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谷雨 03-05

上海学区房争夺战:37 平房子标价 748 万,犹豫就是亏钱

时间就是一切

张琳在等待最后的角力。时间就在 2021 年 3 月 8 日,这是她与学区房房主在定金合同里约定网签的最后期限。一个月前的 1 月 28 日,在买卖双方一次貌似友好的谈判之后,张琳和房主都沉默下来,彼此心里清楚,在金钱面前,沟通已经无济于事,他们都在等待对方率先违约。

事情是这样的,去年 12 月,上海本地人张琳跑遍徐汇普陀静安各区,看过二十多套房子之后,决定买下闸北实验小学附近的一套学区房。房子 40 平米,建于 1982 年,单价八万六——学区房价格和附近学校的教育水平呈正比,闸北实验小学位于静安区第一梯队。签完定金合同那天,她觉得心里的石头落了地," 任它再涨再跌也跟我没关系了 "。

从去年 10 月起,上海学区房价格进入快速上涨通道。根据平米研究院公布的数据,2020 年上海优质双学区,九年一贯制学区房,涨幅已超 20%,不久前,一套位于梅园二街坊的 37 平米学区房标价 748 万,单价近二十万,直逼两公里外的汤臣一品。不止一位家长将买学区房比喻成 " 买白菜 " ——纠结犹豫的时间与价格完全不呈正比——虽然张琳在买房前已经看了不少,但最终出手只花了一天,不是因为房子有多合适,而是因为再不买就没有了。有几套她原先看中的房子,隔几天再问已经被拿下," 每次刷(房产中介 APP)都少好多套。"

相比焦灼的家长,中介们显得颇为放松。张琳的中介告诉她,因为卖学区房,自己已经提前几个月完成年入五六十万的目标,而他们店里的销售冠军赚了一百万。房东们成为绝对强势的一方,新上海人刘杰曾看中一套位于川沙的学区房,刚让中介联系房东,电话那头就要 " 加个三五万块 "。张琳告诉我,市场上挂出的房屋只有一半能签字售卖,另一半的房主们只为 " 感受一下市场温度 ",随时准备提高价格。

张琳的孩子刚刚一岁半,而闸北实验的入学条件是孩子户口满五年。五年后,孩子六岁半,报名读这所区第一梯队小学,一切都恰到好处。那天,在一个上海父母常关注的教育论坛上,她发帖自称 " 成功上岸 ",帖子下的父母们都在 " 恭喜楼主 "。但后来,她告诉我,她的故事不再 " 正能量 " 了。

付过定金之后,类似的学区房型价格飞涨,她眼看着房子单价变成 9 万多,10 万多,后来," 挂 12 万的也有,挂 13 万的也有 "。一个月过去,类似的房子已经涨价超 70 万。她有点慌了,预感不太好,联系房主希望早日网签,对方以工作忙为由推脱,后来索性坦白," 涨价太多,不想卖了 "。现在,张琳一边思考如何对付房主,一边再次踏上看房道路,而房主则盼着她能知难而退,为了孩子有学上,早日去别处买套学区房,放弃这场纠缠。

和很多上海家长一样,张琳做出买学区房的决定,最初也是因为看到 " 公民同招 " 的消息。去年 3 月,上海全面实施中小学 " 公民同招 ",规定幼升小、小升初公办、民办学校同步招生。与北京不同的是,一直以来,人们公认上海的民办教育优于公立学校。一部分原因是民办学校提前录取,通过组织考试等方式 " 掐尖 "。

为了促进教育公平,教育部在 2018 年和 2019 年的文件中,多次强调推行 " 公民同招 "。这意味着,家长们只能在公办民办里二选一,原先那种搏私立、保底公立的入学模式被打破,如果选择私立未被录取,将面临调剂。没有家长愿意拿教育的稳定性开玩笑。实施公民同招后,上海私立学校报名录取比从 3:1 剧降至 1.4:1,更多家长转而购买学区房,以获得公办名校的入学机会。

房价几乎是在 " 一夜之间 " 涨起来的。张琳最初想买一套两百万到三百万的房子,后来预算提高到四百万,对房子的要求也降低到 " 够我们一家三口住就行 "。她曾看过一套建成于八十年代的房子,一进去就像是回到 " 又穷又苦的八十年代 "。房子四面都是水泥墙,厕所是蹲坑,听说房顶改造过,大概不怎么成功,肉眼可见是倾斜的。更重要的是,一进房间,张琳就闻到一股 " 腐朽的味道 "。" 是有老人在里面去世吗?" 她问,中介给出了否定的答复,但也并没能阻止张琳匆匆离去的脚步。张琳的中介倒是没觉得有什么不妥,据他说,还有不少家长买的是三十年代或五十年代建成的房子,连蹲坑也没有,用公共厕所,家里的木质楼梯踩上去会发出咯吱咯吱的响动," 都快成历史保护建筑了 "。

张琳曾看过的一套老破小,她看的是一层 张琳

再拿林悦刚刚拿到房产证的房子来说吧。去年 10 月份,她看到一套浦东的学区房,每平米小五万,几天后决定要买,涨到五万八。现在,这个数字是九万。" 还好(房子)定下来了,如果没定下来,我们现在应该属于买不起的状态。" 林悦 30 岁,是个年轻的妈妈,她感谢自己一贯的果决——这套房子她只看了一次就买了,她觉得这是自己 2020 年最快速、最果断,也是最明智的决定。

至少对部分家长来说,买学区房不是复杂的事。人们不会把学区房当作真正的房子,或者真正的家。他们通常只打算在里面住个三五年,等孩子毕业就把房子出手;或者买下 " 学区 ",把房子租出去,自己再在附近租一套大房子住。家长们的选房过程超乎想象得简单——在网上拉出上海各区学校排名,排名越高的学校,房子就越贵。跟房龄大小、户型结构、是否精装修没什么关系——顺着排名依次往下看,哪个学区能买得起,就买哪个。如此一来,每个学区里能考虑的房子一般只有三四套,考虑一两天也就出手了。

犹豫就意味着金钱上的损失。家住张江的新上海人刘杰,2019 年初就琢磨着给孩子买房。他原本看中一套致远中学附近的房子,三百万不到,张望了两个月再看,房子总价涨了几十万,买不起了。到 2020 年底,买房再次被提上日程。他看中一套川沙的房子,12 月看房时,房价 240 万左右,一个月后涨到了 282 万。这并不是什么不得了的事,他预想过更坏的结果,比如房东毁约,临时跳价什么的。付定金之前,他甚至考虑给房东多付两到三倍定金,一来表达十足的诚意,二来也提高了房东的违约成本。

总的来说,时间就是一切。房价飞涨,使得相关政策也快速更迭。即便是果断下手的林悦,也没逃过政策改变带来的波折。为了能尽量降低一次性支付大量资金给家庭带来的压力,林悦到工商银行办理税贷——这是一种银行给买房者的贷款补贴,利率一般比首套房贷款更低。但 2 月 2 日,就在税贷即将审批成功的前一天晚上,林悦收到工商银行发来的短信:为了给上海房价降温,银行暂停办理税贷。她叹了口气,谁能想到呢,好运就这么擦肩而过了。这意味着她要多准备 30 万现金支付房款,也意味着要再次跟父母和朋友张口求助。

计划赶不上变化,所有步骤都要按着加速键进行。刘杰和房东在今年元旦前几天草签合同,原本约定 1 月 20 日交首付,但他等不了,1 月 8 日,刘杰就筹集好全部首付款,一次付清。之后拉着房东办理各项手续,等待银行审验。到 1 月 28 日,过户完成,比预计时间至少提早了一个月。就像是一场胜利大逃亡,他赶在价格进一步上涨和政策变动之前,完成了全家未来五年的主要目标。 " 我们算是提早买了,不然到现在再买,都买不了了。" 他说。

转变是如何发生的

放在几年前,家长们也许会对拼命买下一套学区房的行为表示不解。但在 " 公民同招 " 正式实施后,家长们的选择权收窄,如果依然奋不顾身选择优质民办学校,意味着家长们要付出更高的 " 鸡娃 " 成本。

王锐一位同事的孩子,从小学二年级就开始准备升学事宜,落实到具体学习中,就是补课班多到自己也数不清:语文一门课要上两个补习班,一个补阅读,一个补作文;数学补两门,一个是书本知识,一个是奥数。除此之外,新概念英语是一定要学的,口语是一定要练的(入学时的双语面试十分常见),初中物理、化学已经可以先接触起来了;然后依据孩子兴趣,选择类似钢琴、桥牌、围棋、编程等跟课业沾不上边的东西学,还必须得学好;到区里、市里参加比赛,拿个一二等奖——这是一些私立学校招生时的明确要求。抛开以上这些,优秀民办学校录取生源的原则是 " 优中选优 ",存在劝退机制,如果成绩或表现达不到要求,孩子有可能会被 " 退货 ",到时再想找不错的公立学校就读,几乎不太现实了。

刚下课的孩子在路边等待 视觉中国

林悦第一次考虑买学区房是在两年前,那时她的孩子刚出生没几个月,她在北京的哥哥去上海出差,一本正经地跟她探讨孩子的教育问题——他的孩子比林悦家的大 8 个月。去上海之前,他卖掉了自己在北京郊区的房子,花 800 多万,在西城区购入一套 40 多平米的学区房——现在看来,这似乎是个明智的决定,北京的学区房价也在最近几个月经历了疯狂上涨。但在当时," 实在太夸张了,简直有点 Crazy"。

家长们必须提早打算,以便应对之后越来越激烈的竞争。一位现在还没结婚,但已经为买学区房奔走几个月的女士告诉我,原本获得学区学籍的条件是 " 五年一户 ",但随着越来越多家长购买学区房以及二孩家庭增多,一些优质学校提出了更高的要求,比如需要孩子自出生起就落户在学区房,一些最好的学校甚至要求学区房房本上也有孩子的名字,并达到一定的产权比例。

自从听完哥哥的一番话,买学区房的事就在林悦心里种下来了。后来,林悦通过一些在学校或教育部门工作的朋友得知,孩子进入好学校会越来越难," 像以前说你砸钱,或者走一些内部的名额,现在都不存在的。" 如果你再问林悦,她会告诉你," 这(学区房)是在怀孕的时候就应该考虑的事 "。

林悦来自东北,在韩国读大学,毕业后去了上海工作。她是那种能把困难转化成动力的人。她有一个两岁的儿子。前些天,她看到一位前同事发朋友圈,对方不到三岁的孩子可以自己拼拼图了,这种事情会对她有一定的压力,会促使她思考,如何在接下来的半年做点什么。她尽可能要求自己成为一个不落人后的母亲,平时再忙,也会抽出晚上一两个小时,带孩子读绘本、英语,哄他睡觉。她关注了一些教育类的公众号,文章里的父母会带孩子一起环球旅行。她做不到,但她带了孩子去上海周边,打卡一些山水名胜,还送他回东北老家住了一段时间," 希望他的性格能(南北方)综合一些 "。

暑假期间,家长带着孩子在大学校园内游学 视觉中国

人们总会被自己所处的环境影响,即便如王锐一般佛系的家长也无法独善其身。他早年和老婆在苏州工作,几千块钱一平米的房子买下一套,觉得未来无忧。至于孩子," 上什么学校不是上呢?" 他没指望孩子将来大富大贵,做一个努力生活的普通人没什么不好,就像他和孩子妈一样。后来,他来到上海,从事芯片设计,又在孩子读幼儿园之前顺利拿下上海户口。这个城市接纳了他,也接纳了他的家庭,让他感到满足。

转变是在不知不觉间发生的。他参加家长们的聚会,话题总要转到孩子身上,谁上了什么补习班,谁买了什么学区房,是个永恒的话题。他家所在的学区,有一个不错的小学,但中学不行。他能感受到附近家长们的焦灼。有段时间,他们每次聚会,都会聊换学区房的事儿,连晚上到小区里散步,和他年龄相仿的父母们也会不自觉把话题转移到这上面上。

附近的家长们为了让孩子读更好的中学,曾经组织在一起,给教委提过建议,希望能把居住地划入另外一个名校的学区。教委当然没同意。前段时间,学区房价大涨,家长们又组织起来投票,希望用数据让有关部门接受他们的提议。

王锐孩子同班同学的一对父母,前年听说一间优质中学将迁往某地,提前去附近买了套新房,五六万一平米。他们本想抄个底,但这条消息最后被证明是个谣言。后来聚餐时,家长们偶然聊到这个话题,那对父母低头沉默,其他家长也不好意思继续聊下去。

到了情况无法改变的时候,他们只能寻求精神上的安慰。他们更愿意聊一些网络上的 " 正能量 " 故事,比如他们听说,一群码农用力 " 鸡娃 ",孩子们成绩提升,活生生把一所普通学校 " 鸡 " 成了区重点。" 也是无奈吧," 王锐笑着说。

现在,王锐和孩子班上三分之一同学的家长一样,早早准备好了学区房。房子的学区落在南汇中学,在浦东排十一、二名左右。至于那套房子,120 万,40 平,除此之外他不了解更多了——他只去过一次,准备等孩子上学了再在附近租套大的住。

父母的遗憾

并不是所有家长都梦想孩子成为传说中的 " 牛娃 "。这并非自谦,或者面对外人时的口是心非,他们常说的一句话是:让孩子有和别人站在同一起跑线的机会。

林悦是在工作之后才意识到,自己的起跑线和别人不一样这件事的。如果你看她的简历,或许不会认同她说的话。她从小学习好,是班里的好学生,后来去韩国一所大学读书。大学毕业后,她和男友来到上海,入职一家成人教育公司。她是个非常努力的员工,特别是在 2014 年买了婚房之后,她主动申请调换到收入更多也更加忙碌的部门," 每周七天(工作),早十点到晚十二点 "。

她自觉是个能享受压力的人," 确定目标,然后克服困难实现 " 的过程让她充实且愉悦。但总有些时候,她还是会对自己产生小小的不满——无法改变的那种——林悦觉得身边那些毕业于更好学校,在更大的城市接受过教育的人,明显有更好的 " 涵养和格局 "。她无法做出具体的解释,只是琢磨着最近几年要不要找个地方进修一下。职场上亲身体会到的差距,让她对孩子的教育灌注了更多热情。背上 200 多万贷款,买一套第一梯队学校的学区房只是基础。孩子长到三个月,她给他报了早教课,目的是引导孩子发育。老师们教他爬,教他抬头,再长大一点是识别颜色,学磁力片(锻炼空间思维的一种游戏)。现在孩子两岁,按照计划,未来半年他将依次接触英语、音乐和游泳。

林悦的母亲并不理解为什么要搞学区房这种东西。她们去看那间 63 平米的、阴暗的破旧学区房时,母亲甚至不想进去。但林悦觉得,时代不同了。她不记得在哪看到过,类似 3 岁孩子开始学奥数或者参加英语考试这样的故事——事实上目前也确实出现了针对低龄儿童的奥数培训班。接受过这种教育的孩子,与她小时候理解的 " 好学生 " 不能同日而语。她并不认为自己是个焦虑的妈妈,所做的一切仅仅是为了达到平均水平," 如果我们不是买一个学区房,而是让他在 ' 菜小 ' 去上,他可能未来会成为一个废人。"

凌晨下班回家的职场女性 视觉中国

在一份《中国妈妈 " 焦虑指数 " 报告》中,上海妈妈高居榜首," 学区房 " 和 " 子女升学 " 问题,超过了传统的 " 婆媳关系 ",成为最困扰妈妈们的问题。不管是本地人还是外地人,为孩子打造一个良好的教育环境,都是家长们最大的心愿。

即便遭遇房东跳价这样的糟心事,张琳也从没想过放弃学区房,一次也没有," 办法总比困难多 "。幸运的是,3 月 3 日晚,上海再次加码楼市新政,要求购房网签备案满 5 年才可转让。或许是持续降温楼市的政策起了作用,这天晚上,张琳收到房主的消息,同意按原有合同价格卖房。这让张琳喜出望外,第二天紧急筹集首付预约网签。她可不想再体会一次学区房带来的焦虑了。

对于刘杰来说,买学区房这件事更多是无奈,他在一家 IT 公司工作,孩子班级里其他父母大多做着类似工作。他最初会对有家长让一年级孩子学新概念英语这件事感到震惊,但之后又表示理解," 大家都想上复旦,但最终名额肯定是少数。" 他出身江苏农村,在他上学的年代,农村和城市孩子所学的东西差别不大,唯一让他感受到差距的是,自己始终不能像城里孩子一样说一口流利的英语。不过时间过去二十多年,问题已经从英语扩展到钢琴、奥数甚至早教等各个方面," 寒门贵子已经很少会出现了。" 现在,当他听到学生家长举报学校课业过多这种事,只会觉得 " 这个家长已经被淘汰了 "。

不要问家长们值不值得的问题,他们只是想给孩子最好的。那些他们小时候没能得到的,就想在下一代弥补。王锐来自安徽,一路经历的都是 " 菜小 "" 菜中 ",他的中学在城乡结合部,班级里时常摆着斧头、铁镐,一言不合就是一场轰轰烈烈的群架。这并不适合王锐这样的好学生。他从小喜欢数学,尝试过参加奥数比赛,但一看卷子啥也不会,只得了五六分。后来在工作中,他遇到一位年轻的同事,办起事来能力强,逻辑清晰,王锐将之归功于从小培养 " 数学思维 ",后来一问,果不其然,那位同事是曾经的省奥数冠军。

虽然他的学历是博士,但他无法奢求更多,更没有说 " 后悔 " 的资格。他常跟儿子开玩笑,你的学历马上就要超过你爷爷,或者奶奶,或者其他什么亲戚了,总之上一辈没一个学历超过高小的。

小时候,王锐父亲常年在外跑船,比起在家,他在长江上的时候更长。母亲一个人拉扯他们姐弟三个," 能满足温饱已经很不错了。" 至于读书、教育,一切随缘。

高三那年,王锐在父母的建议下报考了合肥工业大学。能去省会上大学,再加上还有一位叔叔在合肥(能照顾他),自然成为父母眼中的最优选择。至于那些更好也更远的,北京上海的大学,天然与他无关。后来高考放榜,王锐成绩优异,查分数,上合肥工业大学完全没问题,他挺开心;然后再一查,发现自己的分数也超过了当年清华大学的录取分数线,他就没那么开心了。在王锐看来,这次与中国最高学府失之交臂,只能归结于父母的 " 见识 " 问题。

上海国际亲子展上,搭积木的孩子 视觉中国

或许是为了弥补自己的缺憾,从幼儿园开始,王锐就给儿子报了各种兴趣班,最初是英语,后来是唱歌、篮球、足球、画画,更多的他也不记得了,反正印象里几乎每天都要送孩子去上课。他并没觉得有什么不妥,最大的感受反倒是遗憾,为什么自己小时候就没这么好的条件呢?如果可以的话,他也想要学篮球、奥数,或者某个乐器,但他已经 45 岁了,这一切都与他无关。

不过,从三年级开始,王锐发觉孩子开始叛逆。他上课跟老师顶撞,在地上打滚,在家写作业的时候消极抵抗,盯着一支笔盯一个小时,解释说自己 " 在思考 "。这个聪明的小伙子还学会趁父母睡着后,偷偷玩 iPad,有时候甚至玩到凌晨两三点。这在王锐看来是危险的信号——他开始对学习丧失兴趣了。王锐紧急调整了教育方案,逐渐把兴趣班减少,只留下英语、数学和唱歌(这是为孩子心理健康着想)。再后来,买学区房的事就被提上了日程,毕竟身处不错的环境,对孩子来说总归是好的。

让故事延续

父母们在大城市拼搏,获得了现在的一切。或许人们需要把这个美妙的故事延续下去。" 总不能(让孩子)比我差吧," 林悦说。她现在身处公司中层,住在一套客厅里装着落地窗的房子,这是她刚到上海时凭着每天 12 小时的努力工作和父母支援买下的。现在,新的轮回开始了。她做好了在最近两年紧缩银根的准备。毕竟,学区房首付一半来自亲朋拆借,往后每月一万四的贷款也不是小数目。

刘杰的风险意识更加浓厚,除了家人之外,他给自己的房子也上了保险。费用不算多,一两百块钱,万一家中被盗或者失火,他能得到一笔不少的保费。即便如此,生活也不可能完完全全掌握在自己手中。他从事的是人工智能相关工作,清楚 AI 的快速发展会改变未来的世界," 到了小孩上班的时候,现在很多工种是没有的。" 正因如此,他并不怎么重视孩子的英语教育,更愿意让孩子每天抽出半小时练钢琴。

视觉中国

我查到一篇关于上海学区房的文章,作者是上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰,关于家长们对学区房的狂热追逐,他提供了自己的解释:" 上海是一个中产阶层占比很高的城市," 文章中写道," 中产阶层往往有很强的阶层地位维护焦虑感和阶层攀升使命感 …… 自己子女能否在同一阶层家长聚集或比自己更高阶层家长充斥的学校里就读,是阶层地位的重要标志,也是阶层安全感的重要体现,甚至可能还是他们实现阶层攀升的一个渠道 …… 中产阶层为自己子女所能做的,就是尽最大努力让他们通过获得较好学历而规避阶层滑落风险。"

一个有趣的发现是,买了学区房之后,先于孩子成绩和亲子关系改变的是夫妻关系。王锐老婆是个从小到大的好学生,是回到家必须把鞋子摆整齐的人。刚开始,教育孩子按老婆的路线走,一切从严,要陪着他写作业,甚至默写课文,也一个字不能错。但现在,有一套学区房兜底,妻子不再盯着儿子学习。偶尔孩子不听话,老婆脾气上来了,王锐就安慰她," 学区房也买了嘛,(孩子)总不会太差的 ",妻子就想开了。

这套 40 平米、建成于 1980 年的学区房更多意味着安全感。在外人看来,他没有什么感到不安的理由,博士学历、技术出身,目前从事芯片设计软件行业。但不安也会在不经意间闪现。2018 年是王锐人生转折的一年,他离开了原先的公司,以技术入股的方式跟朋友合伙创业。那时他很忙,每周都要去外地出差。与此同时,随着年龄渐长,他察觉到技术人员的瓶颈,就逐渐从一个技术人员转入市场相关的工作,更多负责商务谈判。他需要担心创业之后会不会失业,担心项目投标不成功,或者公司没钱进来了怎么办。说起来都是些琐碎,但生活正是由这些琐碎组成。也正是在那时,他动了给孩子买学区房的念头," 至少在上海这边,给小孩的教育没有落在别人后面 "。

王锐拿下的学区房位置偏僻,坐地铁到市中心人民广场要一个多小时,算是上海学区房里的价格洼地,租出去一个月也才 1600 块钱。

他的租户是一对三十岁左右的夫妻,丈夫来自安徽,在张江的 IT 公司工作,妻子在家,带着一对两岁的双胞胎。签租房合同的时候,王锐跟这位年轻的租客聊过,问他未来怎么办。对方无奈," 应该在上海买不起房,可能会把孩子送回老家 ",王锐也就不再说话了。

有时候,王锐觉得人生是个奇妙的过程,这是在儿子逐渐长大的过程中发现的。他从那么小的一点,长成了一个小小少年,他有快乐,有烦恼,经常琢磨怎么能多玩一会儿 iPad。即便生活总是艰难的,但 " 如果没有一个好成绩,那至少有个开心的童年还是不错的。"

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