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乐居财经 09-21

万盈服务递表:林亿不见万物云

乐居财经 徐酒眠 邓鑫妮 发自郑州

单独上市似乎已不是物企眼中的 " 香饽饽 "。已经递表在排队,就差临门一脚,却选择下场不踢了。

前有阳光智博 " 换股 " 入万物云,后有富力物业 " 全身而退 " 卖给碧桂园服务。

不过,有人主动退出,也有人在加紧入场。

碧桂园服务宣布收购富力物业几个小时后,被称为万物云 " 睿联盟 " 合作平台上首个上市 " 试验品 " ——升龙物业向港交所递交了招股书。

9 月 20 日晚,万盈服务集团(简称 " 万盈服务 ")向港交所完成递表。而万盈服务便是升龙集团腾挪物业资产中成立的最终控股公司。

去年 10 月底,在万科的一次媒体交流会上,朱保全曾透露已与升龙投资集团达成战略合作。也因为万物云的预备战投,万盈服务的上市进程一直备受瞩目。

不过,如今招股书摆上港交所,但其中,并没有看到战略股东万物云的 " 身影 "。

股东名单不见万物云

" 未来升龙物业上市,我(万物云)是它的战略股东和科技服务商。" 朱保全在采访时说的话,兑现了一半。

升龙物业的境外母公司万盈服务已经递表,但是股东名单中却不见万物云的身影。

从万盈服务的股权架构来看,股权分配较为简单,分别由创始人林亿的直接持股公司 AL Pontos(简称 "AL")和其家族信托 Pontos Nominee(简称 "PN")持股 99.9% 和 1%。

由于林亿为家族信托的委托人,所以其间接持有了万盈服务 100% 股权,在此之前受林亿委托的代持人,如今已全部退场。

万盈服务之前,林亿在河南创办的升龙物业已经小有名气,一度被当作上市的 " 种子选手 ",如今也是万盈服务的运营主体之一。

升龙物业成立之初,林亿派来两位代持人黄伟庆和许清峰,均持股 50%。一年后,黄伟庆辞职,其手中股权落到了林章平头上。直到 2012 年,许清峰再将其股权转让给林江海。至此,升龙物业重组前的股价已经清晰,分别由林章平和林江海持股 50%。

林亿的代持人戏码还没有结束。万盈服务介入前,升龙物业的股权还经过上海升龙投资集团有限公司(简称 " 升龙投资 ")之手,这是一家受林亿安排成立于 2007 年的公司,并逐渐从林章平和林江海手中接过股权。

最终,升龙投资以 1.03 亿元将升龙物业 100% 股权转让给广州万盈,这是万盈服务的全资附属公司。

填充资源也提上了日程。今年以来,万盈服务陆续将升龙投资集团旗下的升龙物业、泽龙物业、尚锦物业、天瓴物业收归麾下。眼下,其运营和主体已经又升龙物业、泽龙物业、尚锦物业等 6 家公司。

主要股东 " 留白 "

单从万盈服务的股权穿透中,很难看到万物云的身影。不过有意思的是,其主要股东尚未确定,万物云是否会入股,还要画上一个问号。

万盈服务的招股书中,巧妙地将 " 主要股东 " 一栏用 " 编纂 " 代替,即尚未确认,为后续股东的加入留下了一扇窗。

而在这一章节下面,万盈服务 100% 权益目前仍由林亿享有。

虽然难以从股权判断万物云对万盈服务的影响,不过按照双方的口径,早在去年 10 月便已经有合作落地。

去年 10 月 31 日,朱保全在华东媒体交流会上表示,万物云会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。在这场媒体交流会的前一天,万物云便与升龙投资达成战略合作,还成立了合资公司加入睿联盟。

乐居财经翻阅工商变更信息,并未发现该合资公司成立的迹象,也就不排除在境外成立合资公司的可能。

对于为何战投升龙物业,朱保全曾直言," 升龙不会做物业,所以想找人做物业,但是它又不想失去今天资本市场给物业的这份红利。现在帮他梳理全套物业管理流程,我帮他找总经理,这个公司还是升龙物业 ......"

即使在股权合作中难以窥见更多信息,但是如朱保全所言,管理层或许是二者重合的地方。

目前,万盈服务共有 7 名董事,其中担任非执行董事的施剑锋,曾于 2009 年 8 月 -2013 年 8 月,任职于上海万科企业有限公司设计管理中心,担助理总经理职位。随后便来到升龙集团,先后进入了升龙投资和万盈服务。

九成以上是 " 城更 "

回溯林亿与升龙的过往,从福建起步、开拓郑州市场,以旧改在行业中打响名声。跟随母公司升龙集团发展脚步,万盈服务也重仓河南,并以城市更新项目为特色服务。

截至 2021 年 6 月 30 日,万盈服务拥有 63 个在管项目,总在管面积 1126.7 万平方米。其中,58 个为城市更新项目,在管建筑面积合计 1040 万平方米,占其在管总建筑面积的 92.5%;同期,城市更新项目在物业管理服务贡献了 75.5% 的收益。

时间线进一步拉长,2018-2020 年,物业管理服务中有 8 成左右的收益来自城市更新项目,分别为 80.3%、80.7%、79.3%。

而在区域布局上,63 个在管项目中有 59 个项目分布在河南的郑州、洛阳及济源,合计在管建筑面积 989.4 万平方米,占其在管总建筑面积的 87.8%。

2018 年,升龙集团南下广州,斥资近千亿元 " 押注 " 旧改,拿下广州新的 " 旧改大王 " 称号。今年上半年,万盈服务在以福州为主的海峡西岸,以及以广州为主的大湾区也拓展开了一些局面。截至 2021 年 6 月 30 日,在这两个区域的在管面积分别为 16.1 万平方米、121.2 万平方米。

此外与大多数分拆的物业公司一样,万盈服务的在管规模大多来源母公司升龙集团,2021 年之前,万盈服务没有来自独立第三开发商的项目。

直到今年上半年,万盈服务才有获得独立第三方委聘管理 3 个城市更新项目,总建筑面积为 120 万平方米;而与之对应的是,截至 2021 年 6 月 30 日,其由升龙集团开发的在管建筑面积为 1005.5 万平方米,在总在管面积中占比 89.2%。

业务老三样

与大多数物企一样,万盈服务的三条业务线分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

其中,物业管理服务占据大半江山。截至 2018-2020 年,以及截至 2021 上半年,其物业管理收益分别为 2.14 亿元、2.20 亿元、2.39 亿元,以及 1.24 亿元,在总收入中的占比分别为 86.3%、84.1%、85.2%、80.3%。

社区增值服务是万盈服务的第二大收入来源,占比在 13% 左右。截至 2018-2020 年,以及截至 2021 上半年,该业务收入分别为 0.34 亿元、0.39 亿元、0.37 亿元,以及 0.20 亿元。而非业主增值服务的收入增势明显,截至 2018 年底的收入仅有 39.1 万元,而截至 2021 年 6 月 30 日,该部分收入就已有 1084.1 万元。

此外,从业态来看,万盈服务住宅物业的在管规模在非住宅物业之上,而非住宅物业收益已经逐渐超过住宅物业。

截至 2018 年 -2020 年,以及 2021 上半年,万盈服务的住宅物业在管总建筑面积分别为 740 万平方米、760 万平方米、770 万平方米,以及 770 万平方米;同期非住宅物业的面积分别为 220 万平方米、220 万平方米、230 万平方米,以及 360 万平方米。

万盈服务的非住宅物业包括写字楼、商业综合体的商业物业,以及更新前的城中村、幼稚园及养老中心的公共物业,其中以商业物业占比更多。截至 2018 年 -2020 年,以及 2021 上半年,该部分收入分别 1.03 亿元、1.06 亿元、1.21 亿元,以及 0.65 亿元,在总收入中的占比分别为 48.4%、48.1%、50.5%,以及 52.1%。

社区增值服务的发展以及收费较高的商业物业管理项目增多,万盈服务的毛利率在 2019 年及之后都维持在 30% 及以上,截至 2018 年 -2020 年,以及 2021 上半年,其整体毛利率分别为 23.8%、30.4%、33.4%,以及 34.1%。

文章来源 : 乐居财经

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