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上海楼市,出了一个大招

2020 年 3 月 3 日,上海市房屋管理局发布一则《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。要求进一步加强土地市场和商品住房市场管理,着力稳地价、稳房价、稳预期。

这其中最重要的一点,就是" 对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满 5 年后方可转让 "

也就是说,这个 5 年限售不是全面进行的,而是对于新房的优先购房者进行的。现在上海新房都需要积分摇号,过去很多人为了炒房赚钱,把眼光盯到价格比周边二手房还要低的限价新房来打新,后来上海针对这个现象推出了优先购房政策,比如新房要优先卖给无房家庭。但这样可能还是堵不住有人借名额去炒新房,所以现在出一个五年限售把这个漏洞给堵上。

五年限售告诉打新的投机者:你要炒房?也行,但至少要持有五年(考虑到新房下房本也需要 2 年,实际上限售的时间长达 7 年)。而且在未来这些年内,房价涨跌、房地产税改革都是不可预测的事,而且也不排除限售时间长度在未来五年时间里继续延长。

除了限售,上海还有严格程度全国数一数二的限购措施,上海限购的规则十分复杂,下面两张图分别展示了单身人士和已婚人士在上海购房的各种规则。

看完之后什么感觉?是不是觉得头都要晕了。在这个已经很复杂的限购细则基础上,上海近几年又针对法拍房、离婚买房等等钻空子的行为打了一个又一个的新补丁。

再谈大家最最关心的话题,上海的限购和限售都这么严格,房价会降吗?

答:不会降到哪去,也不会涨到哪去。

首先,调控有助于打击楼市上的投机炒作风气。短期内上海房价在限制信贷、增加限售的背景下将大幅降温,这是毋庸置疑的。实际上,在过去一年的时间里,上海、广州、深圳的房价有了一波比较明显的上涨。就拿一向低调的广州举例,部分热点片区的优质小区一年涨了有接近五成的幅度,以至于现在拿北京和上海、广州、深圳对比,都觉得北京有些便宜了。在已经涨过一轮之后,这些市场的动能本身也趋于减弱。

在楼市上一向不怎么出头的广州 2020 年房价涨幅其实很可怕 尤其是在高基数的背景下

但是,我们也不用对房价下跌抱有太高的期待,调控目标是 " 稳房价 " 而不是 " 降房价 "。从市场运行的角度看,无论是限购还是限售,其本质影响是压缩存量市场的流通量,比如说五年限售,意味着现在成交一套房,未来五年市场的供给就减少一套房(好在上海二手房暂时没有限售)。超级严格的限售和限购并不会让房价大跌,反而可能让房价更加牢固地稳定在当前的水平上 ... 一个东西没有人买也没有人卖,它的价格不就被锁住了吗?

多年来,很多人总是喜欢笑话各个地方的调控措施,说这些办法根本没用,因为没办法让房价降下来。这些观众真的是很傻很天真,谁说要房价下跌?既然目标不是让房价下跌(而是让房价不要涨那么快、稳定一些),那么又怎么能说没有用呢?

稳房价目前处于一个比较依靠短期措施的阶段,未来应当有更多合理和可持续的长效机制来替代这些复杂的短期措施。

比如说,真正能够让房价下跌的措施有很多,比如严格审核房贷申请过程中的证明材料,复查存量房贷申请者的真实收入,一旦有假就可以抽贷处理;又比如推出全面覆盖所有存量房的房产税,以增加大户们囤货的持有成本,逼出所有空置房源流向市场,解决所谓的 " 供不应求 " 难题。到时候你就会知道,包括一线城市在内任何城市都不缺住房总量,只是住房的分配不均、流通量不足。

简而言之,有效降低房价的措施主要是三个方向:(1)是控制信贷、(2)是增加持有成本、(3)增加存量流转。

目前的调控正在(1)上下功夫,暂时还没有考虑到(2),并且还在降低存量流转。但长期来看,(2)和(3)是长效机制未来可以重点发挥的方向。只要做到了(2)和(3),那么现在的限购、限售都可以不需要了,一招破万法。这些才是真正的大招,而这些大招还没有到来。

举个例子,现在上海针对增量的 " 轻度房产税 " 面向的是 2011 年 1 月 27 日后在上海购入 且 首套房以外 且 人均面积 60 平米以上的面积征收,税率在 0.4% 和 0.6%。这个房产税范围很小、税率很低,所以对上海而言没有办法取代土地出让的收入(在这种情况下,就算你在 2011 年 1 月 27 日之前在上海买了 100 套房子,之后没有买,也是一分钱房产税都不用交的)。

但如果未来城市化走向成熟,房产税推向存量征收,那么一套价值 1000 万的住房,一年就要交 4-6 万的房产税,如果税率是 1%,一年持有成本就是 10 万。在这种持有成本之下,是没有人愿意囤房炒房的,现在你看到的那些晚上不亮灯的空置房,会因为持有成本的变化从过去一本万利的增值法宝变成一个吸血资产,到时候限购不限购也就无所谓了,因为绝大多数空置房都会被逼向市场形成有效供给,这时候你就知道各个地方的住房存量到底是不是真的供不应求了。

其实这也是一个税制改革的合理化的公平方向,我们可以简单问几个问题:

不动产为什么会增值?答:因为城市发展带来了更多资源。

这些资源的增加来自于哪里?答:来自于城市的建设和持续的投资;

这些建设和投资来自于哪里?答:来自于全体市民贡献的财政收入;

于是财政投入和全体市民的贡献最后被核心地段的业主在不需要支付任何持有成本的情况下拿掉了最大的好处,你觉得合理吗?

所以无论是城市化放缓背景下地方收入的转型、还是房地产调控的长效机制需要、或是追求社会公平正义,未来增设更多持有成本都是一个绕不开的话题,不过在这种情况下,土地使用权的时间限制应当淡化甚至取消。

现在的调控出现一个可能的弱点,那就是稳房价背后的不想房价下跌这一点被很多投资投机者给看透了。他们心里想的是:我赌你不敢让房价跌,所以房价要么是涨、要么是暂时不涨,长期来看还是涨,我是不可能爆仓的,所以我炒房就没有任何担心的地方了。能多买几套就多买几套,能多加杠杆就多加杠杆。

这就是炒房者试图绑架金融机构和调控者的一种普遍心态。甚至于这种心态已经蔓延到了所谓 " 刚需 " 心里。很多人说刚需不怕跌?真的是这样吗?现在房价高但租金相对房价来说很低,刚需之所以要急着赶到距离工作地点很远的城郊结合部买一套未来好几年都不见得会入住的房子,主要原因其实还是怕房价未来要涨,怕现在不上车以后就上不了车了,所以很多刚需的心态也是因为要涨才买房,而不是因为要住才买房,都是基于这样一个上涨预期,所以和炒房者之间是没有什么实质性区别的。银保监会主席郭树清对这点看的非常清楚,在最近的发言中他表示:很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。

或许,让市场自然而大方地出清一次风险,才能让更多人明白房子是用来住的,不是用来炒的。

尽管未来还有很多地方需要完善,但总的来说," 房住不炒 " 和 " 分城施策 " 经过过去这几年的实践和经验积累,短期措施的使用已经到了比较熟练的程度,基本上是哪里出头打哪里。即使主观上也不想要房价大跌,但哪怕不涨已经很让人头疼了,尤其是对炒房者而言。

最后,我仍然劝大家要对 " 房住不炒 " 保持敬畏的态度。作为普通的市场参与者,我们要认清楼市已不是你可以主导的,而且还出现了很多不可预知的变量,调控的工具箱中还有数不清的方法可以用出来,而这其中的任何一项,都可能严重影响一个人或一个家庭的财务状况。

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