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ZAKER贵阳 09-26

有啥想法快提!贵州这份实施意见,事关住房困难人群

9 月 23 日,由贵州省住房城乡建设厅起草的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见(征求意见稿)》,面向社会公开征求意见,如有修改意见,可通过电子邮件方式将修改意见于 10 月 11 日前反馈省住房城乡建设厅住房保障处。

邮箱:jstzfbz@163.com

《实施意见》对实施范围、保障对象、建设标准、租金标准等等予以规范和明确。具体如下:

关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

(征求意见稿)

为贯彻落实国务院印发《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》国发办〔2021〕22 号文,有效解决大城市新市民、青年人等群体的住房困难突出问题,加快完善我省以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。现就加快发展保障性租赁住房,提出以下意见。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会,以及中央经济工作会议和省委十二届八次全会、省委经济工作会议精神,深入落实习近平总书记视察贵州重要讲话精神,按照省委省政府明确的 " 十四五 " 期间实现 "3 个 100 万 " 目标要求,坚持以人民为中心的发展思想,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,推进以人为核心的新型城镇化,促进实现全体人民住有所居。

二、基础制度

(一)实施范围。以贵阳市(贵安新区)为核心积极开展保障性租赁住房建设,其他符合人口净流入条件的县级以上城市和成熟的工业园区,由市(区)人民政府组织研究本地区实际情况,制定当地保障性租赁住房实施办法、实施规划和年度计划,采取自下而上的方式,经市(州)人民政府同意,报省人民政府审批确定后纳入实施范围。

(二)保障对象。保障性租赁住房主要面向住房困难的新市民、青年人,对于符合条件的执行计划生育政策和执行优生优育政策、复员退伍军人等群体应纳入保障范围,城市人民政府应按照保基本的原则,结合当地实际情况确定纳入保障对象的条件。

(三)建设标准。保障性租赁住房以小户型为主,原则上保障性租赁住房建筑面积 70 平方米以内占比不低于 70%,城市人民政府应结合当地实际情况确定新建项目小户型具体占比和最大建筑面积。保障性租赁住房应配备必须生活服务设施,符合环保、卫生、消防等相关要求,建设适用标准执行国家有关规定。

(四)租金标准。建立合理的公租房和保障性租赁住房租金标准体系。原则上公租房租金标准应按不高于同地域同品质市场租赁住房平均租金的 70% 确定,同时考虑不同收入群体制定不同价格标准;保障性租赁住房租金标准按不低于当地公租房租金标准,同时不高于同地域、同品质市场租赁住房平均租金的 90%,具体租金标准由城市人民政府按租赁户收入可负担,租赁企业经营可持续原则确定。各地应建立公租房和保障性租赁住房租金标准信息发布制度,定期分区域、分类型公布租金水平信息。

(五)引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持 " 谁投资、谁所有 ",主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

(六)坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况,充分听取农村集体经济组织、企事业单位、住房租赁企业以及房地产开发企业等各类主体意见,结合现有租赁住房供求和品质状况,从实际出发,因城施策,采取新建、改建、改造和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房、发放租赁补贴等多种方式,切实增加供给,科学确定 " 十四五 " 保障性租赁住房建设目标和政策措施,制定年度建设计划和年度发放计划,及时向社会公布。

(七)严格监督管理。建立健全住房租赁管理服务平台,加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督,强化工程质量安全监管,实时、动态发布住房房源、准入核准、租赁管理等信息,应编制租赁合同范本,明确权责,合理设置合同期限。建立保障性租赁住房市场联合监督工作制度,对互联网平台、住房租赁企业、房地产经纪机构等市场主体实施负面清单管理,严厉打击以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策的行为,具体措施由城市人民政府研究明确。

(八)落实地方责任。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房负主体责任。城市人民政府要立足实际,对照国家和省级政策要求,制定管理办法,明确实施路径,尽快确立保障性租赁住房制度,进一步完善本城市住房保障体系;城市人民政府应建立发展保障性租赁住房工作领导小组,构建部门联审机制,由住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、税务、人行、证监、银保监等部门参与,专题研究工作过程中的堵点难点问题,确保各项支持政策落实落地,保障项目建设投用顺利推进,对新建、改建和改造项目的实施方案及规划联合审查,向符合条件的项目出具保障性租赁住房项目认定书。

(九)完善准入退出机制。为维护保障性租赁住房体系稳定,有序推进保障性租赁住房建设发展,应完善保障性租赁住房项目准入和退出制度,实现供给平衡。对于改建后保障性租赁住房项目运营期应设立最低年限,原则上在 10 年左右,期限届满后可按有关规定申请办理延期手续或退出手续,退出应当恢复原房屋用途。

三、支持政策

(一)进一步完善土地支持政策。对于纳入实施范围的城市,应落实以下土地支持政策。

1.在尊重农民集体意愿的基础上,经城市人民政府同意,可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

2.对企事业单位依法取得使用权的土地,经城市人民政府同意,在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许用于建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式;土地用途变更后,原以划拨方式供应的应换发新的划拨决定书;原以出让方式供应的应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

3.经城市人民政府同意,在确保安全的前提下,可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由 7% 提高到 15%,建筑面积占比上限相应提高,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅 , 不得分割转让;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来,统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经城市人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

5.按照职住平衡原则,围绕保障性租赁住房用地开展年度需求统计,并将保障性租赁住房用地需求情况纳入年度住宅用地供应计划中,单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保,主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域,引导产城人融合、人地房联动。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应,其中以租赁方式供应的,属地自然资源主管部门应当制定规范的土地出租合同,可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件,允许出让价款分期收取。鼓励新建商品房和地铁上盖物业建设一定比例的保障性租赁住房,可参照《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见》(黔府办发〔2013〕39 号)中 " 挂牌出让的新建商品住房用地项目,按建设项目住宅建筑总面积的 5% — 10% 配建廉租住房、公共租赁住房 " 的要求,选择配建保障性租赁住房,具体配建比例和管理方式由当地人民政府确定。

(二)简化审批流程。精简保障性租赁住房项目审批事项和环节,构建快速审批流程,提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,在取得保障性租赁住房认定书后,相关部门应联合办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。政府投资的保障性租赁住房在取得保障性租赁住房认定书后,可将项目建议书与可行性研究报告合并审批。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。

(三)给予补助资金支持。统筹财政资金,对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以支持。城市人民政府应积极重视,做好实施方案及规划编制,争取获得资金支持。

(四)降低税费负担。综合利用税费手段,加大对发展保障性租赁住房的支持力度。从 2021 年 10 月 1 日起,对利用非居住存量土地和非居住存量房(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租上述保障性租赁住房取得的全部出租收入,可以选择简易计税方法,按照 5% 的征收率减按 1.5% 计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租上述保障性租赁住房,按照 5% 的征收率减按 1.5% 计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按 1.5% 预征率预缴增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的,减按 4% 的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

住房租赁企业,是指按规定向住房和城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。本实施意见所称专业化规模化住房租赁企业的标准为 : 企业在开业报告或者备案城市内持有或经营租赁住房 500 套(间)及以上或建筑面积 1.5 万平方米及以上。

(五)执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行,退出保障性租赁住房后,另行确定执行标准。

(六)进一步加强金融支持。

1.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,支持银行业金融机构以市场化方式向保障房租赁住房自持主体提供长期贷款;按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,接收省住房城乡建设厅收集的有信贷需求的住房租赁企业名单并推送给金融机构,督促银行做好融资对接服务,提高融资对接效率。在住房和城乡建设部、中国人民银行和中国银保监会等多部委协调工作机制下,完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

2.拓宽融资渠道,鼓励与支持法人银行业金融机构在风险可控的前提下,按照市场化、法治化原则发行金融债券,募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。创新专项服务和产品,鼓励银行保险机构结合我省保障性租赁住房产业发展特点,积极开发具有针对性的金融产品,结合市场前景,打造专有产品,切实提升金融服务质量。加大非金融企业债务融资工具宣传推介,支持和引导符合条件的企业发行非金融企业债务融资工具,用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券。鼓励商业保险资金在依法合规前提下,按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

四、组织实施

(一)做好政策衔接。城市人民政府要把解决以新市民、青年人为主的各类群体住房困难问题摆上重要议事日程,对现有各类政策支持租赁住房进行梳理,包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等,符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理,不纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。

(二)深化部门协作。由省住房城乡建设厅牵头,会同省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、人民银行贵阳中心支行、省税务局、省银保监局、省证监局等部门加强工作衔接,强化业务指导,总结推广经验做法。各有关部门和单位要按职责分工,加强协作、形成合力,确保各项政策落实到位。

(三)加强组织领导。省人民政府对城市人民政府开展评价监测和结果运用,由省住房城乡建设厅具体负责,对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价,坚持结果导向,出台监测评价办法,完善监测评价指标体系,将监测评价结果纳入城市人民政府绩效考核。

(四)加强信息共享。城市住房和城乡建设部门应运用现有的住房保障等信息系统,整合相关职能部门信息资源,提升管理效能,加大 APP 开发利用,尽快实现保障性租赁住房申请、审核在线办理,优化办事流程,提高服务效率。

市(区)住房和城乡建设部门应每月将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书等信息通过书面或者电子方式传递给同级税务部门,公布并动态更新住房租赁企业(含保障性租赁住房租赁企业)、专业化规模化住房租赁企业名单信息,共享信息具体内容包括但不限于企业名称、注册地址、企业社会信用代码、所属地区、保障性租赁住房项目地址等信息。适时完成市场化租赁企业与保障性住房租赁企业数据互联互通。

来源 贵州日报天眼新闻

编辑 段筠 / 编审 李枫 / 签发 安辉

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