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房频 2020-12-10

逼近 8 万 / 平,开盘几乎售罄!记者调查:谁在花 3000 万买南沙公寓?

半个多月前,记者在写南沙灵山岛尖一公寓项目(明珠湾壹号)售价刺破 7 万 +的时候,撂下了一句话:

"连灵山岛尖的公寓,都有可能冲到 7 万 +,是虚高还是实至名归?最后能否真的卖到 7 万 +,我们拭目以待!"

—— 2020 年 11 月 06 日 记者 笔

在写那篇文章之前,记者以为自己耳朵有问题,经过多方验证,确认吹风价真的最高可达 7 万 +

但是半个月来,记者对这个价格的市场接受度还是抱有怀疑。毕竟灵山岛尖,你懂的,最好的 70 年产权的房子,现在才卖 5 万左右

昨天深夜(12 月 9 日),这个项目的开发商放出成交喜报,真的有人愿意 7.93 万 /㎡买南沙公寓!(注:是最高成交价,非均价)

这成交单价,几乎就要触摸到 8 万了。从业人员和吃瓜群众直呼看不懂,记者征询了多方人士对此的看法,几乎都是负面的——

有人说,7.93 万元 /㎡买珠城,难道不香吗?

有人说,二手市场谁敢接盘?基本已经去到未来 3 年的(房价)天花板了。

有人说,社会啥人都有 ……

业内人士甚至调侃道,这买的不是期房,而是期货。实际上总结起来,大家的一致困惑无非就是:究竟谁是买家?为什么他们会买?

3000 万的公寓,开盘几近售罄

明珠湾壹号位于南沙明珠湾起步区的灵山岛尖,它实际上属于越秀国际金融中心项目的大平层豪宅组团

房源仅有 100 套,三梯两户,其中 75 套面积 320㎡,25 套面积 380㎡。半个月前记者在调查时,销售人员曾表示 7 万 + 就出自景观更好、楼层更佳的 380㎡户型

按此说法推测,本次以 7.93 万元 /㎡成交的房源面积应是 380㎡,也就是成交总价高达 3013.4 万元

(注:拍摄于今年 8 月份)

(效果图 原图来源:越秀地产)

内部人士向记者爆料,明珠湾壹号开盘首推的房源,已经没剩下多少了。据了解,明珠湾壹号合计 100 套房源,首推 30 多套(注:数据来源于微信公众号广州房叔)。

由于首次开盘市场认可度高,明珠湾壹号已经将验资门槛提高到不固定资产 350w,或者不动产市值 1500w。

在半个月前,该项目的验资要求是:不固定资产 200w,或者不动产市值 1000w。

(来源:记者朋友圈)

谁在买南沙公寓?

3013.4 万的预算,有这等实力的买家,在广州市中心的一手豪宅市场,可以说是见佛杀佛、所向无敌了吧。

这个预算,可以天河北买一套峻林,可以在五羊新城买两套世贸天越。二手市场,在珠江新城也是选择多多。

(图片来源:链家网)

珠江新城有多受宠?由于具备较强的保值、升值能力,在目前经济环境下,富豪们选择将资金投资至珠江新城板块。由此,在 11 月份,天河的二手房成交量被推高到全市第一。

然而明珠湾壹号的买家,偏偏选择了灵山岛尖,这也正是令许多人困惑的地方。

买家,究竟是谁?

内部人士向记者爆料,买家大部分是来自广州、南沙、深圳的企业主,至于购买的原因,该人士不愿意做过多透露。

(图片来源:房频)

为什么买南沙公寓?

为了进一步了解情况,记者特地找来了专注于南沙楼市的咨询人员和中介聊了聊,梳理下来主要有三个基本原因:

一是明珠湾壹号处于灵山岛尖最前端的位置,海景视野无遮挡,自然资源禀赋给了它高价的勇气。不过对景观的评价带有主观色彩,有业内人士就曾向记者表示过该海景并不值这个价格。

(注:灵山岛尖海景,拍摄于今年 8 月份)

二是由于灵山岛尖位于明珠湾起步区,根据官方规划明珠湾起步区计划建设成为粤港澳大湾区中央商务区核心区,而灵山岛尖是这个片区最先启动开发建设的板块,规划发展为金融、商务功能区。

由此可以引出第三个原因,上述人士称,目前灵山岛尖是整个南沙投资客最多的地方,主要来自广州、深圳和东莞,这些投资客在此处购房的原因,多是看好 " 大湾区 CBD" 这个片区的前景。

其中一位受访的从业人员,向记者发出了三连问:" 如果不是出于投资目的,谁会来买这里?谁会拿 7 万多买公寓?即买即享受,买珠江新城不好吗?"

记者继而追问," 作为南沙楼市的市场一线人员,你觉得大湾区 CBD 多久能起来?"

"5-10 年吧。" 该从业人员回答道。

根据中国指数研究院的数据,今年(注:截至 12 月 6 日)整个明珠湾片区的一手住宅成交价是 3.5 万元 /㎡,是整个南沙价格最高的片区。

具体到灵山岛尖的板块,记者了解到,在售的一手住宅价格最高也是 4 万 +,别墅项目也不过 5 万 /㎡左右。

整体上,南沙的成交均价是 2.77 万元 /㎡

明珠湾壹号作为 40 年产权的公寓项目,大部分房源价格处于 4-6 万元 /㎡,最贵接近 8 万元 /㎡,也难怪乎有人认为买家或许要接受房价几年的横盘

广州克尔瑞首席分析师肖文晓的观点,基本和前文的三大说法一致,但其认为明珠湾壹号 7.93 万元 /㎡的成交只是个例,不能代表整个灵山岛的项目情况。

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