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熔财经 06-03

那些买公寓的年轻人,是在“吃蜜糖”还是“饮砒霜”?

# 公寓 1

# 长沙 3

# 年轻人 4

文 | 易不二

来源 | 熔财经

在当下的网络环境里,文艺青年这个词究竟是在夸人还是骂人,这不好说。但可能很多人都没有意见的一点是,一般文艺青年们的品味都还是很在线的。

比如,如今 LOFT 公寓极受追捧,就少不了文艺青年的一份功劳。

当他们用原木家具、艺术摆件、投影仪、唱片机、绿植、猫 ....... 等等元素将只有几十平的空间装点得精致又温馨时,哪个在城市无处落脚的年轻人,会不向往拥有这样一个能结束漂泊的独立空间呢?

毕竟,只要想一想,或伴着夕阳洒进窗户的余晖,品味黑胶唱片令人沉醉的时代音质;或就着手边香气四溢的手冲咖啡,畅享投影仪带来的视听盛宴这样的画面;尤其是,LOFT 公寓独有的楼梯上还趴着正在酣睡的可爱猫咪 ...... 身处这样的治愈场景里,打工的动力又会更足了。

再加上地产销售巧舌如簧的说辞,很多资金不够或者没有房票的年轻人,就这样乖乖地将无数个 996 甚至 007 换来的钱乖乖交了出去,并在满足与安定的心情中,期待即将拥有的理想生活。

可是,买了公寓之后,年轻人脑子里构想的理想生活,真的会如期而至吗?

文艺青年们喜欢的村上春树可说了:" 有的东西,不过很久是不可能理解的,等到理解了又为时已晚。大多时候,我们不得不在尚未认清自己内心的情况下做选择,因而感到迷惘和困惑。"

公寓,或许就是这样让年轻人未认清楚时就做出了选择的产品,以为幸福已经 " 握在手中 ",最终却可能还是 " 流失于指缝又落空 "。

为什么

年轻人 " 甘当 " 公寓接盘侠?

除了理想的家居生活,公寓对年轻人还释放了几个现实吸引力:价格低、不限购、有些城市甚至还可落户。这就让不少年轻人觉得,可以成为自住的过渡房,等到以后购买了住宅,还可以作为投资产品享受租金回报。

" 熔财经 " 看到,尤其是在各大开发商 " 降价 "、" 甩卖 "、" 买一送一 " 的促销噱头下,不少手头拮据或没有房票的年轻人纷纷 " 抄底上车 "。

" 去年了解的时候,价格还是一万出头,三四月份的时候,一下就降到八千多了。" 基于价格优势的诱惑力,萌萌拿出工作五六年存下的十几万块钱,加上父母给了一点支持,终于在长沙拥有了自己的房子。" 很多单身的女孩子都跟我一样,是因为感觉降价了所以就赶紧买了,虽然打特价的其实也就那么几套。"

萌萌或许是赶上了一个好价的时候。湖南中原研究院数据显示,长沙公寓市场在以价换量,2020 年 3 月,成交价格下跌 17%,且长沙公寓 / 住宅价比降至 1.0 以下,这也是近五年来长沙公寓 / 住宅价比唯一一次低于 1.0。

所以,在 2021 年第一季度,长沙公寓成交量上涨了近 6 成。

同样因为很划算而买了公寓的,还有成都妹子小七。

和萌萌不一样的是,小七买的公寓划算之处在于 " 买一赠一 ",即 5.2 米的层高,买一层送一层。

" 我买的是建筑面积近 50 平的 LOFT 公寓,总价差不多 60 万,但二楼有接近 20 平是赠送的,所以实际使用面积有差不多 70 平,感觉挺划算的。" 小七的公寓已经交房了,她正在参考网上的文艺装修风格,为自己的理想小窝做准备方案。

王静在上海买下位于 11 号线光明路站的公寓,则是因为没有上海的购房资格,当然,更是因为 " 动辄百万以上的首付,实在遥不可及 "。

像萌萌、小七、王静这样的购买公寓的热情,与开发商们的地产投资成正比。

前瞻产业研究院数据显示,2019 年,全国房地产开发投资 132194 亿元,同比增长 9.9%,2020 年 1-7 月份,全国房地产开发投资 75325 亿元,同比增长 3.4%。

但开发商们对商业地产的投入,却与年轻人想买的热情成反比。

2019 年我国 132194 亿元的房地产开发投资中,商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为 14.67%,同比下降 2.1 个百分点。

为什么?

商业地产已经进入了存量市场,当供过于求,库存持续爬高的时候,投资热情或许就不得不冷却一下。

反映在长沙的公寓市场就是,据湖南中原研究院数据显示,截止 2021 年 3 月底,长沙商务公寓库存量持续突破历史最高水平,超过 432 万方,去化周期增加至 31.5 个月。从年度累计来看,供销量涨价跌,供销比 1.8,市场供过于求,去化压力大。

其他的很多城市也是一样。

比如南宁,克而瑞数据显示,2020 年 1-7 月,南宁公寓新增供应 44.13 万㎡,但成交仅为 26.78 万㎡,整体呈现供大于求的态势。

即便是在公寓更具投资价值的深圳,深圳市住建局发布的数据也显示商务公寓的供给量较多:2020 年深圳市计划入市的商品住宅为 50618 套,商务公寓 18732 套,商务公寓套数占商品房总套数 27.01%。

库存这么高,怎么才更容易脱手?

没什么比打折来得更实在的了。

就比如,长沙的公寓成交量在 2021 年第一季度拿到了不错的销售成绩,就少不了开放商 " 放血式 " 打折。

" 熔财经 " 看到湖南中原研究院数据,2021 年 3 月,碧桂园印象公寓成交 313 套,新力铂园、振业城等项目月成交量超过了 200 套。这几个楼盘打折甩卖的力度之大,在长沙内五区商务公寓销售金额榜和销售面积榜上,都挤上了前十名。

" 当时现场都疯了,营销中心门口人挤人,都跟去菜市场买大白菜一样。" 在长沙做了近 10 年置业顾问的王发财表示,并且他说,最能逼单的是,直接告诉客户," 今天不签单明天一套起码就要多出 10 万。"

在这种话术之下,再配合广播现场播报的签单消息营造的紧迫感," 很少会有人能在这种氛围下还能保留理智再去思考其他问题,不买就让下一个人来 "。

而长沙的公寓开始打折,其实在 2019 年之后就已经开始了。

克而瑞数据显示,2019 年长沙公寓成交均价 13111 元 / 平,而 2020 年以来成交均价为 11750 元 / 平,降了 1361 元 / 平,跌幅达 11%。

所以,当开发商为了去库存,打出低价的噱头时,年轻人就真的以为梦想可以照进现实了,即便 " 跌跌撞撞 " 也拼尽全力,朝一个更好的生活奔赴而去。

理想生活

四面漏风

只是,资本割韭菜的时候,从来就没手软过。像公寓这样的商业产品,本质上就是一颗颗精准直击年轻人内心的 " 糖衣炮弹 "。

" 公寓虽然卖得会比同期的住宅便宜,但燃气不入户、没有室外阳台,加上一般都没有小区环境,所以绿化率低、容积率高,人流量还大。办公的话就还好,自住那就没什么体验了,人员太混杂,水电费还高,舒适度没法和住宅比。再加上公寓没有学位,所以买的要么是投资客,要么是没有购房资格的年轻人。" 在长沙做了快十年房产销售的王发财,每次都会告诉买公寓自住的年轻人有哪些缺点,但仍然架不住他们觉得 " 只是暂住,以后还会买房子的,可以接受这些不方便 "。

2021 年以来,王发财手中成交的单子,公寓占了很大的比例,其中又以买来自住的年轻人成交得多。

" 网上那些网红装修风格的 LOFT 给他们洗脑得太厉害了,但其实开发商在层高和面宽上压得非常厉害,真想要布局合理住得舒服,很多家具都得定制特殊尺寸,装修费就必然上去了,但他们买公寓大多又是因为手头拮据。"

对此,在做装修攻略的成都妹子小七就感同身受:" 我按照喜欢的风格找了不同的装修公司,再算上电器和想买的软装,一套 50 平的公寓要装得舒服,我起码要准备 16 万。"

小七的装修预算,还只是第一笔理想生活的 " 隐形成本 "。并且她很庆幸的是,"5.2 米的层高没有打折,但是我有个买了公寓的朋友,买的时候说的 5.2 米层高,后来说是不符合备案,改成 4.9 米。"

公寓的 " 糖衣炮弹 ",前面尝到的 " 糖衣 " 有多甜,后面被 " 炮弹 " 打击就有多苦。而从甜到苦的这种人生体验,又像村上春树所说的,必须经历了才真正领悟到。

" 住了一年多后,就再也没有幸福感了。好像有 30 户共享 4 个电梯,我出门时上班,别人也来这儿上班,所以我早高峰都是走楼梯,这也幸亏我是住在 16 楼的,不算太高。水电、物业费都要很贵,物业 4 块钱一平,而夏天的有一个月,我的水电费用了 500 多。"

在广州给自己买了公寓的刘征吐槽的关于水电物业以及人多的问题,都只是公寓的小问题。

更大的问题是,本来应该给与年轻人庇护的公寓,实际上,反而可能绊住了年轻人走向真正庇护所的脚步。

在上海买了公寓的王静就很苦恼:" 我在浦东上班,每天的单程通勤时间要 2 个小时,真的很累。这还不是关键,最郁闷的是,我男朋友马上有购房资格了,我们想买个小两房,但他家里凑不到那么多首付,我的钱又付了这套公寓的首付了。"

这还只是王静眼前的问题。

未来,如果她要卖掉这套公寓,就还需要面对 " 可能会亏本,还要承担高额的税费 " 的现实。毕竟,同期的住宅涨价幅度是以百万来计的,而她的公寓 " 买的时候 60 万出头,能够 70 万卖出去就不错了,我挂的是 75 万,快半年了还没什么人问过 "。

但如果还是自住," 没有学位,孩子上学就是个大问题 ",王静认为," 公寓真的仅仅只适合单身人士或者丁克情侣 "。

公寓出手难这件事,王静并没有夸张。

搜狐焦点有报道显示,深圳上塘地铁口某 65.3 平公寓,2016 年买入 367 万多,缴纳契税 11 万,利息 30 万,亏本 90 多万售 318 万实收,都难以出手。

王发财也表示:" 长沙买新盘的人确实有很多,但是二手公寓我手上是从来没有成交过这样的单子,我们公司应该都是没有的。"

着实应征了有个网友对公寓的评价:" 公寓才是真正的不动产,在市场流通方面,说不动就不动,哪怕赔本卖都一动不动。"

那如果不卖,只出租呢?

王发财算过一笔理想的账:" 按照长沙的行情,购房成本加上装修成本,即便按照没有空置满租算,回本也需要近 20 年吧。但公寓的产权一般都只有 40 年。"

诸葛找房的数据更详细地展示了租售比来验证公寓的回报率:一线城市平均租售比为 1:646,租金回报率为 1.86%;二线城市平均租售比为 1:588,租金回报率为 2.04%;三四线城市租售比为 1:623,租金回报率为 1.93%。整体来看,二线城市租金回报率相对较高,其次为三四线城市,一线城市租金回报率最低,究其原因在于一线城市房价水平居高,租金难以追上房价上涨的速度,租金与房价差距最大。

这也就意味着,长沙的这种情况已经算好的了,如果放在平均租售比为 1:646 的一线城市,可能产权没了,买公寓的本金都没有收回。

自住幸福感低,买卖增值性低,出租回报率低,击碎了年轻人赋予公寓的 " 理想生活 " 滤镜后,公寓可以称得上是真正的 " 三无产品 " 了。

好在,如今随着 " 商改住 " 政策的收紧,很多城市尤其是一线城市的公寓,在跟随楼市经历了成为被年轻人广受追捧的香饽饽之后,又因为监管收紧,而开始成为了让人保持观望的冷馒头。

之后的公寓政策会怎么变,还没有定数,而公寓这个因为高房价而衍生的 " 阉割品 " 会走向何方,暂时也不会有定论。就像那些在城市里打拼的年轻人一样,像漂浮在人海里的船,不知道未来会驶向何方。

写到这里," 熔财经 " 眼前出现了一幅悲伤的画面:世界大雨滂沱,漂泊的年轻人手捧全身家当叩开了公寓的门环,以为找到了避风的港湾,殊不知,风雨毫不留情地穿过公寓的 " 脆弱墙壁 " 四面而来,而无处可躲的年轻人,只能冒雨湿身前行。

但又能怎样呢?

在这个资本掌握话语权的世界里,或许只能自嘲一句 " 淋着呗,反正湿透,也不止这一次了 "。

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