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米宅 09-16

太心酸,房东 50 万奖励中介!二手房到底怎么了?

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天凉好个秋,如今的二手房市场,跟这个季节,格外应景。

据说,这两天杭州的中介们都在为一批业主卖房。

虽然不排除有些房东迫切的资金需求,但,如果同时存在多位呢?

有数据显示,8 月杭州二手房成交量只有 5600 多套,同比去年接近腰斩,销售们都说要转行了。

广州的二手房市场也同样凉凉。

据统计,8 月广州二手房成交量只有 8000 多套,环比上月下降 4.2%,同比去年减少 44.1%,也接近腰斩。

从各区情况来看,之前大热的黄埔、南沙二手房成交量环比下降非常明显。

黄埔二手房成交只有 300 多套,南沙更是只有 200 多套。

数据来源:量为阳光家缘网签宗数,价为网签均价

同样的,深圳上个月二手房成交量只有 2557 套,创下自 2013 年以来的历史新低(春节除外)。

中介门店,也是哀嚎一片。

除了杭州、广州、深圳,南京也惨。

据统计,南京 8 月的二手房挂牌量比往常跌了 80% 左右,带看量最低时每周只有三四套,成交创下一年来新低。

二手房市场冰冻,已是公认的事实。

说到这里,很难不想到从今年年中就开始的多城二手房停贷消息。

越来越多的买房人被卷入漫长的 " 等贷路 "。

二手房停贷意味着买房门槛拔高,要求有购房资格且全款。在供应量不变的前提下,需求骤减,价格自然要跌。

再加上如今政策坚决避免资金流向房地产,这种情况确实要比往年更加突出。

有什么影响呢?

很显然,会继续加速二手房市场遇冷。

以上这些城市,信号足够明显。

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那么,其他城市的二手房市场如何呢?

都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现,下面我们就来看具体的成交情况。

据统计,8 月,全国 10 个重点城市的二手房成交环比下降 25%,同比去年下降高达 44%,同比 2019 年的跌幅也有 38%。

受限于楼市调控,深圳二手房成交同比去年下降 84%,同比 2019 年也下降了 67%,跌幅进一步扩大。

杭州、南京、青岛的成交量也出现明显下降,同比回落 60% 左右。

注:图片来源于克而瑞地产研究

更令人担心的是,价格也在逐步的下探。

最新的研究数据显示,8 月全国 100 个重点城市的二手房价格止涨转跌,环比下跌 0.2%。

特别是广州,二手房网签价环比下降 5.7%,最高跌幅甚至达到 17%。

注:图片来源于中原地产

需求降温、预期回落、成交下跌,全国大部分城市的二手房都在降价!

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这背后,究竟发生了什么?

不可否认,二手房遇冷跟二手房成交参考价制度有直接关系。

据统计,目前全国已建立二手房指导价机制的城市有十多个,都是近几年经济快速发展的强省会城市。

今年 2 月,深圳第一个吃螃蟹之后,杭州、成都、西安、合肥、广州城市开始纷纷响应。

主要瞄准房价涨幅较大的热点区域及小区。且,学区房是调控重点。

试想,一套 500 万的房子,原来买房只需要 150 万首付,另外 350 万是银行出。

可现在如果政府直接打个 7 折,就是 350 万的指导价。

那么银行就只能给指导价 70% 的贷款,也就是 245 万,那么首付就需要 255 万。

房东如果按指导价出手,肯定要损失自己大把的收益。

如果不按指导价出手,买家承担的首付又太高,直接结果就是,根本卖不掉。

指导价,真有那么大威力么?

根据 58 同城、安居客发布的统计数据,目前落实二手房参考价制度的城市调控效果明显。

其中,6 城挂牌价环比下降,成都、绍兴、宁波下降幅度分别是 1.7%、1.6%、1.4%,西安降幅也达到了 0.8%,深圳以 0.5% 的降幅紧随其后。

国家调控二手房的决心,正在越来越多的城市落地。

二手房指导价政策下,没有幸免,只不过是时间早晚罢了。

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然而,更值得关注的,是二手房持续走高的库存。

8 月,贝壳监测的全国 60 个重点城市,二手房库存继续增长。

这里面,二手房库存环比 7 月增速最高的是上海,挂牌量约 3.4 万套。

注:图片来源于易居研究院

有数据显示,全国 20 个重点城市 8 月二手房总去化周期是 13.6 个月,已经连升 4 个月。

注:图片来源于易居研究院

去化周期较长的城市主要是成都和南昌,去化周期分别达到 32.2、31.2 个月。

而二手房去化周期增速最快的前 3 个城市分别是郑州、上海和深圳。

郑州主要受暴雨和疫情影响,8 月楼市低迷。

上海和深圳则主要受严格政策调控的影响。

要知道,这还仅仅是二手房,不谈新房。

预计未来几个月,20 城库存会继续上升,去化周期也将继续拉长。

当前严格调控之下,后续二手房市场必将面临 " 高库存 " 风险。

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楼市风云变幻,政策一锤接着一锤。

如果一个城市的二手房持续上涨,指导价格的出台,就极有可能。

如果实行了,对购房者,有利也有弊。

银行根据二手房的指导价放款,买家首付会变相提高,压力加大。

但,也有一些价格虚高的房源,会降价。

那么,这时候,我们应该怎么办?

一定不要偷懒和松懈,要时刻保持对市场的关注,遇到不错的房源,价格又合适,能拿下是最好。

注意,这里说的是有自住需求。

如果你是刚需准备买首套房,一定要分析好自己的现金流,分析自己的工作情况,分析自己的家庭结构,做出精准的选择,要买有价值的楼盘。

如果你已经解决了自住需求考虑买第二套,一定要注意现金流的问题,能不能快速变现。同时在无法变现的周期里,最好保证有可持续的租金收入。

如果你手里已经有多套房,一定要重视资产配置的问题了,要学会整合。

如果你是开发商,也得小心了,中小开发商的口子已经被撕开,这一片海很大。

或许在不久之后,开发商排行榜会是另外一番景象。

可能有不少会消失,老大的位置也会抢的你死我活。

大幕徐徐拉开,红利从来都只属于先知先觉者!

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