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ZAKER新闻 09-23

地产风暴下的万达启示录

作者|肖邦

排版|佘宇翔

房地产开发风险太大,商业服务才是硬道理。

今天,地产板块全面逆袭。

风暴中的中国恒大、华夏幸福等地产股,逆势大涨。中国恒大更是盘中拉升 30%,最终以上涨 17% 收盘。

但盘旋在中国恒大、华夏幸福等地产企业身上的债务危机,并未消除。股价的上涨只是资本市场一时的回光返照,中国房地产行业告别高光时代,已经是形势之必然。

可房地产行业,房地产企业不会消失。在这一轮 " 降负债、降杠杆 " 的大调整中,中国房地产企业将何去何从?

也许,我们从万达的转型中,能够得到一些启示。

万达 " 甩卖资产 ",王健林 " 精妙算计 "

2017 年底,万达债务危机正式爆发。到 2018 年,万达的债务就攀升至 4200 亿以上,王健林的身家直线缩水超过 500 亿。从 " 首富 " 到 " 首负 ",王健林和万达来到了生死攸关的岔路口。

王健林在媒体前说的那句 " 定个小目标,先赚它一个亿 ",也成了公众对老王的一句揶揄挖苦之词。

但军人出身的王健林,在巨额债务面前,并没有拖泥带水。断臂求生,甩卖资产以自救,王健林比华夏幸福的王文学,中国恒大的许家印,都要更加果决。

从债务危机正式爆发的那一刻开始,王健林就迅速开始甩卖万达资产,启动了万达集团的轻资产战略。

高额的负债,让王健林精准地意识到,高负债的房地产开发模式隐藏着巨大的风险。企业大而不强,万达看似庞大,可债务风险却宛如达摩利斯之剑,随时都可能压垮万达。

王健林并不是慌乱地,毫无章法地甩卖资产。王健林所甩卖的资产,也是在甩卖包袱,包括甩卖负债。

其中一个最经典的案例就是,借钱给融创收购自己。

万达以银行基准利率借给融创 296 亿元,为期三年。融创拿到这笔借款后,以 438.44 亿元的价格将 13 个万达文旅项目 91% 的股权,收入囊中。

但是,在这个收购协议中,万达提出四个不变。即," 品牌不变 "、" 规划不变 "、" 建设不变 "、" 运营管理不变 "。

也就是说,虽然这 13 个万达文旅项目卖给了融创,但他们的运营管理仍然由万达集团操盘。并且,融创需要向万达每年支付品牌许可费和运营管理费,连续支付 20 年,合计 130 亿。

通过这么一番运作,我们就能发现,王健林把 13 个万达文旅项目卖给了孙宏斌,但借给孙宏斌的 296 亿现金,又回到了万达手里。万达虽然不再是这 13 个文旅项目的持有者,但却转型成了运营管理者,赚的是品牌授权费和项目管理费。

这就意味着,万达从一个文旅项目开发者,转型成了文旅项目的服务者。

在这个过程中,万达既保留了充沛的现金流,又甩卖掉了重资产,还转型成了提供运营服务的轻资产企业。万达一次性就跟融创签订了 20 年的服务协议,把融创变成了一个合同金额高达 130 亿的超级大客户。

表面上看,万达是打折甩卖,可实际上,王健林只是放长线,钓大鱼。

老王手里拿着一副金算盘,把每一个利益点都算得清清楚楚,明明白白。

文旅项目的开发是需要巨额资金投入的,无论是万达,还是融创,都需要向银行举债。放弃万达文旅,就是万达转型轻资产的重要一步。

到今年 9 月 10 日,孙宏斌终于醒悟过来。融创宣布,终止与万达的 21 家酒店管理协议,赔偿万达 1.33 亿违约金。

为什么融创宁愿赔付 1.33 亿违约金,也要解除与万达的 21 家酒店管理协议?因为融创自己就拥有不俗的酒店管理能力,又为何要把这笔管理费付给万达呢?

更何况,融创也需要通过酒店业务来回笼更多的现金流。

当然,仅仅依靠甩卖资产无法彻底解除万达的债务危机。在随后的 3 年时间里,万达进行了一连串的甩卖计划。

如 76 家万达酒店、37 家万达百货、数座万达广场、长白山度假区 ….. 都卖了!

另外还有腾讯、京东、苏宁和融创所组建的财团,以 340 亿收购万达商业 14% 股权;阿里、文投控股分别出资 46.8、31.2 亿,成为万达电影第二、第三大股东;3.15 亿澳元卖掉澳洲黄金海岸项目和悉尼项目;清空美国 AMC 院线股权等。

经过一番壮士断腕后,万达的债务由 8900 亿降低至 2000 多亿,资产负债率降低至 40% 以下。万达成了中国头部房企中,负债率最低的一家。王健林也率领着万达完成了轻资产转型。

万达重获新生,商管集团谋求赴港上市

轻资产转型归来的万达商业,改名重组为万达商管集团。

如果万达商管集团成功登陆港股,那么,这将是万达第二次回归港股。这也是王健林的转型之作。

2014 年 12 月 23 日,王健林和他的万达商业地产首次赴港交所敲钟,万达商业成为那一年港交所规模最大的一次 IPO。但港股对商业地产缺乏投资热情,万达商业在港股遭到严重低估。

仅 15 个月后,万达商业就从港交所退市。退市后的万达商业,在引入腾讯、京东、苏宁和融创等注资后,寻求 A 股上市。

但 2017 年底,万达债务危机的爆发,让万达商业的 A 股上市计划搁浅。直到进入 2021 年,轻资产转型成功后,重组的万达商管集团才再次谋求港股上市。

这一来一回间,老王还是那个老王,但万达不再是那个万达了。

根据大连万达商管集团发布 2021 年中报显示,集团主营业务收入 226.86 亿元,投资物业租赁及管理收入 209.96 亿元,酒店运营收入 6.57 亿元,毛利率高达 68%。

物业租赁和管理收入,酒店运营收入,这两大板块就占主营业务收入的 95.45%。这足以证明,万达商管集团成为一家以服务性收入为主的轻资产集团。

王健林曾对媒体公开称:" 万达要剥离所有房地产业务,一平方米的房地产开发业务也不再保留,它的现金流不长远。"

事实上,今天的万达集团已经剥离绝大部分的房地产开发业务,房地产收入占比已经降低至 20% 左右,而服务性收入占比则增长至 80%。

人们所熟知的万达广场也不再是重资产为主,而是转向轻资产为主。那么,万达广场是如何转型轻资产的呢?人们可能会问:难道万达不建广场了吗?

真相是,万达仍然建设万达广场,但不再单独出资,更多是选择利用第三方资本。

具体来说就是,寻找信托基金、保险资金等第三方资本,由他们出钱来建设万达广场,万达提供品牌授权、建筑设计、建设施工和运营服务,赚取品牌授权费和运营服务费,利润所得七三开。出资方拿走利润的七成,万达拿三成。

这种模式有一个典型的好处,万达赚进来的都是现金流,却不需要承担巨额负债。这是万达另辟蹊跷而创造的轻资产商业广场模式。

从 2017 年开始,万达新建的许多商业广场,万达都不再是持有者,而是运营服务者。万达赚的是商业租金和企业服务费。

一座座万达广场,成为了城市商业的基础设施提供者。

在这种模式下,每一座万达广场都是一个现金奶牛,将为万达赚取源源不断的巨额现金。债务不断下降,手里现金越来越多,万达赚到的每一分都是真金白银。

当万达转型归来,大家才发现,王健林才是那个最早上岸的商业巨子。老王的精妙算计,将万达的商业精神发挥到了极致。

万达对中国房地产企业的启示

房地产开发风险太大,物业收租才是硬道理。

房地产开发是一个非常重资产的赛道。中国几乎所有的龙头房企都严重地依赖于银行贷款,来推进企业的发展。" 高负债 "、" 高杠杆 ",是中国头部房企的共同特征。

这种 " 高负债 "、" 高杠杆 " 的房地产开发模式,隐藏着巨大的债务风险。华夏幸福和恒大集团的债务危机,本质上都来源于房地产开发的 " 高负债、高杠杆 " 的重资产经营模式。

在众多房企中,最健康,最优质的业务板块,恰恰就是物业板块。如碧桂园服务、恒大物业、融创服务等,都是现金流极为充沛的优质业务板块。

深耕物业领域,将物业做大做强,已经成为头部房企的共识。其中,碧桂园重金押注物业,出资 15 亿美元入股万达商管,出资 100 亿收购富力物业,成今年 9 月份,中国物业领域中最重磅的两笔投资。

这些都在诠释着一个清晰的信号:中国房地产开发的高光时代,正在逐渐走远,服务型房企将成为未来中国房企发展的新方向。

据国家统计局数据显示,截至 2020 年,中国城镇化率已经超过 60%。全球主要发达国家的城镇化率也就 70% 左右。也就是说,中国房地产开发市场已经日渐接近于天花板,市场增量即将触顶。

未来,对中国房企而言,从城市建设者转型为城市改良者、居民服务者、商业基础设施提供者,将变得尤为重要。

ZAKER 新闻出品

文 / 肖邦

关注房地产、消费、金融,联系微信:chimi111111

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