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魔都财观 2020-11-27

当年暴炒上海的那批人,终于把自己炒爆了

今天稍微跟大家聊点不太一样的东西,是有关温州人买房的故事。

很多人都知道温州人经商是很厉害的,温州人的老一辈大多来自泉州、莆田一代,所以温州和闽南其实是一个文化圈,前期温州沿海的渔民都说闽南话。

很多人所不知道的是,原先很多温州人的第一桶金其实是来自于走私:打火机,鞋子,服装。

你想想看,走私都敢干了,还有什么生意不敢做?也正是因为这样的经商底色,所以导致了温州人骨子里的存在的两种基因:一是敢闯勇于折腾,另一个就是务实,更喜欢实物。

温州人也把这样的基因注入到了买房这样的事业中。

经商其实是很辛苦的,很多做过实业的人其实都知道,最后赚的钱经常就是辛苦钱,是靠巨大的时间投入赚的钱。

大家所谈论的 "996" 上班,在很多经商的温州人眼里,简直就是福利,每周还能休息一天,这难道还不满足嘛。

一年 365 天几乎天天连轴转的经商生活,要不来了解下。

在全世界的任何社会,想要依靠踏踏实实干实业赚钱,确实是很辛苦很累的,这导致了温州人其实从骨子里是看是缺乏安全感的。

SHE 有句歌词叫 " 如果你缺乏安全感,请把安全帽戴上 ",对于大量经商的温州人而言,这个 " 安全帽 " 其实就是房子。

投资股票起起伏伏,民间借贷来的快去的也快,而房子作为可以一次性承载大额资金的项目,很快进入了他们的视线。

辛辛苦苦赚的每一笔钱,都要牢牢地固化住。

改革开放后经过一段时间的打拼和积蓄,温州人变得愈发有钱,热衷买房的人也越来越多,温州地产这个行业,变得越来越魔幻神奇。

从 1998 年开始,短短的 3 年时间里,温州的房价就从 2000 元 /㎡涨到了 7000 元 /㎡,房价整体涨幅达到了 250%。

如果进行横向对比的话,你会发现这样的房价水平,在当年其实跟上海差不多了。

可能很多人会说,这么高的房价,估计就是有价无市。

但抱歉,你低估了当年温州楼市的魔幻与疯狂。

对于大部分的商品来说,追涨杀跌其实是本能,贵也就算了,很多房子你还买不到,如果你想要买到一套还不错的房子,是需要排号和走后门托关系的。

但是反观当年的上海,虽然城市能级更高,而且房价与温州几乎持平,但因为还没有经历过明显的房价上涨,所以大部分人对于买房这事,其实是无感的。

上海的楼市当年有多冷呢,很多人可能不知道,上海楼市当年甚至还出台了一项很不可思议的政策:

买房送户口。

这种在我们当下看来足以引爆上海楼市的政策,在当时却是反响平平。

上海开发商也坐不住了,开启了自救模式。

考虑到温州楼市的价格与上海持平,上海开发商将对外推广的第一站定在了温州,直接在温州媒体上投放大量的广告。

由于当时温州的媒体竞争十分激烈,时任《温州晚报》房产部主任的李海彦不得不考虑如何为上海房地产开发商客户提供更好的服务。

他想到了一个具有历史意义的模式:组织大规模的异地团购。

只要上海开发商在《温州晚报》上投广告达到一定金额,就可以赠送一场团购活动。(我们现在很多自媒体组织的看房团,其实都是前辈们玩剩下的)

温州真正意义上的第一批炒房团,正式组团 C 位出道。

2001 年 8 月 18 日,李海彦带领 157 名温州人到上海现场看房、购房,当场成交 49 套,成交总额达 6500 多万元。

大家来对比下这个现场成交量,157 名温州人,其中有 49 名购买了上海房产,转化率达到了 31%。

这是一个很难突破的历史记录了。

到了 2004 年,温州几乎已经达到了 " 全民炒房 " 的地步,最疯狂的时候,上海 35% 的房子都是温州人买走的。

温州人买房,其实没有什么技术含量,但是有两个很明显的特点。

第一就是对上海行情理解不深刻,喜欢抱团买房。亲戚朋友都喜欢凑在一个小区买,很多新楼盘早期的时候一手买家温州人比例明显偏高。

开头也提到了,温州很多人其实是实体经济起家的,而实体经济一个很明显的特征就是涉及的产业链条比较多,很容易诞生出家族式分散化企业,你做这部分我做这部分,最后合成一个产品。

因此,相对来说,温州人家族式的纽带关系就比较强,大家需要时不时地碰面聚在一起商量对策应对市场竞争,所以就会形成小规模的买房集聚。

第二就是温州人喜欢买环内的 CEO 盘,地段要好,面积要大。比如中远两湾城还有瑞虹新城。

对于温州人而言,买市中心的大面积房产,既可以一次性满足承载大量的需求,同时也是身份的象征。

房子地段好,才是有面子的事,这事搁在现在,也是如此。

但是,所有的事情都是有周期的。

上帝想要使人灭亡,必先使人疯狂。

疯狂的温州人,在疯狂的楼市路上,一路捂脸狂奔。

这场楼市狂欢的盛宴,在 2010 年年末的时候,达到了真正的顶点。

温州的房产均价达到了 3.2 万每平,远高于上海的 2.4 万,北京的 2.2 万,杭州的 2 万,相比于其他同等级的宁波,舟山等城市,简直就是吊打。

温州市中心的豪宅鹿城广场的房价曾达到 10 万,与上海楼王世茂滨江持平。

整体的楼市风险不断堆积酝酿,没有节制的欲望,是一场绚烂而腐败的人间失格。

这一切都在 2011 年陡然逆转,温州经济遇到了极大的困难,主要原因有两个:

一个是实体经济下行,劳动成本上升,温州传统人力密集型的产业如玩具、打火机、皮鞋厂开始倒闭。

这种以点带面的方式,迅速拖垮了温州经济,因为温州企业多采用了联保联贷的方式。

在 2010 年前后,温州有近九成的家庭或个人,近六成的企业参与了民间借贷,整体市场规模达到了 1100 亿元,相当于温州全市银行贷款总额的 1/5,并且民间金融和借贷异常发达,造成了当地实业经营风险向金融体系和社会民众传导。

二是国家自 2010 年开始落实楼市调控,温州房价持续下挫。

房产作为抵押物的价值下降后,银行贷款开始出现违约潮。房产缺少投资属性后,形成了大量库存,进一步压低资产价格,形成恶性循环。

原先根基就不稳的温州房价,已经远远脱离了该有的实际价格,实体企业经济的断裂,形成普遍踩踏,温州房价开始一蹶不振。

根据国家统计局数据,2011 年 2 月,温州房价涨幅创下历史新高。自此之后,温州陷入了长达 4 年的房价下跌之路,一直到 2015 年才止住。

以官方发布的二手房数据来看,从 2011 年 2 月到 2015 年 3 月,温州房价最高下跌 33%。

虽然从 2015 年至今当地房价出现反弹,但相比 2011 年的最高点,跌幅仍旧超过 17%。

只有经历过黑暗,才能看清楚现实;只有经历过泡沫,面对大起大落才能更加平静。

坐过房价过山车的温州人,开始慢慢地在楼市逃出撤离,在上海买房投资的占比也慢慢地下降。

失去理智的温州人,开始慢慢变得更加的理性。

十年过去后,再次回看这段历史,不胜唏嘘。

买房要看城市的基本面,这是一个最为基本的逻辑,但在楼市投机者面前,城市基本面如何,根本无需考虑。

这样的荒唐,目前仍在大量的城市轮番上演:

比如环京楼市的固安,这个号称天安门南 50 公里的城市;

比如环宁楼市的汊河,华夏幸福继续在这里编织着产城的美好故事;

....

为什么我们经常跟大家说,买房,要尽量选择高能级的城市。

如果我们把时针调拨,试想下,同样的两个人,在同样的 2010 年,以同样的总价 200 万购买了房产,一个选择了上海,一个选择了温州 ... 十年后,由于房产所导致的家庭总财富将整整相差 3 倍。

尽可能的落脚大城市,取得大城市房票,站在未来十年的发展趋势上,依然是不二的选择,虽然最佳时机已过,但依然是当下最正确的选择。

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