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中国房地产报 2020-11-25

谁在上海疯狂拿地?上海超 2000 亿元土地盛宴背后真相

焦点丨谁在上海疯狂拿地?上海超 2000 亿元土地盛宴背后真相

土地市场热火朝天,但上海楼市成交价格一直相对平稳,成交情况也分化较为严重。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

上海土地市场盛宴依然在持续。

先是疫情期间香港置地斥资 310.5 亿元拿下上海徐汇滨江地块,刷新了上海乃至内地 " 总价地王 " 成交纪录,接着中海底价拿下上海虹口北外滩钻石级地块却被爆出 " 围标 ",而此事结果还未尘埃落定,涉事地块重新出让,转手便被央企招商蛇口收入囊中。

土地市场的 " 热闹非凡 " 最终也显示在数据上。

11 月初,中原地产研究中心发布了一份报告。报告中显示,2020 年前 10 个月,全国有超过 22 个城市土地出让金累计超过 500 亿元,创下历史纪录。其中,上海、杭州土地出让金收入累计已超过 2000 亿元;尤其是上海的土地出让金最高,达到 2500 亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,上海土地收入之所以这么高有两方面因素:一是土地供应量相比去年高;二是上海今年土地出让方式有了变化,地块不仅优质,且没有 15% 自持要求,最终导致土地出让总价推高。

供应量增加 出让结构调整

疫情曾让房地产行业进入短暂停滞状态,但相比销售市场滞后,土地市场率先回暖。全国土地市场中,上海土地市场表现尤为突出。

首先,从供应量上来看,同策咨询研究院数据显示,2020 年 1-10 月上海土地累计成交面积约 3000 万平方米(占地面积 1568 万平方米),去年上海同期的土地供应量远达不到今年的水平。

除了供应量,上海今年宅地供应结构相比过去也有明显变化。

同策研究院资深分析师王丰表示,从 2017 年开始,上海宅地供应结构中,租赁住宅用地比例较高,挤占了传统宅地出让空间,致使过去 3 年土地财政收入有所下降。

今年以来,上海推地结构中,带有住宅性质的土地占了较大比例。根据上海中原统计数据显示,截至 11 月 20 日,上海共出让土地 178 幅,其中带住宅的(包括租赁用地)土地出让数量为 105 块,占总出让量的近 60%。

在所有已经成交的土地中,成交总价最高的 3 宗带住宅性质的土地分别位于徐汇区、杨浦区和闵行区,分别被香港置地、金隅集团和华发集团以 310.5 亿元、69.2 亿元和 64.35 亿元拿下。

此外,除了推地量大,今年上海推出的地块较为质优,其中市中心地块出让量明显增多,过去为了抬高拿地门槛,上海住宅地块一般都会要求配有 15% 自持,梳理今年出让的土地可以明显看出,15% 自持这一要求基本都被取消了。

在王丰看来,今年受疫情冲击,上海经济也面临较大的下行压力,税收下降亦是大概率事件,需要通过土地财政来支撑政府收入,因此政府也献出很大诚意,推出的地块不仅优质而且没有自持要求。

" 可能是疫情影响,很多以往政府不太舍得推的地块今年都推出来了,比如黄浦区、虹口区、徐汇区这些核心地区的土地。这些土地本身价格比较高,所以整个土地市场出让总价也就高。" 卢文曦表示,如果市场恢复正常情况,可能明年这种优势地块就慢慢取消了。

虽然今年上海推出的优质宅地较多,但从溢价率上来看,上海土地价格也控制在较为合理范围。

中原地产研究中心数据显示,在今年上海成交 178 幅地块中,共有 120 块土地是底价成交,即溢价率为零。溢价率超过 50% 的居住用地仅有两幅,分别被上海同润投资(集团)有限公司和万达地产集团斩获。

外来房企拿地 " 狂欢 "

超 2500 亿元土地成交金额,是谁在上海疯狂买地?

根据中国指数研究院发布的上海房地产企业前 10 月拿地排行榜显示,香港置地、华发股份、金地集团、招商蛇口、融信集团、金隅集团、浦发集团、览海控股、陆家嘴和中海地产是上海拿地金额前十的企业。

这些企业中,仍然以国企央企为主力,但不同的是,上海本土国企优势不明显,外来企业今年在上海斩获颇多。

以华发股份为例,去年其在上海拿地总金额仅 43 亿元,今年前 10 月其拿地金额就已经超过 110 亿元,仅次于香港置地(310.5 亿元)。

这类企业过去几年由于上海地价攀升,在公开市场拿地有一定压力,但今年由于疫情因素,对于其而言反而是拿地窗口期,华发股份也趁机在上海补仓。

与之类似的还有融信集团。融信集团早将总部搬至上海,但随着其在上海项目逐渐去化完毕,其在上海存货已不多。

对于今年在上海补仓行为,融信集团相关人士表示,是在深耕长三角战略指导下而进行的审慎拿地策略。

在卢文曦看来,今年政府推了很多优质地块,对房企而言是较好拿地窗口期。

相比这些积极拿地房企,另一些房企也值得关注,比如大华集团和绿地集团,作为上海本土房企,根据中国指数研究院数据显示,二者于 2019 年在上海拿地金额分别是 162 亿元和 124 亿元,分别位列拿地金额排行榜第一和第二,但在今年前 10 月上海市场拿地排行榜中,二者已经排不进前 10。

" 去年拿地多了,今年拿地少是很正常的。尤其今年又比较特殊,很多地方需要用钱,所以现在房企强调快速销售回笼资金,拿地方面是有余力才去拿。" 卢文曦表示,今年上半年上海土地市场一个有意思的现象是,规模千亿左右的房企相对进行土地储备的意愿更强烈。

中海地产今年在上海拿地金额和排名均有所退步,原因可能与年初 " 围标 " 事件有关。虽然该事件最终并未定性,但或多或少对中海在上海拿地表现有所影响。

此外,也有市场人士对中国房地产报记者表示,有些房企拿地减少或许也与今年出台的融资监管 " 三道红线 " 约束相关。

土地市场热火朝天,但上海楼市成交价格一直相对平稳,成交情况分化较为严重。一般而言,市中心项目或者区位较好项目大多需要 " 摇号 " 陪跑,远郊项目去化则较为艰难。

在王丰看来,上海楼市住宅供应量将在 2021 年继续增加,考虑到 2020 年上半年住宅需求基本释放,将加剧 2021 年上海市场供大于求局面,尤其是 2020 年年底需求端未完全恢复的情况下,房企为了年终业绩目标,势必通过降价或平价跑量提前透支市场需求,其预计从 2021 年第四季度开始,上海住宅市场需求将出现实质性上升;2021 年,上海房价仍将处于价格调整周期内。

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