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ZAKER房产 09-15

全国主要城市房租显著上涨,上海部分区域连续上涨 7 个月

2021 年开年以来,全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势,平均涨幅接近 10%,多地房租价格已经创下历年来新高。

核心城市基本都上涨了,今年来上海的房租普涨 10%-20%,杭州、成都、北京涨得比上海还猛成为房租上涨的重灾区。

楼市就像按下葫芦起了瓢,房子买卖被生生按下,但是房屋租赁却浮起来。

现象:热点城市房租大涨

据《中国城市住房租赁价格指数报告》显示,2021 年 8 月份中国城市租赁价格指数为 1039.3 点,环比上涨 0.14%,同比跌幅 0.26%。

在 55 城排名中,前十名城市及排名为:北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津、成都。其中成都的租房平均价格比去年同期上涨了 40%,其他北京、上海、杭州等的涨幅也超过了 20%。

2021 年 8 月核心八城个人房源租金及同比涨幅

以上海为例,2021 年以来,个人房源平均租金整体呈现上升状态,从去年同期的 81.67 元 / 平米 / 月上涨至 2021 年 8 月的 100.04 元 / 平米 / 月。其中涨幅超过 30% 的板块达 12 个,多数位于中内环区域,涨幅 10%-30% 之间的板块就达到 75 个。

全市的租赁市场热度均呈现较高水平,租金水平打破近两年记录,增速创下近年来新高。

来源:CRIC 城市租售系统

除了上海,全国 337 个城市租金绝对水平看,租金水平较高的城市主要位于京津冀、长三角、珠三角重点城市群以及中部部分重点城市。

北京、深圳、上海三大一线城市的租金在全国遥遥领先,其中北京租金水平最高为 92.71 元 / 月 · m²。

2021 年全国租金分布地图

全国地级以上城市中,本月租金最贵前 30 城市入围门槛为 27.95 元 / 月 · m²,相比上月的 27.74 元 / 月 · m² 略有升高。

原因:供需失衡,租赁房源供不应求

从供应端来看,租金持续走高的原因有两点:

一是挂牌房源数持续走低,租赁市场供应不足;二是置换潮来袭,市场上可出租房源减少 。

以全国 55 城房源供应来看,2019 年 7 月合计个人房源挂牌量约 140.27 万间,2020 年 7 月个人房源挂牌量合计约 91.98 万间,但到了 2021 年 7 月,全国 55 城个人房源挂牌量合计仅 57.17 万间,一年时间同比大幅下降 59.24%。

另外,从 2020 年至今,二手房交易的价格持续走高,使得一些原本用于出租的二手房,被房东用于置换卖出,从而直接导致了市场上可用于租房的房源减少,二手房价格传导推动了租房成本上升。

这个传导的过程往往也相对较短,根据 CRIC20 数据统计显示,上海市中心城区及五大新城部分区域的房价上涨 15% 以上,这与上海市大部分区域的 7 月房租同比涨幅相近。

从需求端:毕业生人数创新高,提升租赁需求;新落户人口也具有买房或租房的需求,直接消耗掉大量房源,导致房源少租客多,供不应求,租金上涨。

2021 年,全国毕业生人数创新高,达到 910 万人,比上年多了 60 万人。而八月份有 9 个城市房租环比上涨,说明这些城市有大量毕业生流入,引发租房需求。

趋势:租房市场加强调控

先是从价格方面着手,严控租金涨幅,实行租金指导价。

2021 年 8 月,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》。

明确表示,确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造,住房租金年度涨幅不超过 5%。

资料来源:住建部官网

可以预见,国家及政府出手对于价格进行调控,稳控房租后,未来一年个别区域一年动辄 5 或 10% 以上的大幅涨幅将不太会出现,可能会出现小幅上涨的情况。

另外,加大补贴力度,各城市发布租房补贴政策,缓解人才租房压力。

各个新一线及二线城市除了加强保障性住房建设以外,也积极提供住房补贴,满足不同新市民、新青年的住房需求。

第三,还要从供应层面,多种措施加大租赁房源供应。

总体来说,市面上的总体租赁房源处于减少的状态,不可避免的推动了租金价格的提升。因此,国家开始推动加大公共租赁住房供应力度,加强集体土地、租赁用地等供应,推出人才专项用地,增加供应主体的多样性,增加住房供给。

资料来源:CRIC 城市租售系统、CRIC2020

从北上广深、杭州、南京、成都的租赁用地和自持用地成交总规模来看,2017 年 -2021 年上半年共计出让租赁用地及自持有达 2604.09 万方,按照每套租赁住房约 60² 来算,未来,这些城市可提供约 43.40 万套租赁住房。

随着各类政策的落地 2021 年的下半年,住房租赁市场将得到持续有效的政府管控。届时,租房问题也将得到进一步解决,真正实现 " 稳定租金,房住不炒 "。

资料来源: 克而瑞租售

出品 /ZAKER 房产

编辑 / 真意

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