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进深News 03-05

被平安信托“套牢”的七年

乐居财经 曾树佳 发自深圳

上世纪 90 年代,马明哲被大举投资房地产而获取收益的国泰人寿所吸引。从那时起,他把国泰人寿当成了保险公司做地产的标杆,并由此构建了庞大的地产投资王国。

目前,中国平安通过战略入股,已成为华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉、朗诗地产等房企的第二大股东。在它旗下,平安不动产与众多房企联手拿地的消息,屡见报端;而平安信托在房地产的布局,也不遑多让。

翻阅平安信托的 " 信托资产分布表 " 可以发现,其对地产的投资占比,一直高居前列;它发行的信托产品,也多以房地产为主。

进入 2021 年,平安信托更是以超 40 亿元的价格,接盘诺亚财富核心物业 " 歌斐中心 ",为自身新一轮的地产投资,拉开序幕。只是,在这扩大的版图中,也隐藏着挑战。

2 月 26 日,平安信托被深圳市福田区人民法院列为被执行人,案号(2021)粤 0304 执 9758 号,执行标的却是 "0" 元。

而这笔蹊跷的 0 元被执行,缘自于一起信托纠纷案,它也将平安信托的经营姿态公之于众。

借平安人寿 " 兜底 " 退出

时间回溯至 2012 年,平安信托以瑞安的重庆企业天地项目中 3、4、5 号楼作为底层资产,发行商业地产信托项目 " 平安财富 · 安睿 1 号 " 集合资金信托计划,投资规模约 17.5 亿元。2 个月后,它又相继发行了 " 平安财富 · 安睿 2 号 "。

乐居财经获悉,标的资产的经营管理主体为重庆安拓投资管理有限公司(简称 " 安拓公司 ")。安睿 1 号系列信托的全部资金,被用于收购安拓公司的股权和债权;由此,平安信托持有安拓公司 100% 股权。

彼时,南通市诚力科技咨询有限公司(简称 " 诚力科技 ")和自然人吴静购买了安睿 1 号、安睿 2 号各 300 万份但认购产品后不到两年,底层资产已严重贬值,所涉的物业房产未能按时竣工交付,物业的出租收益也低于预期。

而原定 5 年的信托计划届满后,其进展并不顺利,2017 年尚达不到退出的条件。

乐居财经查阅获悉,截至 2017 年 3 月末,标的资产商业部分的出租率虽然达到 100%,但办公楼部分总体的出租率仅为 37.39%,其中 3 号楼更是全部空置。

平安信托直言," 高存量及预期未来高供应量使写字楼市场竞争激烈,租金、入住率及估值均呈现滑坡趋势 ",故而决定将信托延期退出。

直至 2019 年,在最后清算退出时,平安信托将安拓公司 100% 股权,即信托资产,转给了关联公司中国平安人寿保险股份有限公司(简称 " 平安人寿 ")。平安人寿目前也由中国平安全资持有。

两个信托的收益率,究竟成色几何?

据了解,两个信托计划终止日期均为 2019 年 1 月 29 日,其中,安睿 1 号信托计划存续期间总收益率为 10.03%,年平均收益约 1.5%;安睿 2 号信托计划存续期间总收益率为 9.2%,年平均收益约 1.4%。

由此,诚力科技、吴静将平安信托诉讼至法院,高度怀疑其在信托产品推介环节、合同履行环节及信托产品清退环节,未能严格履行约定。

将信托经营不善的状况,寥寥数语归咎于市场因素,最后又借关联公司兜底退出的举措,显然让亏损近 7 年的信托购买者,愤然于胸,于是他们提出了让平安信托披露更多信息文件的要求。

只不过,由于最终断定平安信托没有义务披露更多的文件,诚力科技、吴静等主体只能默默地吞下了风险,接受了亏损的现实。

据了解,安睿 1 号是平安信托利用信托资金,投资商业地产领域的首次尝试。彼时,它以 1.5 万元 / 平方米的相对低价,拿下重庆天地的写字楼部分,并以整体持有而非散售的方式,寻求更高的租金水平和高品质的租户。

近年来,在房地产调整政策下,办公、零售物业的投资优势逐渐显现,而创新推出商业地产基金信托产品,似乎成为了信托发展的风向标。

但该信托产品的发展走向,出乎了平安信托的意料,曾经对投资者大加宣传与渲染,后来却与现实的收益形成了巨大的反差。

这起诉讼,虽然平安信托涉险过关,但却是它官司缠身的缩影。工商信息页面显示,直至目前,它共涉 160 起司法案件,案由大多为借款合同纠纷、信托纠纷、委托理财合同纠纷等。

地产生意经

2010 年 9 月 5 日,保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》,允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。

那时候,马明哲感慨,平安为这一刻 " 已经等了 5 年 "。随后,平安系逐步加大 " 对商业地产和其他新投资渠道 " 的投入,不断扩大自身的地产投资版图。

截至目前,马明哲的平安系,已经构建了庞大的地产帝国。在中国平安旗下,各个板块或多或少都会涉及房地产。

其中,平安人寿主要从事房地产股权投资及海外商业物业投资、平安银行为房企提供融资、平安不动产从事地产开发、平安好房提供房地产相关服务,平安信托则主要从事物业投资,发行信托产品。

平安信托目前由中国平安、上海市糖业烟酒(集团)有限公司(简称 " 上海糖业烟酒 ")各持股 99.88%、0.12 股权,上海糖业烟酒是光明集团旗下公司。

早在 2007 年,中国平安开始试水房地产时,平安信托就已在内部,成立了专门的房地产投资部门。地产的投资比例,一直高居前列。

以 2019 年为例,在平安信托财报中的 " 信托资产运用与分布表 " 中,房地产的资产金额达 1314.88 亿元,占比 29.71%,基本与占比 31% 的实业持平。

乐居财经查阅用益信托网获悉,眼下,平安信托共约有 155 项集合资金信托计划,投资于房地产领域,在所有信托计划里占比超过九成。

这些眼花缭乱的信托计划中, " 佳园 "" 龙翔 "" 翔远 "" 汇置 "" 鼎泰 "" 开元 " 等自成系列,投向雅居乐、融侨、祥生、龙光、正荣、时代中国等多家房企,为它们旗下项目的开发建设提供资金。

另有以企业、项目命名的信托不计其数,如 " 正荣 2 号集合资金信托计划 "" 融侨外滩 5C 项目集合资金信托计划 "" 大名城紫金轩 1 号集合资金信托计划 " 等,发行规模都达数亿元。

在上述的 " 安睿 1 号 " 中,平安信托曾对运营主体安拓公司持有 100% 股权,自己持有资产。但这只是个例,在大多数信托计划中,它都不涉及项目持股,最多只在项目的股权出质中闪现身影。

" 升龙 1 号集合资金信托计划 " 就是一个例证。

它对应的项目公司为 " 郑州骏龙房地产开发有限公司 "(简称 " 郑州骏龙 "),是升龙集团旗下的全资子公司。

在接受了平安信托的输血之后,郑州骏龙的股权,几乎被 5 位股东上海升龙投资、福建龙旺、福建三源茂基、徐友滨、林敬祥质押殆尽,质权人正是平安信托。

依托对地产的大量投资,平安信托获得了业绩的加持。2020 年,平安信托实现营收 54.61 亿元、净利润 30.85 亿元、净利润率达 56.5%;同期,手续费及佣金收入 43.35 亿元,同比均增长 16% 左右。

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