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真叫卢俊 03-04

昨晚,上海楼市拉响一个巨大信号

记不得第几次,但却又是很厉害的一次

是的,昨晚又又出新政了,而且是临下班的时候 ...

这次文件落款里的市规划资源局排位也靠前了

上海的楼市调控终于来到了 土地环节

先给大家放下原文,原文件可以去房管局官网、官微搜到

总结起来,这两条需要重点关注,一个限售,一个限价:

1 对于优先购房政策下购买的新房,在合同网签备案 5 年后方可转让

2 在房价地价联动的基础上,商品住宅用地出让实行 限价竞价

很多人的直观感受,是不是新房买了五年后才能卖?先从这条政策开始说起

01

第一个关键点,摇号新房项目才会限售

" 对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满 5 年后方可转让。"

关键点我加粗了

第一个加粗部分关键点在于,要结合之前新房积分摇号的政策来看

具体来说,并不是全部限售

而是,认筹率高于 130% 的项目,你凭购房积分优先买的房,才会限售

换句话来说,就是那些热门盘,如果不是这个范畴,用不到你来算积分的一手房,也不会有限售这个框架

其次,另一点是,这里的 5 年是 从网签备案开始算起

一般从预售到最后交房,都需要 1-2 年时间,产证下来还需要一段时间

所以对于真正的业主来说,真正限售的时间,差不多 2-3 年

限售这条的影响,可能比我们想象中的要温和

但是,既然温和,为什么一定又要做呢,其实在文件内部,有一个可能性其实已经很直观的来告诉到你,未来一手房的价格可能会很低

因为,调控的另一个关注点,就是限价

全称是 " 限价竞价 ",目前关于未来 " 限价竞价 " 如何落地,只有这句

竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同

大概的意思就是土地出让前,所有参与竞拍的房企大概都知道这块地未来可以卖多少钱,并且你也是认这个价格,并且承诺不会突破这个价格

如果不认,那么你就不要来买

其实背后的含义就是不要有小心思以为可以熬出一个更高的价格,等多久也是那个价格

大概这个意思

其实土拍限价这件事在其他城市也都有过出过,比如合肥

来源:合肥土地市场网

当时合肥的具体做法是,根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价

这里的 " 参考价 ",就是地块的起拍价

如果上海也这么落地的话,那一块地的起拍价和最高限价是多少

假设一块地 A,周边二手房成交均价在 5.5 元 /㎡,而周边 3 个新房项目的均价分别在 6.9w 元 /㎡、7.3w 元 /㎡、6.1w 元 /㎡

那地块 A,楼板价起拍就在 5.5w 元 /㎡,而它的最高限价 6.8w/㎡

这件事对于上海来说会有两个变化,第一就是开发节奏可能会更快,因为等换不来可能,不如早点卖

第二就是也确实可以控制地价,但是背后对于未来指导房价是多少成为一件非常考验能力的事情,一个区域的指导房价怎么变动,还是彻底不动,还是怎么弄,都会有不同的效果

而限价这件事,之前其实也有过端倪

02

上个月普陀那块地,后来被约谈

上个月 20 日下午 3 点左右,普陀区石泉社区 W060402 单元 B3-2 地块,最后以 64.52 亿元成功竞得该地块使用权

溢价率 36.15%,成交楼面地价 84346 元 / 平方米

招商、保利、融创三家,竞价竞了311 轮,最后由融创和厦门建发联合体拿下

这件事发生的时间点,是 1 月 21 日之后

也就是,调控进行时,上海已经明确向市场传达了楼市态度,但是一个月之后,开发商就用实际行动表达了自己对楼市的预期

所以很快,24 日下午,土地受让人就被约谈

约谈内容很简单,简单来说就是,上海有自己的限价机制,不要对一手房价有什么预期

所以在最后一手房的所有环节整理来看你会看到,一手房的价格限制住了,摇号需要打分了,这其实就把整个售楼处的热给控制住了

起码在表面上给控制住了,高价高认筹被疯抢这种火爆字眼算是彻底的不可能出现了

各位注意一件事情,控制热度,哪怕是控制表面上的热度这件事依然很重要

不论去年上海楼市为什么热起来,但是导火线确实是在 8-9 月份一手市场的逆转直接把情绪传递给整个一二手市场,从而让楼市有点失控的感觉

所以大家需要理解政策背后的用意就是这个意思

03

所以一边限价一边摇号一边限售,在一手房市场的态度已经表达的很清楚了:就是一手就会便宜,但是一定倾斜给那些无房户家庭

无房户家庭买到一手就是赚到,但是不让你快速卖掉就是防止你套现投机

倾斜给你的确实是福利,但是房住不炒是更重要的一件事情

大家最近可以留意下后续项目的一手房价格,可能很快就会有直观感受

这会成为一手市场未来很长一段时间的主旋律

当然藏在里面的还有一个政策同样不能够被忽略:加大供应

" 加大商品住宅用地供应力度,保障性住房用地 " 应保尽保 ",单列租赁住房用地计划。"

为什么,加大供应很重要,但是在哪里加大供应更加重要,因为上海的一手房相比较二手还是少的,所以一手这样的格局主要会在哪里落地也成为一个关键考量因素

这里就要提到昨天乔不丝提到的关于 " 加大五大新城土地供应 " 这件事

如果我们可以理解目前一手成为某种福利倾斜给无房户家庭这个逻辑,那么结合这些一手未来的核心供应集中在五大新城,那么你就可以看到上海的态度

就是希望通过一手房来解决城市基础刚需的问题

从战略层面我们可以这样来理解这个问题:

第一,上海也需要用房产资源进行抢人,但是不可能用整个上海的房产资源,所以五大新城成为重要的战略释放地

这里会成为城市房价的缓冲地带

加大供应,并且限价竞价,这意味着刚需上车门槛已经尽力为刚需降到最低

而这无疑会对人才流入埋了最深的一次伏笔:就是用好价格来抢人

再加上新城 " 居转户 " 年限由 7 年缩短为 5 年,以及落户专项加分政策的吸引

这些调控,组合在一起,会很大程度增加未来五大新城的竞争力

第二,我们来看下区位

这里既是缓冲也是衔接,长三角一体化的战略在这个时候已经胜过上海单体了,这些地带成为上海这个大齿轮衔接环沪的中齿轮中间的小齿轮,成为资金、人口、战略的释放要地

这是所有五大新城未来的最终归宿,也是这五个哪两个可以冒出的重要逻辑

04

最后来沙盘推演中,上海楼市会发生什么

第一,一手当然还是会热,只是说这种热通过打分排队的方式给疏解掉了,未来算自己的分数以及判断自己的分数到底能不能进入 130% 成为了非常考验能力的一件事情了

这件事难,所以各位一定要多看盘,只有多看盘你才会有感觉,实在不行一定要多看我们的内容

第二、一手开发商如今面对产品会有两种态度

第一种叫反正我赚不到太多钱那我就赚点名气吧,做一些作品。第二种叫反正我赚不到太多钱那么我就快点卖吧,回笼点现金流

这两种可能都是有的

所以选开发商也很重要,要选那些好的开发商,什么是好的开发商,能够进我们真有好房的就是好的开发商,我们会进行评比打分,现在大家开始也要多看了

第三,关于二手,这个更加重要

二手市场未来会怎么样,今天我实在来不及写了,后面两天我会专题来解读,但是有一件事一定会发生:二手品质好房,二手次新房现在会很热

为什么,因为未来新房交房之后的次新房在一段时间内没办法流通

所以进入到二手,品质好房会更抢手

05

说一句话:上海楼市如今的特殊就是在于

一二手的割裂

某种程度上一手市场已经没有办法充分的表达出楼市的真实性了,我们要理解这种产品的特殊性,以及为什么此时此刻需要这样的特殊性,

但是也需要对市场保持冷静的认知,冷静到可以看出什么是最真实的。

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