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ZAKER房产 04-01

醒醒,华润新溪旧改的商业不是万象城

樱桃和车厘子一样吗?奇异果和猕猴桃是不是同一个东西?

虽然外观很像,但口感、价格都不一样。

今天要聊的 " 万象城 " 就是这个概念。

3 月 28 日,广州开发区投资集团公号发文称,新溪片区项目改造后,将引入广州首个华润万象城商业品牌;同时,华润置地华南大区总部也将以新溪项目为契机落户黄埔,助力该区城市品质进一步提升。

在此之前,对于华润在新溪村的商业配套,坊间就有众多猜测。

准确地说,华润置地在新溪村的旧改配套的高端商业综合体,是万象城,还是万象天地呢?

首先,我们来分析一下,华润置地在商业地产上,主要有四大体系,万象城、万象天地、五彩城(万象汇)、1234space(又称 mini 版万象城),见下图。

万象系产品对比

四大商业体系都跟万象城有着千丝万缕的联系,广州黄埔区新溪村旧改配套的商业体到底是万象系的哪个?

看完华润置地旗下的几大产品线的图表,相信你就一目了然了。

用排除法,新溪村位于广州市黄埔区第二 CBD 板块,缓解的是国际金融城和鱼珠片区的住宅压力。新溪村既没有商圈氛围,又不是多条地铁汇聚之地,更不是人口密集的中低端消费群体。

所以,1234space 和万象汇都可以排除。

万象城:城市级一站式高端购物中心

作为华润置地 TOP 级产品系和商业品牌,一直以来,华润置地对于在一线城市打造 " 万象城 " 都非常谨慎,尤其是看中地段。

上海万象城外观

在布局上:主要布局于一线城市或新一线城市,深圳、上海、北京、杭州,成都,武汉;省会城市及副中心城市,大连、重庆、南宁、沈阳、郑州、柳州等。

在选址上:城市核心区,或新城区核心、新 CBD 核心区。

目前北上广深,除了深圳、上海外,北京是没有万象城的,北京只有其他几个产品,五彩城、万象汇和凤凰汇三个品牌,而广州更惨。此前,广州几乎看不到华润置地的痕迹。广州的地产公司总部云集,从实力和业务范围上,广州都不是首选,且华润置地的总部在深圳,所以,此前广州一直不是华润的发力点。这也是为什么,之前在广州找不到华润痕迹。

深圳,作为曾经华润置地华南大区的大本营,同时也是华润置地的大本营。可以说,深圳是华润置地的试验田,所有的商业创新试验都是在深圳完成的,这也诞生了很多商业神话。

深圳万象城是中国最具代表性的城市综合体之一,后来,万象城用这套成熟的商业模式,开启复制和扩张的道路。

标配版的万象城,是以罗湖万象城为参考标准的,从品牌的引进和外观打造以及选址上,定位高端。目前,成功复制的模式,只有深圳湾万象城。

深圳湾万象城入驻品牌

据不完全统计,深圳湾万象城的高端奢侈品牌如图,你们觉得新溪村,未来能变成这样的商业体?

再来说说,低配版的万象城。

这些年万象城的发展一直是向二级市场下沉的商业模式。例如,天津万象城、南宁万象城、柳州万象城。这些万象城的特点就是,砍去了高端奢侈品线,替换成跟城市消费水平更匹配的轻奢品牌。

在一线城市打造低配的万象城,适合新溪村吗?

无论是以上哪种万象城,对于广州黄埔的新溪村,都不匹配。

万象城的开发模式,主要以买地自建为主。目前已知开业及在建的万象城中,除长三角的杭州及无锡万象城是与香港新鸿基合作开发,其余均为万象城自建,并坚持只租不售,全部持有经营。

划重点,买地自建。

万象天地:万象城 2.0,跨界商业综合体

字面上看,天地二字的含义大于城。天地这个词包含了空间的概念,所以,万象天地的定位是万象城的升级版。万象天地更高端,态势更多元,从地下到地面到地上,再到空中。

深圳万象天地实拍

成功案例就是深圳大冲村旧改。

大冲旧改总建筑面积为 280 万平米,村民旧改回迁面积达 110 多万平方米。大冲村从握手楼摇身一变,成为寸土寸金的网红楼盘,原住民也成为身家千万的 " 拆二代 "。

从 2007 年旧改开始,历时十年,2017 年 9 月,大冲旧改的商业核心区万象天地开业,标志着大冲旧改这一深圳代表性城市更新项目已基本完成。

改造后的华润城,几乎具备了最好的配套,区域地处深圳中心地带深南大道,有万象系高端商业万象天地加持,隔壁就是人才聚集的高新科技园和腾讯大厦,大冲村经历旧改,已然 " 脱胎换骨 "。

大冲村旧改后,村内原有的历史文物将得到保留,包括大王古庙、郑氏宗祠、两口古井、5 株古榕树、一个水塘。

大冲村祠堂实拍

新溪项目规划 " 一带三轴两板块 ",未来将依托 " 万象城 " 商业综合体,落地约 20 万商务办公 +17 万商业服务,预计经济总量产值约 205 亿元,打造全新消费体验,延续万象活力,打造活力商务街区,留存城市记忆,打造特色滨水商业街,打造集生活服务、购物休闲、配套居住于一体的宜居、宜业、生态、产业综合新城,塑造全新黄埔城市名片。

划重点,延续万象活力,打造活力商务街区留存城市记忆

大冲村的城市记忆在旧改后得到保留,活力是万象天地的主打标签。

这等于是开卷考试,官方就差按头告诉你,新溪村旧改学的是大冲村模式,商业配套是万象天地了。

新溪村旧改规划效果图

深圳万象天地实拍图

新溪村代表早就考察过大冲村和万象天地。

早在 2018 年,黄埔街道办、开发区金控下属润埔公司带领黄埔区新溪村首批党代表、股东代表约 40 余人实地考察了深圳华润城(大冲旧改)项目,对华润置地的综合开发运营实力进行了深入了解与考察。深入学习借鉴深圳旧村更新改造工作经验,谋划原黄埔核心商业区城市更新改造工作。

华润置地在旧改方面最成功的作品,就是大冲村。

新溪村旧改项目,是华润置地在广州拿到的首个位于核心商业片区的旧改项目,也是首个明确提出要打造 " 万象 " 购物中心的项目。

华润置地把华南大区搬到了广州,势必在新溪村这个项目上要拿出它的诚意之作,才能对得起万众期待。

大冲旧改和万象天地,作为一个成熟的可借鉴模板,是最匹配新溪村的商业配套,没有之一。

再者,深圳大冲村位于南山科技园,而广州新溪村,位于黄埔区第二 CBD 辐射科学城板块。从旧改结构上来说,大冲村的结构跟新溪村很相似,如果商业模式复制,最后可能的也是万象天地。

结论

本次,官方出面给华润背书,万象城的高端商业品牌已经形成固化印象,无形中给黄埔的发展再添利好。同时,也向大众传递了,华润在新溪村的旧改将大有所为,值得期待。

无论最终落地是万象系的哪一个产品,对老黄埔、科学城、金融城、鱼珠、天河东、天河智慧谷都是利好,辐射范围有点大。

聚焦来看,最受益的还是华润新溪村旧改项目左右两边的,万科城市之光和中鼎珺合。

不知道两家开发商,会不会笑醒。

出品 /ZAKER 房产

文 / 真意

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