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魔都财观 06-16

上海楼市,慢牛在路上

在刚刚过去的 5 月,上海成交了 2.5 万套二手房。

这是什么概念?

很多人说,上海楼市不行啦,今年 5 月比去年的 2.7 万套还低 .

但去年五月是什么情况?新房预售证开闸,疫情解封后二手房需求暴增,货币也极其宽松,和当下的情况完全不能比。

历年五月,由于工作日减少的缘故,交易量都是比四月差一些的,在周期平稳的 2014 年、2017 年和 2019 年都是如此。

而今年 5 月,成交量反而比 4 月的 2.4 万套要高,市场其实是比我们预想的要热一些。

我有种感觉,上海楼市的 " 慢牛 " 行情,可能就要来了。

1

春江水暖鸭先知,从我们一线的体验来看,进入 5 月下旬,成交量有明显回暖迹象。

特别是 6 月,仅仅过去十几天,在我们平米这边成交的二手房数量就接近了 5 月全月的成交量。

由于周期与季节因素,每年的 6 月是楼市传统淡季,而今年的 6 月,可能不一般。

价格方面,也逐渐企稳了。

根据我们平米指数的监测,今年 3 月下旬开始,上海房价的月环比涨幅一路下挫,但自 5 月第 3 周起,上海房价月涨幅已连续三周保持在 1.0%,没有继续向下。

现在的上海楼市状态,特别像 2016 年。

经历了 2015 年的火热,2016 年 3 月出台了 "325" 新政,社保要求从两年变成五年,之后的几个月时间内,市场处于政策消化阶段,成交量缩小,涨幅趋缓。

但在 8 月之后又重新大幅向上,直到 11 月底 " 认房又认贷 " 的政策出台,楼市才彻底熄火。

2

在楼市回暖的背后,有着三大原动力:自住需求、供需关系、新房企稳。

在经历过政策的消化期后,拥有 2487 万人口的上海,改善居住环境的需求一直都在。

自住需求的持续迸发,成了当下上海楼市的主要推动力,市区以及强势郊区的自住房去化的非常迅速。

我经常提到,虽然上海拥有 800 万套房子,但是换手率非常低,绝大多数房子都在自住或者出租中,极少拿出来卖。

目前真正在市面上能诚心、顺利交易的,不到 5 万套有效房源,按照目前的去化速度,一两个月就卖完了。

目前这种库存紧张的状态,已经持续了好几个月。

库存一直上不去的背后,是优质房源非常充足的稀缺性和流动性,只要价格不乱挂,没什么硬伤,基本是出一套卖一套的状态。

3

新房分数的企稳,也让市场回归了理性。

比如最近出炉的森兰星河湾的分数:82.42 分,看上去很高,但这是在 0.19 的社保系数下计算出来的。

实际按照社保月数算,是不如大红盘虹桥悦澜和金桥世纪的,甚至还比不上川沙的锦绣观澜和泗泾的泗水和鸣。

这让更多买新房的人们看到了希望:原来我努力够一够,还是能买到的。

像我们火箭哥也劝慰大家,五十多分的,也建议去各大新盘试一试。

毕竟分数低,去哪个红盘都是基本是靠后捡漏的位置,你看的中的项目,别人也都看得中,只有抱着积极的态度试一试才有机会。

五十多分的还在担心陪跑,实际算一算,陪跑的损失最多几千块利息,但如果买到了呢?

如果新房分数持续走高,那么很多人就会发现,就算我把手上的唯一住房卖了,也和新房的积分要求差距甚远,那不如不卖 " 躺平 "。

那么二手房的有效供应就因此变得更少了,供需关系会更不平衡。

新房的分数企稳,促进了整个上海楼市的良性流动。

4

最近郭树清主席的话又刷屏了,他的本意是好的,让大家不要去炒作外汇、黄金等高风险产品,否则会跟炒作楼市的人一样付出代价。

但到了很多媒体的眼里,就变了味儿,好像人家鼓吹房价大跌一样。

但无论是外汇、黄金还,郭主席的的意思都是 " 房住不炒 ",不要天天想着炒作赚钱,外汇汇率要稳定,黄金价格也要稳定,要回归他们的原来属性。

房子也是一样,谁都不希望价格大涨大跌,能住、能保值、能流通,才是最好的状态。

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