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ZAKER贵阳 03-02

法院判了!贵阳一小区“电梯轿厢广告费”,归全体业主所有

贵阳小区中高层住宅,住户每天搭乘电梯出行,业主往返密集的轿厢中,成为广告商投放的渠道。

这笔广告费用,位于公共区域中的共有部分的,日积月累成为业主们的收益。业主没有自治的贵阳小区,对于这笔钱难以直接过问,具体开销在物业管理方也不甚透明。

不过,也有秋后算账的时候。

花溪区吉林花园小区,就在成立业主委员会过后,将物业管理方告上法院,要求返还小区一期的电梯轿厢广告收益等。

2020 年底,这起物业服务合同纠纷由市中级人民法院开庭二次审理,并作出终审判决。业委会不仅获得返还的电梯轿厢广告费 27300 元,还包括基站场地租赁费 8150 元。

这样的胜诉,有些来之不易。

秋后算账

贵阳市花溪区吉林花园小区,听上去不太熟悉,但是大的区位,也是走过路过。其位于花石路上,就在贵大西校区往花溪方向,甲秀南路的十字路口右转再往里走不远。

2018 年底,小区召开业主大会,选举产生第一届吉林花园业主委员会。并于 2019 年 1 月,依规向贵阳市花溪区住房和城乡建设局备案。

1 个月后,业委会就向物业公司发出通知,要求接函之日起五日内,到业主委员会办公司办理移交手续。

一石激起浪花,小区管理业委会自主掌权后,头一件事,就是要把新账旧账,一起算清楚。

这个小区的物业管理模式,具有一定的代表性。2016 年底,房开商选聘物管公司接管小区。在当时的《前期物业服务》合同中约定,业主共有物业设施及场所的经营收入的 90% 作为物业经营收入补充物业服务费,其余作为业主所得收益,纳入公共维修费用等。

直到 2018 年底,物管公司服务小区期间,牵涉到服务期间预收、代收有关费用的账册、票据,并退还承诺赠送一个月的物业费、预收物业费、车辆管理费、代收水费、电梯轿厢广告费、代收基站场地租赁费等各项费用。

小区业主公共部分的收益,主要集中在电梯轿厢广告费以及小区基站的租赁费。

电梯广告收益方面,小区中有 10 多台电梯需要维保,案涉轿厢广告的收益共计 27300 元。

小区基站租赁方面,2017 年物业公司签订合同,同意铁塔公司在小区内放置电信通信设备提供物业管理服务。

期限自 2017 年 12 月 31 日至 2020 年 12 月 30 日止,每年服务费 8150 元,共计 24450 元。物管公司每年度第 1 个月的 30 日前收取下一年度费用。

案涉的基站租赁收益,认定为 1 年的物业服务费 8150 元。

庭审双方主要的焦点就落在,物管与业主双方,对于公共区域收益的处置,产生不同的意见。

物管方面认为,到手的收益都用于物业服务,包括产生的水电支出,以及公共区域维修费用等,是符合常情的。

而业主委员会则认为,业主支付的物业费用中,已经包括公共区域的支出。公共部分属于共有的收益,由物业公司擅自处置,不符合法理。

为此,业主委员会将物管公司告上法庭,但是在一审中,业主共有部分收益返还,并未得到法院支持。

业主共有

一审判决过后,业主委员会再次起诉,向物业公司索要共有部分的收益。

案件审理过程中,根据 " 物权法 " 的相关规定," 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。"

因此,案涉公共区域产生的收益应当归全体业主共有。

根据最高法的相关解释,房开与物业签订的合同,存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款等情形,损害业主们权益的不应得到支持。

同时,根据民事诉讼法的相关条款,房开与物业签订的合同,虽然约定收益部分可以归物管所有,但是房开本无权处分他人财产的收益归属。

此前房开与物业服务合同中,关于公共收益归物业公司所有的条款,未通过小区业委会的追认,未被法庭认可。

物业收取服务费,已经包括公共部分的维护,因此本身就是其服务成本。共有部分的收益及处置,当由业主委员会依程序合法合规确定。

最终,二审判决支持业主委员会的诉求,物业公司返还相应的广告费、基站产地租赁费,共计 35450 元。

物业新局

小区共有部分收益的处置,看似个案的出现,却是小区物业费收取矛盾的体现。

房开选聘物业管理方时,以当时的物价核算的管理费用,伴随近年来人工、水电等费用的增加,成本也在上升。

不涨物业费的基础上,如果确实将小区的共有收益部分,投入到日常运维中,也是可以理解的。毕竟市场化的过程,需要养活员工,实现盈利。

近年来,贵阳小区业主委员会的陆续出现,已经逐渐打破小区传统的物管模式。业主们有权选聘优质的物业管理服务,也在倒逼物业方不断改善服务水平,提升服务质量,促进市场的优胜劣汰。

小区共有部分收益也不是黑匣子,需要在阳光下运行,切实服务于全体居民利益。

物业管理要以服务赢得认可,去争取得到业主们的认同。而业主委员会自身的选举与聘任,也对后期的自治能力提出较高的要求。

有权力行使的地方,相应的监督也不能缺位,也应当按照相关规定进行监管。

从长期而言,破题的关键仍然是,在发展中逐步构建起业主与物业,良好的合作与服务的互信关系。

每年,那些给业主们领红包的小区,都是让人羡慕嫉妒恨。

但是对于贵阳多数小区而言,成立业主委员会仍处于探索阶段,没有条件实现普及化。特别是对大型小区,超大型的小区而言,更是有很长的一段路要走。

加快贵阳小区物业管理的公开化,透明化的进程,双方的相互理解与支持,将有利于形成长期稳定服务合作。而在当前阶段中,符合具体社情民意的小管理模式,则是更加适宜的。

早期房开选择楼盘物业过后,如今业委会强势出现也好,物业水平参差不齐也罢,服务业主权益的物业管理者,已经能够感受到一声现实的回响,都是打工人,得清楚定位。

资料:花溪区人民法院 市中级人民法院 最高人民法院 全国执行信息公开网

来源 贵阳楼市网

编辑 周欢 / 编审 李枫 / 签发 蒲谋

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