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3 万一平,选亚运城还是知识城?

3 万 / 平,这是一个很尴尬的价格,在广州属于顾头顾不到尾的那一批。

同时,3 万 / 平也是一个很神奇的数据,虽然无法做到鱼和熊掌兼得,但自住&长期投资,选择其中一个,你就可以上车。

今天,在" 房住不炒 "的大背景下,我们就来唠一唠 3 万 / 平,在广州可以上车哪些还不错的板块,记得看到最后。

01.

刚需王者:亚运城

结论说在前头:刚需自住没问题,短期投资&长期投资不建议。

3 万 / 平的领地,必须有亚运城的名字。亚运城至今开发了十年,俨然已是成熟大城,规模庞大。

商业方面:一个亚运城广场。

亚运城广场

学校方面:目前私立幼儿园办学历史较长,公立的都是近期才开学;公办小学已开学的有 4 所,采取摇号上学;初高中拥有了 4 所广铁,以及天誉也开了一所高中。

在教育资源方面,亚运城的表现是优异的,未来还有更多的学校规划。

交通方面:现有地铁 4 号线海傍站,3 站到大学城,6 站到琶洲,7 站到金融城,与珠江新城的地铁通勤约 40 分钟。

同时,在建的3 号线东延段(预计 2022 或 2023 年开通),将设立海傍站,届时从亚运城无需换成便可以直达珠江新城。

同时去往番禺广场、万博商圈也更加便捷,侧面弥补了亚运城业主的商业需求。

未来,整个番禺东部的地铁线路大致有以下:

另外,新华快速路通车后,亚运城到琶洲的距离缩短至半小时,对琶洲的金融白领而言,亚运城也是一个不错的选择。

亚运城的短板,在于体量庞大,十年来都是" 以价换量 ",这也是亚运城涨不动的原因之一。

当然,亚运城最大的问题,还是缺乏产业支撑,就是完完全全的睡城,这一点直接决定了购买力质量。

总的来说,你要概念要利好要政策,亚运城没有,但如果你追求自住,亚运城还是可以考虑的。

02.

概念王者:知识城

结论依旧说在前头:知识城的快速上涨期已过,现阶段买必然站岗,但其概念规划在 3 万 / 平的行列里堪称最强。

就在上周,国务院送了知识城一个大礼物:重大项目其中动工签约,涵盖总部经济、生物医药、新一代信息技术及基础配套等领域,包含了 " 三个千亿 ":

动工项目 54 个,投资总额约 1017 亿元;签约项目 66 个,总投资约 1137 亿元;融资项目 14 个,提供政策性贷款融资支持 1405 亿元。

另外,知识城还可能作为广州自贸区扩区的片区。

简而言之,知识城是妥妥的飞地,这点毋庸置疑。

交通方面:虽然知识城坐拥地铁 14、21 号线,知识城支线、穗莞深城际铁路、广河高速等,但无法改变地理位置偏远的事实。

以地铁上盖网红盘万科幸福誉为例,从珠江新城出发,乘坐地铁至少 1 个小时以上,驾车 50 分钟以上。

而如果是不靠近地铁的楼盘,通勤时间可能动辄 1.5 小时以上。

学校方面:小学主要有村小和小区自建,村小就不说了,普遍设施老旧;中学除了已开学的这几个,还有几所也在紧锣密鼓建设当中,教育潜力很大。

如果是在知识城上班的刚需,买知识城还是挺好的,如果是抱有投资目的,那么势必要做好长期持有的打算。

原因主要有以下三个:

第一,知识城限价,在今年第二批集中供地中,知识城地价直接腰斩,一手楼盘,被限制在 2.6~2.8 万 / 平之间。

第二,目前知识城二手满五的几乎没有,二手市场不醇熟,买卖都要付出巨大的时间金钱精力。

第三,知识城体量很大,未来整个片区以及周边会有天量供应,想要等到二手房市场到来变成存量房市场,恐怕要花费 5 年以上甚至更长的时间。

总的来说,知识城的投资概念要比亚运城强很多,但你得备好干粮和水,做一个长期主义者。

03.

抱紧天河大腿:沙河

结论:沙河给了刚需们一个入主天河的机会,它能给你的,就是以天河为靠山的强大背景。但同时,你就必须忍受它的 " 老破小 "。

沙河夹在天河、越秀和白云的正中间,坐拥地铁 6 号线和 11 号线(规划中),地理位置得天独厚。

目前,沙河的房价涨幅,在天河区各大板块中是垫底的。

因为城市面貌差,加上服装批发市场人流众多人员复杂,片区大部分是单位大院,楼龄长且配套一般,所以房价一直在 " 拖 " 天河后腿。

目前片内已无在售一手房,二手房基本为楼龄 20 年以上的 " 老破小 "。

交通方面:除了现有的六号线穿过之外,沙河还会推进地铁 11 号线建设,新增设 26 号线。

届时沙河片区内将有三条地铁,四个站点(沙河顶、沙河、田心村和天河北路),通过换乘 3 号线可以在五站内到达林和西。

最新规划中:沙河片区定位为云河芯、粤文坊(广州数字创意 · 艺术专区),形成" 两轴两组团 "的新发展格局。

即 " 南部演艺文化组团 " 和 " 北部文创商贸组团 ",以及 " 空间提质轴 " 和 " 文创体验轴 "。

值得一提的是,沙河片区整个 1.47 平方公里的改造项目中,单纯的居住用地占比就达到了 21%,还有占比 20% 的商住文化兼容用地。

除此之外,还将增加大片商业用地、商办用地、商办居住用地以及文物古迹用地。随着规划落实,交通优化,沙河楼盘可能会变得热门抢手,房价也将迎来利好。

此外,与沙河直线距离 1 公里之外的林和板块,房价已经高达 7~9 万 / 平;2 公里外的燕塘板块,房价也已经 4~5 万 / 平。

总的来说,3 万 / 平就可以买到的沙河,几乎是买入天河的最后机会。

那么,如果是你,你会怎么选择?

是选择拥有自住优势却无产业支撑的亚运城,还是概念强大但发展路漫漫的知识城,还是有天河做靠山的 " 老破小 " 沙河呢?

以上内容由"广州淘房志"上传发布
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