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盐财经 09-18

开发商的呻吟

▍盐财经

作者 | 闰然

编辑 | 胡万程

" 眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。"

楼没有塌,但资金链很紧绷。这段时间,开发商的日子不好过。

前两年大型房企高喊 " 活下去 ",是在给自己加油打气。现在的大型房企开始喊 " 活不下去了 ",是真的要找人救命。

距离河南暴雨过去将近两个月了,2021 年 9 月 9 日,建业集团这家深耕河南近三十年的老牌房企,无奈发出一份名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》的求救信。

河南建业发 " 求助信 ":恳请政府协调地方偿还欠款

中国地产江湖中曾流传着 " 三君子 " 的说法,即" 南王石,北冯仑,中间胡葆森 "。建业集团董事长胡葆森曾经占据河南富豪榜榜首多年。

就连 " 河南王胡葆森 " 这样的首富,如今都到了对外如此发声的地步,舆论哗然。

事件背后,地产界的雷,早已向 " 大而不能倒 " 的头部房企引爆了。

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河南首富,紧急求援

求救于省政府,在房产企业中并非首例。相比之前有房企辟谣求救信的举动,这次河南建业非常爽快地承认了文件的真实性,文件主要包括以下几个部分。

第一部分,建业集团列举了求救的原因和损失情况,受到汛情和疫情的双重打击,累计造成各种经济损失逾 50 亿元。

第二部分是梳理出风险和危机。报告称,企业面临 " 罕见的困难、风险和危机 ",并 " 可能引发一系列社会问题 "。

这个社会问题包括但不限于,2.8 万名员工、300 多个在建项目、120 万产业工人的失业问题,以及导致银行失信风险,对资本市场产生不利影响等等。

第三部分则大篇幅表述了企业自身在河南经济和就业上的地位,以及承担的社会责任。最后,企业请求救援,减免税费、工程延期等,以及追讨政府欠它的 50 亿元欠款。

冰冻三尺,非一日之寒。其实,早在汛情发生前,建业已经沦陷在现金流危机当中了。

7 月河南部分地区持续强降雨导致多地房屋被浸

数据显示,2021 年上半年,建业地产录得合同销售金额 310.53 亿元,同比增长仅 3.5%。建业地产已然出现了销售上的困难,于是公司将全年的销售目标从 800 亿元下降到了 700 亿元。

另一方面,公司 " 增收不增利 ",毛利率从去年同期的 23.7% 下滑至 17.9%,净利润率为 5.0%,较去年同比减少了 1 个百分点。

建业地产上半年净借贷总额约为 118.13 亿元,净负债比率攀升至 92.6%。这样的建业,在风险面前异常脆弱。

与其他大型房企不同,建业从来没有真正走出过河南。在胡葆森身上,商人的理性与故土情结浓厚的理想性交织在一起。长期偏安一隅是种稳重的战略路线,但 " 地头蛇 " 的瓶颈来得也很快。

同期诞生的其他企业不断加大全国化布局力度,比如万科、绿城等都已经成为了全国知名品牌房企,而建业的规模增长速度被极大地限制住了。

数据显示,2012 年,固守河南的建业地产在创办 20 年后,销售额才首次突破 100 亿元。

9 月 9 日当晚,建业集团总裁王俊在连夜召开的媒体沟通会上表示,网传的这封求助信内容真实,但困难是暂时的

" 一般的企业,不会跑到河南和我比这个,比谁热爱河南?不可能。" 对于达十年的河南县城、乡镇布局,胡葆森信誓旦旦。

布局河南小城小镇,一方面是基于理想性,另一方面也是其不得已而为之。近年来,全国化的品牌房企并没有错过河南,它们纷纷涌入郑州等城市,不断挤占了建业地产在河南省会甚至全省的位置。

数据显示,2019 年建业三四线城市地产合约销售面积占比从去年同期的 30% 增加至 50%,县级城市占比从去年同期 30% 的上升至 32%;而在省会郑州占比 17.9%,同比下滑 12.1%。

彼时楼市风头正劲," 返乡置业 " 轰轰烈烈,三四线城市经历了房价大涨,建业地产在河南驻马店、商丘、开封、信阳等下沉市场持续扩张。

鹤岗东山区路边电线杆及广告牌上随处可见 " 卖楼 " 的小广告

但经济学家马光远却高呼," 千万别投资四线及四线以下城市的房子,那些都是没有发展潜力和投资价值的,因为流入的人口少,空余的房子多,泡沫大得惊人。"

后来,三四线城市的房子确实卖不动了,随着棚户区改造夭折,建业发生了业绩震荡。

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悬崖上的千亿俱乐部

一直以来,跨进 " 千亿俱乐部 " 意味着房企规模和资源的大幅提升,不少房地产企业自以为无所不能,借着杠杆也要狂奔至此。

建业地产在 2019 年成为了千亿俱乐部中的一员。从 2016 年 200 亿的销售额到当年的 1011.5 亿元,这家企业只用了三年时间,却也留下了很多隐患——增加了企业负债,牺牲了盈利能力。

" 我们的毛利率有所下降、负债比例略有上升、成本节约空间还存在、产品的溢价能力并不是十分强,这些就说明我们在经营管理上还有很大提升空间。" 胡葆森坦言。

尔后,为了回笼资金,建业地产不得不 " 卖资产 " 解渴,包括郑州金水项目 49% 股权及债权、河南龙宇股权、信阳天恒置业 50.31% 股权等。

为了转型,建业也进行多方面的尝试,涉足商业、酒店、文化旅游等等。2021 年,建业打造的戏剧幻城 " 只有河南 " 落地了。这一投资巨大、盈利很难的项目,成了河南人的骄傲之一。

过去几年,整个房地产市场都在进行战略调整,激进举债扩张的房企也在寻求规模增长与多元化布局中的平衡。但其实,他们涉足的大部分领域都不赚钱,甚至是 " 高调烧钱 ",比如造车,无疑会加重企业的债务压力。

比较尴尬的事情是,似乎搞足球的房企日子都不太好过。万达退出了足球圈,恒大陷入负面漩涡,富力债务高企,苏宁则成了拿了联赛冠军之后迅速解散的俱乐部,而河南省唯一的职业足球俱乐部就是河南建业。

穆迪在 2021 年 9 月 2 日将建业地产的评级展望从 " 稳定 " 调整为 " 负面 "。评级承认建业在河南省内市场的领先地位,但也考虑到了集中于河南省内的业务分布在一定程度上限制了企业运营的灵活性,使得它容易暴露在区域经济和监管风险之下。

除它以外,四川最大的房地产上市企业蓝光发展也发生了债务爆雷,它就是曾经疯狂高溢价拿地的典型代表。如今,手中无可用资金,到期债务未能偿还,再融资又受阻,蓝光发展可谓 " 捉襟见肘 "。

7 月 12 日晚间,蓝光发展发布公告,截至到期兑付日终,发行人未能按照约定筹措足额偿付资金,"19 蓝光 MTN001" 不能按期足额偿付本息,已构成实质性违约

去年,蓝光发展开始克制自己的规模欲望。今年以来,为化解公司债务风险,蓝光发展断臂求生,卖掉了物业公司股权和部分项目。2021 年上半年,它的销售额只有 343.9 亿元。

蓝光发展此轮危机的导火索,被认为与平安集团存在一定的联系。此前,蓝光发展延期还款给平安,引起平安的不满,上了它的合作黑名单。然后各个金融机构如惊弓之鸟,不敢向蓝光发展伸出援手了。

在蓝光发展之前,还有泰禾、华夏幸福、福晟等房企遭遇了资金链危机,金融机构自然慎之又慎。如今,这些曾经意气风发的大型房企早已没有了昔日荣光,许多项目烂尾停工。

或许更多的暴雷事件还在路上。

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谁是 " 白衣骑士 "?

建业集团尚且还能向河南省政府求救,其他陷入债务危机的房企只能寻找 " 白衣骑士 ",引入战投了。

首个债务违约的头部房企是泰禾,它的违约甚至对市场带来了一定的信仰冲击。泰禾至今仍在处理复杂的债务问题。

回溯过去,闽系房企向来以高杠杆、拿地凶猛为特点。2014 到 2016 年的泰禾一度被称作 " 地王收割机 ",负债率长年高企。

数据来源:克而瑞研究中心

但随着融资端收紧,来不及喘息的泰禾因资金链断裂陷入债务危机。即便接连不断忍痛割肉重点项目,泰禾依然未能走出债务困局。

泰禾逾期的债务总量庞大。数据显示,截至 2021 年 6 月 18 日,公司已到期未归还的借款为 444.91 亿元。借款的金融机构类型包括信托、基金、银行、四大资管以及境内外债券,以信托居多,还款压力大。

这家明星房企一直以打造 " 中式院落 " 的豪宅著称,但债务压力下泰禾在全国的项目 " 复工 " 虚虚实实,以至于数万业主死磕到底," 院子 " 的理想早已灰飞烟灭。

泰禾一直以打造 " 中式院落 " 的豪宅著称(图源:泰禾集团官网)

泰禾为求生,始终在推进债务重组。其董事长黄其森陆续接触过多家企业,包括建发股份、厦门国贸、中铁建等国企或央企,但并没有愿意接盘的人。

直到 2020 年 7 月,泰禾宣布了与万科的战略合作,让业主和债权人燃起一丝希望。泰禾集团发布公告称,万科拟接盘控股股东所持部分股份,成为第二大股东,持股比例达 19.9%,对价 24.27 亿元。

彼时,对于为何出手搭救泰禾集团,万科总裁祝九胜曾表示,泰禾集团只是在融资和资金方面出了问题,产品力和基础能力是不错的。

但万科入股泰禾的条件很严格,如泰禾集团的债务重组方案与债权人达成一致、涉及转让的股份权属明晰且不受限制等。

并且,万科说得很清楚,它不是来接盘的,不承担债务。祝九胜在 2021 年 3 月 31 日的万科业绩会上透露,万科与泰禾计划成立的资产管理公司已经基本落定,也就是参与项目处置的操盘公司。这一系列操作为泰禾赢得了一定的喘息时间,但要解决的问题还有很多。

泰禾总部被查封,北京院子二期复工搁浅

2021 年 7 月 7 日,泰禾在回复深交所问询函时提及了万科战投入股问题。泰禾方面承认,对于广为关注的万科战投进展,此前双方协议中的相关先决条件尚未全部满足。

最近在加速自救的还有恒大。网络上近日出现了有关恒大破产重组的言论,9 月 13 日恒大在官网发布声明辟谣了。恒大称,公司目前确实遇到了前所未有的困难,但公司坚决履行企业主体责任,全力以赴复工复产,保交楼,想尽一切办法恢复正常经营,全力保障客户的合法权益。

9 月 18 日,恒大集团在官网上发布声明

在 9 月 15 日举行的国新办新闻发布会上,国家统计局新闻发言人付凌晖在回应涉及恒大集团的相关问题时表示,一些大型房地产企业运营过程中出现一些困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。

谈及当前国内房地产市场的现状,付凌晖称,今年以来,坚持房住不炒,持续稳房价、稳地价、稳预期,房地产市场整体运行保持平稳态势。

继 2016 年中央经济工作会议战略性地以 " 房子是用来住的、不是用来炒的 " 重新定位了中国房地产市场后," 房住不炒 " 深入人心,已然变成了中国楼市运行的长期逻辑。

2020 年 8 月中国银保监会主席郭树清在《求是》杂志发文,2020 年 11 月郭树清发表文章《完善现代金融监管体系》,2021 年 3 月郭树清在国新办新闻发布会上发言,这三次他都对房地产市场严厉表态:房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。

中国银保监会主席郭树清曾在 2020 年发表文章指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛

郭树清还说过,历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。

一些房地产企业未能提前防范风险,盲目和激进扩张,最终导致了今天的恶果。它们现在所经历的苦难,都是在为过去的过度贪婪而还债,那些押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重的代价。

作者 | 闰然

编辑 | 胡万程

排版 | 林语

END

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