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上观新闻 03-01

老旧小区加装电梯工作室,两年多 660 个咨询,安装成功率仅 3%

假设你住在一栋老房子里的六层,房子没有电梯,你每天喘着粗气爬上爬下。你一定会想,要是有一部电梯该多好啊。

事实上,的确有人和你抱着一样的看法。你们甚至了解到,在上海,老房想要加装一部电梯,除了居民自己出一部分钱,政府还可以至多补贴 28 万元。

陆续敲开了五楼,四楼,直至一楼的门,你想听听大家的意见,并发现,绝大多数人不那么排斥拥有一部电梯,不少邻居还会果断地站在你们一边。

你以为事情已经成了一半,甚至开始向市场上的电梯加装公司咨询流程和价格。但随之而来的困难却表明,一切不过刚刚开始……

660 个咨询,3% 安装成功率,问题出在哪?

自 2018 年起,上海人熟知的 " 徐虎热线 " 开始接听有关加装电梯的来电咨询了。专门帮助老百姓办理加梯业务的徐虎加装电梯工作室(以下简称徐虎工作室)也从那时正式成立。

咨询电话几乎每个工作日都会接到一些,累计至今,已有遍布全市的 660 个案例。然而直至去年底,真正完成签约的只有 51 台,完成施工并交付使用的 18 台。" 成功比例不足申请总量的 3%。" 徐虎工作室项目经理陆峰说。

好事不好办,首当其冲的因素是钱。

陆峰说,装一部电梯要花费 70 余万。刨除政府补贴,老百姓还要从腰包里摸出一笔来。这笔钱花得值不值当?每家每户有自己的盘算。

一栋楼里,住在五层的年轻人不同意。这对外地小夫妻好不容易在上海买了房,站住了脚,每个月的工资险些不够还贷款,舍不得一次性掏出几万来装并非刚需的电梯,也是情理之中。

另一栋楼,住在三楼的阿姨不同意。多层住宅普遍有 " 金三银四 " 的说法,也就是三层和四层的房子能卖出最好的价钱。装了电梯,三四层的优势就不明显了。" 反倒变‘金五银六’了,让楼上占了便宜。"

房子正在出租的人家不同意:都说装了电梯房子升值,可万一租金涨上去了,房子没人肯借怎么办?租客就更不起劲了:房租涨了,对我来说有什么好处?

算来算去凑不出装电梯的钱来,有些楼里的电梯安装计划也就搁置了。

" 除非,楼里的电梯‘刚需户’够多,或者加装电梯优惠力度够大。" 徐虎工作室负责人吴子杏说,年初,徐虎工作室承接了普陀区风荷苑小区项目。短短两个月里,完成了 58 台电梯的签约。

" 根本原因就是价格实惠。小区赶上了老旧住房综合修缮的东风,如果统一安装,每台不光可以省 14 万元基坑开挖的费用,还省了 2 万多元代理建设费用。"

不过,签约成功就一定意味着加装成功吗?

业务员程良银告诉记者,上海曾经有 " 一票否决 " 的说法,即楼里有一户人家不同意,电梯就不能装。为了提高电梯加装的成功率,该政策在 2019 年底取消了。

如今,根据《中华人民共和国民法典》,只要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,譬如一栋楼里 12 户人家,8 户人家参与表决,且最终 6 户人家同意,理论上就可以签约。

然而,在徐虎工作室经历的诸多案例中,也不乏走到了签约那步,却依旧搁浅的 " 悬案 "。程良银说,一旦楼里有一户居民明确不同意,往往会通过电话投诉,或直接到现场阻挠施工,加装的步伐就缓下来了。

最极端的一个例子,电梯签约后足足等了两年,依然没能装成功。而为了避免居民之间的矛盾,一些街道、镇只好再次请回 " 一票否决 " 制,作为加装电梯的隐含条件。

自治常 " 失灵 ",重构现代邻里关系至关重要

加装电梯本是居民自治行为。一个楼栋内的居民针对加装电梯的意向和具体方案进行充分协商后,就可以自行决策。

然而在实际操作过程中,自治却常常面临 " 失灵 " 风险。

徐虎工作室业务主管高辰告诉记者,加装电梯的流程烦琐,又涉及利益,处处考验着居民的耐性、积极性,以及人与人的尊重、信任。

曾经就有一栋楼,原本都达成了共识,准备签约了。一次征询会上,五楼的阿姨态度蛮横,从此楼下有几户改口成了 " 反对派 "。

而钱也不是唯一的决定性因素。即便在装梯价格上颇具诱惑力的风荷苑,目前仍有 10 多个楼栋迟迟不肯签约。

其中一栋楼里,一楼居民咬死不同意。担心装了电梯影响进出和采光倒是次要,关键是过去几年里,楼上不断有人往下扔垃圾,一楼憋着一口气。

三楼居民也不同意。两年前,因为一楼房顶漏水,和三楼居民打了一场官司。官司没结果,三楼家的老太太却被气出了中风。" 万一装了电梯影响了房子的结构,再漏水我可承担不起了。"

装一部电梯,当下真实的社区邻里关系一目了然。吴子杏说,如果不是因为装电梯,许多楼上楼下的街坊邻居可能从没打过交道。" 彼此之间本就缺乏联系,到了关键时候,又怎么可能相互体谅、换位思考。"

过去,中国社会的基底是 " 乡土性 " 的。因为土地的连接,构建出一个又一个 " 社区 ",一个社区,就是一个熟人社会。

随着时代变迁,社区中人与人的关系发生了本质变化,想要达成共同的利益诉求,不能依靠人情,只能依靠法理。这给基于居民自治的电梯加装增加了难度。

业务员陈小鸣说,原本徐虎工作室的职责是帮助居民征询意见、跑政府审批流程、遴选优质的电梯公司,可每每接手一个加装电梯的案子,第一步往往都是教大家如何处好邻里关系。

" 我们得告诉居民怎么心平气和地沟通,在面对不同意见时,怎么克制自己的脾气。年纪轻的,为年纪大的邻居扛一扛米面重物,老年人帮年轻人倒倒垃圾、收收快递,同意加梯的给不同意加梯的送送温暖,常来常往。"

" 我们还经常告诫居民,从准备加装电梯的那一天起,楼上再也不要往楼下扔垃圾了。曾经留给彼此的坏印象,要一点一点矫正过来。"

而一些小区通过居民之间的主动融合,真的改变了反对者的意见,成功加梯。" 即便一次加梯失败,新的邻里关系也能够为今后的公共事宜协商打下一个好的基础。" 吴子杏说。

有人建无人管?加装电梯离不开 " 三驾马车 " 合理运转

近年来,徐虎工作室一线业务员时常反馈同一个问题:电梯建好后,物业公司不肯接手怎么办?

徐虎工作室由国有西部集团组建,旗下物业公司托管着普陀区 80% 以上老旧小区。在这些小区内加装的电梯,西部集团的物业公司须无条件接管。但市场上有诸多物业公司,并不情愿接手这摊子事儿。

一位电梯行业业内人士告诉记者,电梯是特种设备,单靠居民自行约定,一旦出现故障或者困人突发情况,处置能力是非常有限的。只有将电梯的通话功能分别设置在电梯轿厢、地坑、轿顶、门卫室、物业值班室多处,才能确保电梯里面的人可以一键获得及时救援。

然而对于物业公司来说,电梯是居民自行安装的,品质、品牌都不可把控,托管的费用也难以测算。一些小区的电梯加装后,装在室外的钢化玻璃或钢板结构甚至没有明确的验收主体,如果后续出现损毁,物业应在多大程度上承担责任,都没有明确的说法。

因此,即使上海在 2019 年底出台政策,规定了物业服务企业应当接受业主委托,对电梯交付后的日常运维签订协议,但有人建无人管的现象依旧存在。

记者了解到,为了解决这一问题,目前,普陀区、闵行区、宝山区等率先引进居民维修基金、第三方梯维保企业,或为电梯购买了保险。" 但最直接、有效、可持续的托管方式还是交给物业公司。能否通过一系列有效的举措,撬动物业公司参与居民自治加装电梯的积极性和可行性,十分关键。" 陆峰说。

而居委会的作用同样不容忽视。根据徐虎工作室的分析,加装电梯工作在前期的征询意见环节,以及居民关系调处方面,如果有居委会介入提供支持,往往加装成功的概率更高。特别是加梯如果占用小区业主共有部分,按规定也要征求全体业主的意见。居民是很难依靠自己的力量完成这项工作的。

" 加装电梯是居民自治项目,而当遇到意见和分歧时,居民更愿意相信组织和集体,也愿意邀请第三方力量介入,帮助做出决定。" 吴子杏说," 一个‘三驾马车’合理运转的小区,加装电梯项目才能有所依托。"

栏目主编:周楠 本文作者:杜晨薇 文字编辑:杜晨薇 题图来源:新华社

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