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潇湘晨报 10-27

想买法拍房先学会避坑!超四成网友想在长沙买法拍房,专家:尽量找正规的法辅机构协助竞拍

△图源视觉中国,图文无关

想在长沙买房,可惜没有长沙的 " 房票 "。不限购的法拍房为购房者提供了渠道。

媒体的调查结果表明,约 42% 的网友表示,如果没有购房资格,愿意在长沙购买法拍房。

虽然法拍房可以解决购房资格的难题,但购买法拍房的过程中,存在着很多风险。

作为购房者,选择什么样的法拍房才能保证低风险?在购买法拍房的过程中应该注意些什么呢?

超半数网友担心法拍房产权不清晰

购房法拍房的主要是哪些人?湖南正念法拍董事长范津菘接受记者采访时表示,约 60% 至 70% 的购房者,购买法拍房是为解决子女读书的问题,另一部分是家长出钱帮子女买房。

来自网络的调查结果表明,如果没有购房资格,约 42% 的网友表示,愿意购买法拍房,也有约 32% 的网友不愿意购买法拍房。同时,约 37% 的购房者认为 " 法拍房总价比市场价低 " 是吸引他们的主要原因。其次,看重 " 法拍房不受限购政策影响 " 的网友占比约 33%。

购买法拍房的过程中,多数网友也有担忧。从调查结果来看,约 51% 的网友担心法拍房的房屋产权不够清晰。还有约 29% 的网友担心在购买法拍房之后,原房主不配合腾房。还有约 8% 的网友认为购买法拍房手续繁杂。

因现状拍卖的原则购房者需接受瑕疵

法拍房实行的是 " 现状拍卖 ",即法拍房外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。现状拍卖意味着当购房者竞拍成交,即默认了房屋所有的优点及瑕疵,瑕疵指的是房子存在拖欠水电费问题或房屋存在恶意租赁或产权不清晰等。

中国裁判文书网的信息显示,谢女士于 2018 年买下长沙湘江世纪城的一套法拍房,2018 年 9 月 4 日,该套房屋成功登记在谢女士名下。谢女士收房时,发现房屋中居住着姓胡的女士及其家人,腾房遇到麻烦,双方就屋内家具家电的归属问题引发纠纷。

湖南法拍信息技术有限公司总经理欧阳松告诉记者,此前有遇到过购房者向父母、亲戚借了 130 万元,想要拍下法拍房作为婚房,但发现房屋无法过户的情况。欧阳松分析," 遇到这类问题时,因现状拍卖的原则,法院不会将房款退还给购房者,而完成房屋过户可能需要两年,也可能是三年或五年。这就意味着,购房者如果要解决这个问题,需要付出更多的时间和经济成本,其中最大的问题是很少有购房者消耗得起。"

法辅机构前期的司法尽调可以规避风险

购房者购买法拍房之后,一般情况下 2 个月可以完成所有的手续,如果房屋牵扯的案件在外地,大概需要 4 个月的时间才能完成相关手续的办理。

就现状而言,购房者如果想购买法拍房,一般有两种方式,自行竞拍或找法辅机构协助竞拍。这两种方式究竟哪种更安全?如果是自行竞拍,购房者除了需要承担风险,还必须自行办理各种手续。如果找了法辅机构协助竞拍,购房者需向法辅机构支付服务费,法辅机构将协助购房者在竞拍前完成 " 司法尽责调查报告 ",以及后期的过户、腾房等。

在范津菘看来,法拍房属于风险类房产,购买法拍房的核心是使用权什么时候能拿到手。如果购房者具有一定的法律知识,可自行购买法拍房,但如果不具备法律知识,建议尽量找正规的法辅机构协助竞拍。一般情况下,法辅机构前期的司法尽调可以帮购房者避免一定的风险。

湖南融邦律师事务所雷少华律师表示,法拍房并非火坑,购房者是可以买的,但需要关注税费、腾房等问题。如果是奔着学位买房,清楚地了解该套房源的学位使用情况。

律师说法

购买法拍房前确认原业主户口

湖南揽胜律师事务所合伙人律师潘晨表示,总体来看,购房者在购买法拍房时,需要注意三个方面的问题:在正规的平台寻找法拍房源、查询分析并核实房产的相关信息、注意支付尾款涉及的贷款问题。

正式开启网拍前,法院通过既定的网拍平台,至少提前 30 天发布拍卖公告。目前最高人民法院公告的法拍平台有七家,分别是淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍网、工商银行融 e 购、北京产权交易所。

一字一句认真看拍卖公告非常重要。包括确定拍卖房源是否限购,当前长沙法拍房不限购,但北京、广州、深圳、厦门、三亚等城市法拍房在限购之列。

购房者需关注房子拍下来以后是否能够立马使用,主要了解是否有人居住、法院是否负责腾房等;确认拍卖房落户及学位问题也很重要,拍卖公告中法院会说明不负责解决户口问题,拍卖前,购房者需了解原业主的户口是否已迁入该房屋,如果原业主已迁入户口的,联系房屋所在辖区的派出所进行咨询,如果原户主不肯搬出,可申请将原业主的户口 " 空挂 ",再迁入自己的户口或者建新户。

最后,购房者还需关注支付尾款涉及的贷款问题,一定要考虑到办理商业贷款时,银行可能会出现不能如期放款或拒绝放款,若竞拍人逾期未支付拍卖款,法院可裁定重新拍卖。重新拍卖时,原竞拍人不得参加竞拍,所交纳的保证金不予退还。

潇湘晨报记者牛蕊

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