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金角财经 09-16

第一次,落户新政和房子捆绑!

原创首发 | 金角财经

作者 | 迪迦奥特马

编辑 | 周大锤

在全国楼市都在风暴之中的时候,武汉做出一个惊人的举动。

——将落户门槛基本降为零

9 月 11 日,武汉市人民政府发布《市人民政府关于调整完善落 户政策相关条件的实施意见》,这个文件最关键在以下两点:

1. 男不满 45 周岁、女不满 35 周岁的非本市户籍人员,社保交了 6 个月以上,创业的正常经营 6 个月以上,均可申请落户;

2. 新城区户籍人员,在中心城区购买房屋超过 100 平方米,就可以落户到中心城区了。

也就是说,想落户大武汉,简单;想落户到中心城区?买个大房子就可以了。

户籍放松,不外乎两种可能。一是抢人、二是卖房。当然,也有既抢人又卖房的。

在国内地方政府都在经受楼市下行压力的此时此刻,武汉这轮新政,显得极为微妙。

要知道,自从 " 房住不炒 ",炒了要被中央约谈以来,有地方政府扛不住压力,悄咪咪地松开限购政策,很快就又收了回去。这些想要松绑楼市的地方,大多都从落户政策方面下手。但从没人敢直接将落户,在政策文件上和房子挂钩的。

武汉是第一个。

脚手架上的城市

武汉,这个被戏称 " 满城挖 " 的地方,房地产开发一直占据着不小的角色。

而近十年来,房地产更变成了武汉经济的重中之重。

疫情之后,则是命脉。

2017 年发布的武汉市住宅与房地产业发展 " 十三五 " 规划显示,从 2012 年到 2017 年五年间,全市房地产开发累计投资 9690.1 亿元,超过规划目标近 20%。

在财政上,房地产业税收累计完成 1355.3 亿元,年均增长率 23.3%,占全市税收收入比重从 32.5% 增长到 40.5%。

在 GDP 贡献上,房地产业增加值累计达 2482.5 亿元,年均增长率 14.5%,高于全市 GDP 近 4 个百分点。可以说,房地产是武汉经济中最具活力的版块之一,并且直接拉动整个武汉经济的增长。

这五年来,武汉市的新建住房累计销售 8082.12 万平方米,年均增长率 14.5%,高于全国平均水平 11 个百分点。

可以说,武汉是一个绑在脚手架上的城市。

时间来到 2020 年,武汉成为新冠疫情 " 震中 "。

疫情之下,武汉全市停摆 4 个月,为了稳住地产,武汉市政府发布《促进房地产市场平稳健康发展的措施》,从调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面提出 17 条政策措施。

4 月,武汉解封之后,许多楼盘迅速开工,回复生产状态。经济亟待恢复的武汉,房地产成为最大的发动机。

公开资料显示,疫情时期和解封之后,武汉频繁进行土拍,到七月出让近 60 宗,成交金额超过 736 亿元,涉及超过 40 家房企。整个 2020 年,武汉全年土地收金 1851.08 亿,同比 2019 年的 1766 亿上涨 7.11%。

4 月 8 日,武汉解封之后,融创中国董事长主席孙宏斌即赶赴武汉,在云招商大会上,签下 " 融创武地长江文旅城 "。在武汉,他发了一条朋友圈:"3 个月 9 天后,今天 11 点 11 分到达武汉,很激动。" 随后,金茂、龙湖等房企又重仓武汉。

新人涌进,旧人加仓,房地产比众多武汉人更早醒来。

数据显示,2020 前三季度,武汉完成 GDP10519.7 亿元,同比下降 10.4%。其中,第三季度完成 4224.38 亿元,超过杭州,位列全国第八位。

在全世界不稳定的疫情形势下,武汉成为了唯一一个前三季度中 GDP 转正的疫区城市。

房地产功不可没。

而武汉房地产行业的步伐还在继续,甚至越走越快。

十三五规划中明确指出,到 " 十三五 " 末,即 2022 年,武汉地区国内生产总值达到 1.9 万亿元,在 2017 年到 2022 年五年内,全市房地产开发投资 1.8 万亿元,约占全市固定资产投资 1/3;房地产业增加值增幅年均不低于 10%,2020 年房地产业增加值达到 1000 亿元,累计达到 4300 亿元。

此外,武汉市还计划在规划期内引进或培育 3 家以上年均投资额达到 50 亿元以上的房地产开发企业,引进或培育 1-2 个集咨询、评估、经纪服务实力和信誉俱佳的中介综合服务集团企业。

但凡开放落户的城市,都不会承认是为了卖房子的。但像武汉这样,把卖房子加入到落户政策里,实属罕见,也可以看出,这力度有多大。

也就是说,武汉急了。

基建绊倒 " 基建狂魔 "

这几年武汉在基建上投入巨大且增长迅速。

在武汉十三五计划开始后的两年,尤其是在 2019 年军运会举办前,武汉为了迎接军运会,多个城市主干道、地铁主干线相继开通。

跟据武汉市政府的财政报告,仅交通一项上,武汉市政府 2019 年投入 273 亿元完善城市交通网络,2020 年在此项上投入的资金增长至近 600 亿。总体上 2020 年武汉在城建上的总投资超过 3000 亿元,项目超过 2000 个。

很多武汉市民对此感受颇深。以地铁为例,从 2015 年到 2020 年五年时间内,武汉新建了 11 条线路,地铁运营里程多了 213 公里,地铁站多了 126 个,还有许多地铁正在建设。根据规划,武汉最终将仿照北京形成六环二十四射的地下交通格局。

地铁之外,一座座横跨长江、汉江、府河的新桥以及遍布全市的高架和新路,确实让武汉焕发新颜。

根据湖北中原研究部数据显示,2019 年 1-12 月武汉土地市场全年供应建面 3391.24 万方,同比涨 5.61%。

俨然一个基建狂魔,许多人有感 " 武汉永远在修路 "。

完善基建是利民之事。然而,以土地财政支持基建显然无法形成有效循环,越织越密的交通网,甚至已经让武汉的地方财政不堪重负。

武汉市财政局的数据显示,从 2018 年到 2019 年三年间武汉市的一般债务余额从 1348.12 亿元增至 3376.7 亿元。2020 年,在疫情压力下,武汉的一般债务余额再增加超千亿至 4553.79 元。在债券举借情况上,武汉从 2018 年到 2020 年三年间发行债券从 125.73 亿元升至 979.95 亿元,再到 1441.35 亿元。

武汉市 2020 年一年发行的债券超过 5 个省,是宁波的 3 倍,厦门的 4 倍。而武汉市 2020 年的财政收入为 1230 亿元,负债率高达 370%,远超欧盟划定的 60% 的警戒线。财政赤字之高几乎已经来到了危险的地步。

想致富,先修路,但这路,好像越修越穷。

而国家地产政策逐步缩进的情况下,地产本身也岌岌可危。

挣扎中的地方政府

武汉的情况成了许多地方政府困境的缩影:被大兴基建带来的财政压力缚住身手,期待地产创造活力,但或许已经没有机会。

究其原因,在于地方不完整的产业结构难以支持其长远稳健发展。因此,依靠地产,成为最可行的捷径。

从产业结构来说,老产业落后,新产业待兴,国内不少城市也在面临类似的发展现状。

同样以武汉为例,当地产业结构偏向于重工业:以钢铁、汽车、冶金为主的重工业占据生产总值的 13,而严重依赖资源开发的重工业已难以在当下提供太多经济发展的动力。轻工业、服务业等普遍起步晚、发展慢,互联网、新消费、新能源等新兴产业在武汉也尚未建立起扎实的根基。

产业结构不完善但土地面积广阔,因此,土地成为财政支柱也顺理成章。

被基建绊住脚的武汉不是没想过挣脱和转型,但是很不幸,输得很悲壮。

2018 年初,武汉开始高调引入弘芯半导体项目,直到 19 年厂房主体封顶,当地市政府共投资了 1280 亿元。然而,这项引发全国瞩目的投资项目却在 2020 年彻底翻车,成为中国芯片史上最大的骗局。

2020 年 8 月 28 日,东西湖区官方发布通知称,弘芯半导体项目因资金链问题,项目暂停了。千亿投资就这样沉寂消失。

弘芯半导体项目的工地已经荒废

即使面临风险也要大手笔搞新产业投资,这恰恰佐证了地方政府迫切想要实现产业转型的愿望。

产业升级难,只能转向从路径依赖中开辟新思路。

落点再次回到房地产上。

零门槛落户政策的目的其实也很明确:稳住房地产基本盘,同时吸引人才留下来,以此发展互联网、服务业等等业态,从而实现推动城市发展的产业转型。

这几乎是大多数地方面临的难题。毕竟,仅仅依靠卖地、盖房、卖房、收税这一路径无法实现城市的长足发展。

困境也由此出现:一方面,一座城市的转型之路难以迅速走通;另一方面,是国家对房市调控重拳出击。" 前有狼、后有虎 ",财政如何摆脱对房地产的依赖,转向新的发展道路,成为地方政府们当前最大的困局。

进入八月以来,一线城市、新一线城市纷纷通过出台二手房指导价、银行限制贷款等措施动手打击高房价,传递出来的信号简单明了:房市热潮将会成为历史。想要依靠高房价来发展,路,走不通了。

众多三四线城市都受到波及。

在缺乏完备产业链的支撑下,三四线城市的房地产投机性最高,也因此是炒房的高发地。2019 年全国 64 个三四线城市的平均房价已经达到了 12000 元左右,甚至不少小县城都出现了 " 房价三万 " 的夸张现象。

也可以说,中国绝大多数三四线城市的发展都是在吃房产行业快速膨胀的红利。

调控之下,房市迅速缩水,地方政府遇到新的困扰:房价垮下去,意味着房企的回笼资金压力加大。从各大房地产机构的开发资金结构来看,销售回款占融资的比例均超过 55%。房子的购买力上不来,房企们的资金链就会受到极大影响。

一旦房价真的跳水,银行债务、地方财政等等链条都会随之垮塌,这是难以想象的代价。因此,保障房地产行业平稳落地,也成为地方政府制定政策的首要目的。

在此背景下,江阴、惠州、沈阳、岳阳、昆明、桂林等城市纷纷出台 " 限跌令 ",要求防范房价下跌。

江阴市

这是一个进退两难的困局:下手太轻,老百姓们 " 住无所居 " 的难题没法解决;下手太重,自己的财政也会出现新的危机。

说到底,对当今房市所进行的一系列大刀阔斧的背后,最终指向都是 " 稳房价、稳预期," 限价也好,限降也好,都是为了保障整个经济体系的平稳过渡,完成转型。

毕竟这一步,走错了就是万丈深渊。

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