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大咖聊房 03-03

承认吧!这就是中国最牛的省会

广州是广东省省会所在地,地处广东省中部,珠江三角洲北缘,是华南地区区域性中心城市、国际商贸中心、交通和物流枢纽。

改革开放在南粤大地起笔着墨,广州再次迎来高光时刻。

1979 年 4 月 4 日 8 时 30 分,中断 30 年之后的首列广九直通车准点从广州站驶出。这条 178 公里长的铁路,成为内地与香港之间经济互动的 " 亲缘 " 纽带、更成为中国重新向世界敞开的一扇 " 门 "。很快,广州列入首批沿海开放城市。再后来,经济技术开发区、高新技术开发区、保税区、出口加工区、国家综合配套改革实验区、国家级新区,乃至党的十八大后横空出世的自贸试验区,纷纷在广州落子、壮大,一个全方位、宽领域、多层次的对外开放体系在广州成型。

数字就是最好的证明。

1978 年,广州货物贸易出口值为 1.34 亿美元;

1987 年,广州进出口总值 21.71 亿美元;

1993 年,突破百亿美元;

2010 年,突破千亿美元;

2018 年,达 1484.83 亿美元,是 1987 年的 68.4 倍;

1988-2018 年,年均增长 14.6%。

1979 年,广州实际利用外商直接投资仅为 165 万美元,2018 年达 66.11 亿美元。1979-2018 年实际使用外资金额累计 939.68 亿美元,1980-2018 年年均增长 26.7%;累计吸收外商直接投资项目 36537 个。

2020 年地区生产总值突破 2.5 万亿,实际增长 2.7%,名义增长 4.9%,经济增量达到 1390 亿,在全国主要城市中仅次于重庆,居全国第二位,广东第一位。源于广州的一般公共预算收入 6155.8 亿,地方一般公共预算收入 1721.6 亿元,地方一般公共预算支出 2953.04 亿,年均增长 11%。

人口即未来。

之前,广州常住人口突破 1490 万人,离 2000 万的人口天花板还有 510 万的距离。到 2019 年末广州市常住人口 1530 万人,户籍人口 954 万人。这意味着,未来 17 年,广州每年将有 30 万左右的人口增长空间。

人口多了,楼市怎么办?

广州提出,到 2035 年,新增城镇住房 200 万套以上,租赁住房占新增住房供应量的比例不少于 20%,保障房 8% 以上。

这意味着什么?对于其他城市有何影响?

广州离 2000 万的人口目标还有 510 万人的空间,深圳离 1800 万的人口预期还有 498 万的空间,平均每年约为 30 万人,超过上海的 6 倍,增长空间十足。

广深在充足的人口增长空间下,可以积极抢人,头部玩家出手,将抢人大战再度推向高潮。

事实上,广州深圳已经连续多年霸榜抢人大战。

人口涌入,广州未来总人口要突破 2000 万,会不会带动房价上涨?

人口增长,楼市必然受到影响。

众所周知,人口是房价的长期之矛。一个人口持续流出的城市,不会有房地产市场的长期繁荣。而人口持续涌入的城市,至少在资产安全性上更胜一筹。

与广州相比,未来 17 年,深圳住房总供应量少了 30 万套,而市场商品房供应量更是只有广州一半,这意味着未来深圳楼市将会面临着更大的供求压力。

广州为何在土地供应上如此豪气?

一个原因是,广州市域广阔,发展空间较为充足,而深圳城市面积较小,土地资源开发殆尽,土地供求极其紧张。

广州有 7434 平方公里的土地,此外还有增城,从化,番禺,南沙等大片土地待开发。有了土地,才有经济做增量的前提。

广州大手一挥,就在南沙画出一个 797 平方公里的新区,想怎么发展就怎么发展。

另外,作为华南地区的教育中心,广州拥有粤港澳大湾区最多的高校,同时广州近三年来小学生人数累积增加也超过 100 万人,在四个一线城市中,广州的人口老龄化程度是最低的。

我们常说,房地产投资短期看金额,中期看土地,长期看人口,那么广州这些辖区,哪里才是最有价值的投资区域呢?

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