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欠款 4400 万,一套价值 8000 万的房产被网拍,却二次流拍,法官这样执行几方都为他点赞

" 四清 " 在行动系列报道(三)

这是一起让执行法官十分头疼的案件,因为财产处置困难使执行空转了三年多,申请方、被执行人、房屋承租户某资产公司都对执行法官有意见。在 " 四清 " 专项执行行动中,雨花台区法院执行法官进行 " 会诊 ",开出执行 " 药方 ",一朝使问题得到妥善化解,各方都给法官的智慧执行点赞。

这起股权转让纠纷案,被告高某等人应在法院判决生效后向某工程公司支付 4400 万元。可是,高某等人在判决生效后迟迟未向某工程公司付款。于是,某工程公司于 2017 年 8 月向法院申请强制执行。

执行一波三折,麻烦重重。

仅执行财产的查找就费了很多的周折,高某等几个被执行人的财产被执行法官查了个遍,有许多财产都在外地而且均被其它法官查封,几经周折,终于发现主债务人高某在南京某商业街有一处 2000 多平方米的房屋。

△执行法官实地调查

按理说,查找到了这套房屋,只要将其拍卖抵债就可以,可是后来发生的一系列 " 麻烦事 " 让执行空转了三年多。

执行也是先礼后兵。执行法官召集申请方、债务方坐下来协调,几经努力,终于达成了分期还款的协议,原本认为此案可以了结了,可被执行人只履行了几个月的还款义务就无力偿还了,该案又陷入了停滞状态。

协调达成的协议不能履行,只能走强制执行这条路了。然而,强制执行也非一帆风顺。

第一件麻烦事,就是财产的估值。该 2000 多平方米的房屋,虽居南京某商业街,但由于房屋被承租方、租赁方切割成二十多户小房屋,同时又对水电、消防等内部设施进行了改造,房屋没有了看相,自然也难以有高的估值。同等地块的房屋可评估 8000 多万,而该房只评估了 6000 多万。

第二件麻烦事,就是该屋内有 20 多户承租户的妥善分流问题。正当疫情防控期,维护申请人的权益与保稳定、保复工复产同时进入执行法官的思考。

最让法官心添堵的是被执行人的不配合,被执行人高某不愿意变卖该房产,处处设置障碍,阻碍房产变现,线下议价流产了,线上网拍两次流拍。可预测,两次流拍后,扣除房屋过户费用,该套房屋价值仅 3300 多万元。以这样的价格处置,显然对高某而言是不公平的。

综合考虑以上的因素,虽然网拍可较快实现申请人的权益,但执行法官还是放弃了这样的做法。

这样的执行,一来二往就过去了两年多的时间。

在 " 四清 " 专项执行行动中,该院执行局副局长苏泰亲自担任此案的执行,他认真总结此前两次执行的教训,苏泰法官多次找双方当事人及案涉房屋的承租方某资产公司三方面对面沟通,经过调研论证,提出某资产公司先行代被执行人高某垫付执行款,次承租人部分先行垫付,并以此款项冲抵房屋租金的方案。方案确定后,法官又组织多轮协商,最终使三方达成执行和解协议。某资产公司将执行款项打入工程公司的账户,一起历时三年的执行案件终于圆满打上句号,三方都对法院的智慧执行点赞。

对话法官

雨花台区法院执行局副局长苏泰

在 " 四清 " 专项执行行动开始前,我们仔细进行摸排,其中,涉非吸类案件 5 件,长期未结案件 16 件,信访案件 8 件,共 29 件。目前,已执结 20 件,还剩 9 件。

" 四清 " 案件都是一些 " 骨头 " 案。说这些案件执行难度大,一是因为其财产处置难,前面介绍的 " 高某等股权转让纠纷案 " 就很典型。二是一些非吸案,由于主犯没有落网,许多财产难以查控,同时,对这类案件,执行财产的处置还涉及到一些法律适用的相关问题,需要执行法官认真研究法律。三是有些案件还涉及对一套房产和贫困家庭财产的处置及一些社会稳定问题,需要法官平衡把握。因此,对于 " 四清 " 案件,之所以未能及时执结都有一些现实问题和难度。

" 四清 " 案件既然都是一些难案,对这些疑难案,既需要法官依法采取强制措施加大执行力度,更需要法官有执行的智慧和艺术,用新办法解决老难题。

来源:南京市中级人民法院

以上内容由"现代快报+ZAKER南京"上传发布 查看原文

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