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南京西路 159 年流金史:出身跑马道,晋级上海顶级商圈,城市更新这样赋能

有人说,上海的南京西路 " 流金淌银 "。的确,全市第一座 " 年税收亿元楼 " 诞生于此,坐拥的 " 金三角 "" 金五星 " 顶级商务楼集群更闻名沪上,并汇集近 2000 个国内外知名品牌,甚至形成了申城为数不多、以道路命名的高端商圈—— " 南京西路商圈 "。

提起最繁华的街道,人们脑海里浮现的前几名必有南京西路,殊不知它也是上海最富历史的道路之一。

倏忽间,南京西路已走过了沧桑一世纪,将在明年迎来 160 岁诞辰。从跑马道走来,南京西路在商业与文化、摩登与古朴、保护与开发的抉择中不断蜕变,呈现精彩的 " 双面人生 "。百年赋能,离不开持续的城市更新。

南京西路 蒋迪雯 摄

商业底蕴可追溯至百年前

如今漫步南京西路,以恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场组成的 " 金三角 ",以越洋广场、嘉里中心、1788 国际中心、会德丰广场、东海广场组成的 " 金五星 ",构成了市中心流光溢彩的天际线。兴业太古汇开业后,南京西路东段也恢复了商业活力。但在 19 世纪中叶,这里曾是泥土路,路边 " 时时可见野鸡起落在草丛树间 "。

南京西路旁的夜市

1862 年,南京西路还是一条用于连接西藏中路和静安寺的跑马道,旧称涌泉路、静安寺路,全长 3.8 公里。早期的南京西路,虽有乡村庙会,但尚未被列入城市核心地带。

19 世纪末、20 世纪初的静安寺路(今南京西路)

进入 20 世纪,人口和机遇的涌入 " 点燃 " 了南京西路。彼时南京西路上,文化与商业融合的苗头显现,多元文化、丰富业态、潮流时尚始起步,朝着繁华商街急剧演变。中外商人在道路两旁开设了大量娱乐场所,店铺逾百家。近代实业家张叔和开发的 " 张氏味氏莼园 "(今张园)对外开放,园内有彼时上海最高的建筑 " 安垲第 ",配置魔术表演和游乐宫," 游人如织,一时甚至堵塞道路 "。大光明大戏院、百乐门舞厅、凯司令食品店、开开百货至今家喻户晓。中国第一家时装商店落户在此。时尚业态还延伸到了周边,毗邻的同孚路(今石门一路)沿街出现不少成衣铺、童装店和裁缝铺,工艺考究、式样新颖。在各类业态交叠之间,住宅区应运而生。始建于 1925 年的 " 大中里 " 尤为典型,以石库门为主的高端社区,门楣融入西式雕花,住客多为洋行从业人员,以金条支付房租。

百年前的张园游人如织

受战乱影响,上世纪 40 年代南京西路的商业遭受重创,不少商店倒闭停业,直至解放后,整条道路才获得新生。商业底蕴丰富的南京西路,孕育出敏锐的市场嗅觉。从细节可见一斑:过去经销高档呢料服装的大店名店,结合消费群体的变化,开始面向大众卖起了列宁装和中山装。

自 20 世纪 50 年代以来,南京西路历经多次撤店并店和改造装修,但始终坐拥上海市级商业中心的称号。至 90 年代初,南京西路也成为别具一格的夜市,泛光灯、霓虹灯、橱窗灯、珠珠灯、店堂灯相映成趣。浓厚的商业历史,很早就带动了服务创新。《解放日报》在 60 年代等多次报道了南京西路的商家创新,如某家商店试销了聚氯乙烯树脂代替牛皮制成的鞋子,更柔软也更适合下雨天出行,又如耀胜百货开展的换领和换袖口业务,若顾客急需则立等可取。如今,海外首家星巴克臻选烘焙工坊更是把全套生产流程直接搬进了门店。

兼顾商街升级的正面和反面

眼下,张园样板段正在推进,将整体从旧区转为上海文商旅新地标;中信泰富加紧改造更新,升级业态;锦沧文华历经多年改造,终于撤下了层层脚手架。作为沪上知名商家历来的 " 必争之地 ",南京西路把 " 求变 " 意识刻在了骨子里。

" 第一高 " 有唯一之意,但南京西路却诞生了许多个新纪录。记者梳理资料发现,路口的国际饭店曾有 " 上海第一高 " 之称,但延续半个多世纪后,被上海商城所取代。明天广场封顶同时坐上了 " 浦西第一高楼 " 的交椅,而后被会德丰广场取代。20 世纪 90 年代,这样的广场和商场如雨后春笋,在南京西路涌现,与之相伴的是成片旧区改造。

即将竣工的梅陇镇广场 顾力华 摄

商街更迭与城市更新一直紧密交织。经济与民生如同一枚硬币的正反面,如何平衡兼顾是区域发展回避不了的话题。和曾经的淮海路一样,南京西路大片旧区旧里成为土地产出效益和业态升级的掣肘。这时,南京西路片区开始探索实现两者 " 共赢 "。

历史资料显示,当时的街区里穿插着大量危棚简屋,人均居住面积甚至不足 2.5 平方米,建筑结构质量堪忧。香港兴业国际集团执行主席査懋成还记得,在考察大中里(今兴业太古汇)时惊讶发现,不少砖块已经酥烂,木头地基已被白蚁侵蚀。一名年逾五旬的居民还给静安区领导写信,表达了希望加速旧改,早日搬入新居的愿望。

南京西路区域的旧里生活

上世纪 90 年代,南京西路区域启动综合改造,数十项重大工程开工。短短十年内,恒隆广场、嘉里中心、梅陇镇广场、招商局广场逐一落成。因拆旧建新而动迁的居民搬入新居。彼时上海最大的成片棚户危房区永源浜基地告别历史,原地崛起了协和广场。期间还实践了旧区改造的创新制度,采用土地批租模式引入外资,缓解政府主导开发所面临的资金压力。

上世纪 90 年代的协和广场 顾力华 摄

不可否认的是,居民和企业为上海经济发展做出了极大贡献。彼时,南京西路沿线不少非营业单位动迁腾退,用于开辟商场商店。因南京西路要建造万象商都,沿线的同福里居民需要动迁。在居民配合下,只花一个月时间,就完成动迁签约环节。据不完全数据统计,从 1993 年至 1998 年,配合南京西区商业街区管线敷设、电站施工等基建,涉及动迁居民达 1.5 万户,单位 500 家。

经历层层蜕变,南京西路商圈已经成为上海消费市场活力的 " 晴雨表 "。以静安段为例,其南京西路功能区内税收过亿元的楼宇达到 25 幢,其中 " 月亿楼 "8 幢,区域税收贡献度占全区 40% 以上。5.2 平方公里的面积承载的 350 万平方米的楼宇园区,汇聚大量全球头部企业。

探索社会资本参与城市更新

避免商业区 " 千街一面 ",依靠商业开发远远不够,挖掘特色文化底蕴,无疑是点睛之笔。自 2015 年以来,上海加大城市更新力度,明确 " 留改拆 " 理念后,越来越多的历史建筑受到人们关注,南京西路成为探索保护与商业协同的试炼场。

留存上海独特记忆,植入适合当代城市需求的公共文化和商业等功能,需要加强多方协作、共同参与。遵循 " 修旧如旧 " 理念,不少单体建筑得以活化。2017 年,经过 6 年修缮,紧邻南京西路的优秀历史建筑荣氏老宅恢复原貌并对外开放,引来无数爱好者排队参观。荣宅的独特之处在于政企合作的探索,运营方 PRADA 在区政府指导下,聘请意大利与中国建筑设计师和工匠团队联手修缮,结合功能转型,让荣宅成为 PRADA 的文化展示与活动场所。

修缮后的荣宅 蒋迪雯 摄

南京西路大中里地块则尝试通过激活历史文化,与商业实现联动。大中里地块原为上海市中心规模最大的石库门建筑群之一。同济大学建筑设计研究院副总裁贾坚曾表示,大中里地块是 " 南京西路上的最后一块商业拼图 ",但体量大、条件也比较复杂。

引入社会资本香港兴业国际集团以后,该地块规划成商业、办公、酒店、餐饮、娱乐的集聚区,即今日兴业太古汇。经过专家反复论证,开发企业的改造第一步,就是将有近 90 年历史的原民立中学 4 号楼(今査公馆)向东南平移 50 余米至威海路路口。此后,聘请上海章明建筑设计事务所负责全面修缮,加固并修复还原了两侧塔尖。值得一提的是,考虑到历史环境的复原,原民立中学 4 号楼旁边的一棵百年白玉兰实现原地保护。为了保留这棵树,项目开发方案、地铁施工方案和建筑修复方案几经调整。

原民立中学 4 号楼(今査公馆)早期的建造图纸

上图分别为查公馆历史图片、平移中的査公馆

兴业太古汇也藏着鲜为人知的 " 门道 "。项目相关负责人介绍,以购物中心为 " 轴 ",零售、写字楼和酒店建筑群形成三个节点,这样的组织形态实则经过巧妙构思,设计灵感源自上海里弄中 " 前厅 "" 中庭 " 和 " 后花园 " 格局,以及石库门建筑中常见的 " 北旺南静 " 的状态。

兴业太古汇的形态肌理

" 老建筑和新建筑结合,会创造出一种独特的价值。国际上有很多成功案例,如伦敦的国王十字街火车站综合体。" 世邦韦理仕相关负责人曾表示。査公馆举行的活动与展出,也与大中里地块上的购物中心品牌呼应。各类文化活动与商业联动,让大中里地块成为南京西路上又一人气聚集、活力十足的商业板块。这一段更新活化故事,被香港兴业集团写入书中。今年 3 月入市的《未艾 · 方兴——从大中里到兴业太古汇》,记录了修缮施工全过程,让人们了解在城市更新背景下,区域如何通过 " 立新不破旧 " 实现功能升级的发展路径。

著名品牌在修缮后的査公馆举办活动

如今,南京西路逐步形成疏密有序、高低错落的空间格局。" 十四五 " 期间,南京西路商业街区还将积极引导 " 后街经济 " 差异化、特色化发展,塑造 "24 小时活力街区 "。

栏目主编:张奕 本文作者:戚颖璞 题图来源:图虫创意 图片编辑:雍凯

未署名内文图来源:香港兴业国际集团 上海市测绘院

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