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珠三角PLUS 2020-11-27

别纠结了,反正湾区不适合投资!

深耕粤港澳大湾区,带你 Get 第一手楼市情报!

早两天,有个粉丝咨询雁姐,5000 万在广州买别墅,有什么好选择?

然后我就目睹了一个个豪宅刷屏而过——

A 豪宅,物业水平不行。

B 豪宅,隐私性不足。

C 豪宅,不行啊,这个房子花不完 5000 万!

D 豪宅,嗯,这个会不会太贵?都到 1 个亿了!

雁姐:。。。。。。

富人的烦恼我也好想拥有!5000 万买什么房子好?在线等,挺急的!

于是全体编辑部突然领悟到一个事实:不管你的购房预算是多少,你的烦恼都不少。

为什么?因为便宜的你看不上,贵的你又看不起

而这个答案,其实也恰恰指向了湾区购房者的集体焦虑。

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" 湾区能买哪里啊?"

在 "5000 万暴击 " 之前,另外一个粉丝群就另一个问题开展了火热的探讨,我走个神的时间,"99+" 条未读信息,主要围绕的重点是:湾区能买哪里?

回答问题之前,我觉得先来解读下这个问题,也是挺有意思的。

因为,能问出这个问题的,大概率都是投资客。

搞清楚一个重点,自住的情况下,永远不需要探讨太多,满足自身的需求最重要。

广州珠江新城的商业氛围和交通规划有多好,房产增值能力有多强,跟你一个需要在番禺上班的人,毫无关系。你的需求可能也就是距离上班地点比较近,通勤条件比较好,价格比较合适,其他的生活配套也过得去的房子。

我们说了那么多次,惠州不要买,惠州拥有天量库存,去化压力巨大。但你如果是需要在惠州长期生活,又或者想完成自己定期海边度假的愿望,那你在惠州买房,我也不会拦你半分。

同理,别说整个大湾区,就说整个珠江三角洲组团,要是你有合适的自住需求,肇庆、韶关、清远、梅州,能买下来住得舒服的房子,就非常香了。

所以,一旦群里讨论的话题变成了:东莞价格贵、惠阳没什么价值、南沙的不确定性太大、增城新塘的房价没啥动力,别着急辩驳,因为这一听,就是老投资客了。

来,从投资角度,客观看看这几个地方——

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投资:关于 " 薛定谔的猫 " 的学问

东莞

除了深圳和广州两个无法撼动的湾区双子星,东莞可以说是今年湾区楼市的焦点,毕竟,房价调控与房价上涨并驾齐驱,真就 " 怎么大风越狠我心越荡 "~

根据合富大数据统计显示,10 月,主城区内的东城房价破 4 万 /㎡,莞城的房价也接近 4 万 /㎡,临深片区的长安,竟然也即将走入 4 字头,整个城市进入了红红火火的大范围、大幅度涨价。

频频调控之后,东莞刚需的压力,反而一天比一天更重了。

不过,投资客的心情,就很愉悦了吗?在我看来,不一定。

随着下半年以来的一路走高,东莞主城的房价,也即将到达横盘期。各个备受市场关注的临深板块,比如虎门、长安、凤岗等城镇,也会开始慢下来。

东莞主城,配套相对稳定和成熟,但距离广深都不近,只能说是城市自己本身的中心,没有其他外来的利好刺激,孤军奋战在涨价浪潮中,顶着新拍土地和旧改项目的库存压力,超越深圳大哥提携的 " 贵人 ",走到 4 字头。

而深圳大哥提携的临深片区,虽然被市场看好,但是当房价也即将走进 4 字头,就要开始警惕了。

其中一个很重要的问题是,如果凭借着临深的概念,能走到 4 字头、5 字头,你让真正属于深圳的龙岗、坪山,颜面何存?

所以,粉丝们讨论得没错,东莞,确实贵,也存在一定的高位横盘的风险。

惠阳

惠州全市里,单单看惠阳的原因,没别的,投资逃不了 " 临深 " 概念,凭借着一个惠州南站,足够让其他区镇都一边凉快去。

而大亚湾和仲恺也临深啊,对不起,我直接说,大亚湾现在就是个坑,投资的空概念巨多,带着海景的幻想色彩最浓厚,不信你就去采访大亚湾的业主,一问一个准,就不浪费时间了。

惠阳区最强势的牌,就是有轨道交通和靠近深圳。这一张牌,直接决定了惠阳拥有成为深圳 " 睡城 " 的资质。那句 " 来了深圳,就是惠州人 ",其实多数情况下都是说惠阳区。

其实,惠州南站附近的一手楼盘价格在 1.3 万 -1.9 万 /㎡的范围内,白云新城板块附近除了个别高端调性的项目之外,一手楼盘售价集中在 1.4-1.6 万 /㎡,我认为是值得的。

所以,不太认同粉丝们说的没价值,凭借着南站枢纽的交通优势,和新城概念,也是值得的。

南沙

南沙这个板块,越来越嚣张了,此前我们也出过一篇关于深圳与南沙的分析,详情可回顾:南沙才是最有资格跟深圳调情的地方!

说真的,南沙在广州人看来,像是隔壁老王的干儿子,但却戳中了湾区人的痛点,海景资源、高规划、高起点、交通枢纽、价格比深圳便宜等等,让深圳人爱都来不及。

不过,这三个月以内,以富豪区著称的南沙湾,连续拍出 3 块相邻的宅地,其中两块地都进入了摇号环节,最近出让的一块宅地,地价已经破两万,有点疯狂。

可以说,当下的南沙,房价走得比板块发展、人口增速要快得多,现在投资南沙,仿佛是在重复 " 薛定谔的猫 " 的实验,并且这个实验结果,不是开箱即知,而是要长线持有 5-10 年,才能知道你到底是赚了还是亏了。

在这之前,你唯一确定的是,你可能要被套住 5-10 年。

新塘

有人在湾区投资选择里,提出新塘,我确实是挺意外的。

新塘的高光时刻,应该是在广州地铁 21 号线通车以前。21 号线从规划到建设再到通车,改变了非常多人的置业计划,不限购的政策,笑迎四面八方来宾。

但是,通车后,整个增城都有一点 " 利好出尽 " 的意思,整体呈现下滑状态,开始触底。

随着黄埔、白云、南沙、番禺在去年年末到今年之间,陆续降低限购门槛,增城的热度不断下跌,一直到今年年终以后,才把地铁的泡沫排尽、开始触底反弹。

而深莞调控升级,也带来了外溢客源,板块热度回升,也是预料之内的。

不过,新塘的新房供应可不少,你不但要赶紧打消 " 暴涨 " 的念头,你还得提防着天量库存等风险,不太建议在此上车。

.03

总结

可以说,曾经那个随随便便就能碰上暴击的时代,已经一去不复返。

房住不炒的大基调下,你也只能和神秘莫测的市场,持续地进行 " 薛定谔的猫 " 的游戏。

而我呢,不说了,我妈说房租收不过来,让我去帮忙了。

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