二批土拍中,除 2 宗转为竞高标准方案外,剩余 14 宗地全部尘埃落定。经时代周报记者统计,首开、中铁置业暂时分别以拿下 3 宗地块的数量并列第一,金隅、华润、中海、建工分别拿下 2 宗地并列第二。

接近 TOP15 某房企的业内人士对时代周报记者表示,该公司严格控制拿地资金,且要求利用区域内自有资金拿地,向集团申请需要面临较严格的管控流程。与此同时,在面临来势汹汹的央企和国企时,经测算利润率无法得到保证时,则选择不去一级市场拿地。

这样的心态,完全反应在了北京本轮拿地之中。

三批次供地或有回暖?

成交总价腰斩,流拍率超 50%,北京二批次土拍遭遇了前所未有的滑铁卢,而这样的趋势在全国都已经蔓延。

曾经在第一批集中供地中分别以 1178 亿元和 1110 亿元的成交额高居状元和榜眼的杭州和北京,以及溢价率高达 45% 的重庆,如今都已盛况不再。在二批土拍中,集中供地共 31 宗的杭州有 17 宗地块终止挂牌;重庆的土拍溢价率则直接降至零,流拍率达 42%;而广州 52%的流拍记录也再度被北京刷新。

中信建投研报显示,截至目前,共完成二轮供地的 15 个城市共挂牌了 700 宗地块,流拍及中止交易数量的达到 206 宗,流拍及中止交易率高达 29.4%。

对此,潘浩认为,自 2020 年 8 月网传 " 三道红线 " 之后," 降负债、控规模、稳经营 " 已经从企业自发行为上升到监管要求,尽管仍有企业选择加速扩张,但进入下半年,随着市场的回调,量入为出、回归稳健成为主流选择。

事实上,拿地退烧,根源在于销售遇阻。

克而瑞数据显示,2021 年 9 月,TOP100 房企实现单月销售操盘金额 7596 亿元,单月业绩规模首次出现环比下降,同比也下降 36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期,7-9 月连续三个月单月业绩同比下跌,且 9 月同比跌幅进一步扩大。

张凯对时代周报记者表示,房企回款在下半年受到了较大的挑战。市场下行,项目去化困难,同时信贷收缩,购房贷款办理困难,这直接导致了集中供地气温骤降。

同时,竞买规则的调整,也在一定程度上打击了房企的信心。

在第二轮土拍遭到大面积延期之后,土地竞买规则曾做出调整,其中包括,参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质;建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查;单宗地溢价率不得超过 15%,不允许通过提高起拍价格调整溢价率等方面。

其中,加强对房地产企业购地资金来源审查这一条规则,更是握住了房企的命脉。张凯对时代周报记者表示," 810 新政后加大了自有资金来源审查制度,并且限制了无开发资质的企业参与土拍。" 这无形中给房企的拿地加大了难度。

一方面严查资金来源,一方面限制融资,这让企业端拿地意愿降至冰点。据克而瑞数据,2021 年 9 月份,100 家典型房企融资总量为 851.22 亿元,同比下降 37.1%。融资量持续走低,已不到千亿元。这是自 2020 年 11 月份以来,房企单月融资连续 11 个月呈现同比下降趋势,而由于房企积极降杠杆,融资方面 " 量出为入 " 甚至用自有资金进行债务偿还,单月低融资量未来将成为常态。

由此来看,曾经疯狂拿地的房企纷纷选择 " 躺平 ",似乎并不意外。

悲观情绪继续酝酿,未来土拍市场将走向何处?潘浩表示,目前的新房市场正处于高位回调阶段,叠加多方面监管,多数房企面临较大的现金流压力,因此在土地市场方面房企整体参与热情不高。

而所谓 " 逆周期拿地 ",正是稳健型房企比较常采用的操作方式,即在竞争压力较小的条件下,获取性价比更高的土地资源,将形成良性运转,一方面使开发成本更可控,另一方面使项目能够保持合理的利润空间,进一步促进企业稳健经营。当然,多数房企也并没有放弃在土地市场寻找机会,为补充 2022 年的可售货值,预计 2021 年 11 月 -12 月,还将迎来一波土地集中供应与出让的行情。

张凯认为,受二批次各个城市的流拍影响,未来一段时间内的新房供应均将不可避免的收缩,或将一定程度的给市场传递楼市即将回暖的预期。加之地方政府仍有年度土地出让金收入目标,因此预计三批供地前或将有信贷放宽的信号。此外,部分房企一批次集中供地的项目将在近期入市回款,为三批次供地储备更多弹药。

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