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国民经略 10-26

三大信号来袭!注意,风向真的变了

文 | 凯风

中国货币政策正在悄然发生转向。

信号之一,降息连续 6 个月落空,与全球大放水的节奏形成明显对比。

近日,最新一期(10 月)贷款市场报价利率(LPR)出炉:1 年期 LPR 为 3.85%,5 年期以上 LPR 为 4.65%,均与上期持平。

这意味着,LPR 利率连续 6 个月按兵不动。事实上,即便面临疫情冲击,1 年期 LPR 也仅仅降了 30 个基点,5 年期 LPR 则只下降 15 个基点。

且不说这一力度无法与全球大放水相匹比,即便是历史周期里的 2008 和 2015 年相比,降息力度同样可以忽略不计。

数据显示,2008 年连续 5 次降息,累计降了 189 个基点;2015 年也是 5 次降息,累计降了 125 个基点。

利率与房价走势可谓强相关。

正因为降息不及预期,所以全国楼市未能迎来普涨走势,热门地区万人抢房,冷门地区一再降价无人问津,大分化趋势越发明显。

信号之二,央行重提 " 货币供给总闸门 ",这是货币政策转向最直接的信号。

近日,2020 年金融街论坛上,央行行长易纲发表讲话指出," 货币政策需把好货币供应总闸门,适当平滑宏观杠杆率波动,使之在长期维持在一个合理的轨道上 "。

" 总闸门 " 这一说法并不陌生。凡是央行提及 " 总闸门 " 之际,货币政策或多或少都会发生变化。

同时,央行还提出 " 平滑宏观杠杆率波动 "。这一说法有个大背景,今年以来,全国宏观杠杆率大幅攀升,无论是总体杠杆率还是居民杠杆率,都创下历史新高。

据国家金融实验室数据,2020 年上半年,全国宏观杠杆率由上年末的 245.4% 上升到 266.4%,增加 21 个百分点。居民部门杠杆率由上年末的 55.8% 上升到 59.7%,上升 3.9 个百分点。

前两年的 " 去杠杆 " 政策令人记忆犹新,这一次虽然不会直接转向" 去杠杆 "模式,但" 稳杠杆 "应该是大概率事件。

这背后的原因也好理解,疫情冲击之下,货币政策走的是非常规模式;中国经济迅速反弹,有望成为主要经济体中唯一正增长的国家,货币政策回归常态也是大势所趋。

这种背景下,货币政策转向也就不难理解了。

信号之三,这一轮楼市调控,一改过去只盯着重点城市的思路,而是火力全面覆盖,大涨必有调控,谁也逃不了。

今年 7 月和 8 月,住建部等部门先后两次 " 约谈 "10+6 个城市,这些城市绝大多数都已加码了楼市调控。

第一轮约谈涉及北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等 10 个城市,第二轮约谈涉及成都、北京、沈阳、长春、银川、唐山、常州等 6 个城市。

在这 "10+6" 个城市里,成都、沈阳各自被约谈 2 次,北京、长沙是 " 楼市调控 " 标兵,上海楼市相对稳健。

截至 10 月底,除了北京、上海、广州、长沙4 个城市,其他城市全部出台楼市新政,将新一轮楼市调控推向 " 史上最严 " 的高度。

值得注意的是,这里有几个新的现象:一是,与过去相比,连银川、唐山、常州这些往常不再重点监控之列的城市都被纳入 " 火力 " 范围,足以说明楼市调控正在全面覆盖,不论是一二线还是三四线,凡是大热都必有调控。

二是,不在约谈名单之列的徐州、无锡、绍兴也都主动加强了调控。可见在楼市调控上升到 " 政治觉悟 " 高度之后,越来越多的城市开始主动收紧了。

这三大转向,对楼市影响究竟有多大?

其一,楼市普涨时代过去,大分化模式开启。一旦失去了大水漫灌的加持,楼市普涨就失去了支撑。未来,只有那些经济基本面良好、人口持续涌入、资金不断聚集的区域,还有不断上行的可能。强者恒强,是未来的主旋律。

其二,楼市有横盘之虞,但无大跌之困。从国家政策来看," 稳楼市 " 是这几年的主基调;从房地产经济、土地财政依赖来看,房地产仍旧举足轻重,无论是国家层面还是城市层面,都不会放任大跌。

其三,大分化时代,不是每个城市都值得选择,也不是哪种房子都有前景。在经济新常态之下,一定要守住中心城市和大都市圈,守住商品住宅这一核心资产,不要将有限的资金浪费在各种各样的 " 非标 " 房子上。

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