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新浪财经 10-25

融创十年:孙宏斌的逆袭之路

原标题:融创十年:孙宏斌的逆袭之路

来源:拆哪儿

跌落悬崖的侠客,意外获得了传说中的秘笈,蛰伏经年,在江湖各派的惊诧之中,绝地归来——这是所有人都喜欢的戏码。而这样的戏码,在孙宏斌身上,连续上演了两次。

这是那个男人独一无二的传奇底色。

这样的底色,一般只有影视剧中的男主角才有。所以,在孙宏斌身处的江湖,拥有主角光环的他,不太可能甘当一个配角。

从这个视角去分析融创,这个白银十年最具成长性的地产公司,可能会有一个更加清晰的脉络。

十年,孙宏斌把一个三十名开外的地产公司,带到了行业前四。市值增长14倍,利润增长17倍,土储增长33倍,而销售额更是增长了77倍!从上市之初不到百亿到现在一年卖5562亿。总资产逼近万亿。

不止于此,孙宏斌顺势跳出了地产的藩篱,"地产+"玩得风生水起。物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养……企业的内涵与外延同时扩大,而在所有进入的领域,基本都坐到了头部位置。十年磨剑,终于迎来了最近两年的爆发。

这个江湖中,融创可能不是最强大的,但无疑是形象最为丰满的那个。它无处不在,自成风格与体系,让竞争者难以忽视;它在环境中不断进化,难以定义,更难以复制;它收获赞誉,但也缠绕争议——孙宏斌,用自己的天命十年,给我们带来一个极其励志的逆袭故事。

只是,和上一个故事不同,这一次,狂人曾经的狂言逐一兑现,自身的努力嵌合了历史的进程,每一个步点都踏准了行业的周期性节奏。除此之外,孙宏斌不再孤立无援了:他有了一双资本的翅膀。

不是窗口的窗口

十年前的那个十月,融创终于完成了向资本市场的最后一跃。

香港鸣锣之后,孙宏斌放任了情绪的宣泄——他在庆功晚宴上喝醉了。宿醉的第二天,却又自己拖着行李箱,匆匆赶回了北京。正是那时,我第一次见到了他。

那个时候,我步入职场没多久,对这个男人尚不熟悉。老板交待了任务后,补充了一句:"孙宏斌嘛,行业里最大的那条鲶鱼。做好功课,不要怕他。"

我的印象里,那是第一次把这个名字与鲶鱼意象产生关联。管理学中,鲶鱼是既有秩序的反叛者,良性竞争的倡导者,也是行业活力的激发者。它凶猛好斗,生存力强,什么都吃。

然而,见着本人之后,又感觉与那个凶猛的意象完全不同。宴席上,孙宏斌为自己的迟到道歉,他与每一个来宾握手,礼貌寒暄,甚至称兄道弟。跟其他大老板相比,他没有架子,甚至显得有点谦卑。我本以为这与他大起大落的经历有关,后来才知道,这就是他的风格。

把顺驰打包卖给香港佬之后,曾经用来进行项目合作的融创,成为孙宏斌的自留地。没想到几年后,这家公司成了他借此翻身的底牌。

2007年股市迎来大牛,碧桂园上市狂飙,一个八零后女孩居然成了首富。这让人分外眼热。和很多房企一样,孙宏斌也开启了上市征程,他为融创引入了战略投资,包括鼎晖、新天域资本,以及来自华尔街的雷曼兄弟。

那时融创的盘子还很小,简单进驻了几个城市,屈指可数的几个项目。为了拿到这笔用以扩张的钱,孙宏斌让出了不少的股份,还设置了严格的上市时间表。

但上市从来都是一次攸关生死的大考。

一年之后风云突变。押注融创的雷曼兄弟,却没能挡住漫灌自身的金融风暴,它破产了。贝恩资本的竺稼像兀鹫一样,在雷曼兄弟庞大的清算列表中,精准地发现了融创这个名字。贝恩联合德银,接过了雷曼兄弟的融创权益。

正是那时,竺稼以救火队员的身份,走进了孙宏斌的世界,成为站在孙宏斌背后的国际资本的代表。他们风格相近,惺惺相惜,私下也成为很好的朋友,即便贝恩到期清空退出了融创,竺稼在融创董事会中,也一直留有一席。

孙宏斌最初选定的IPO时间,其实是2009年四季度。那是一个更好的窗口期。

但也意味着,很多企业都将争夺这个窗口,包括恒大、龙湖、佳兆业、宝龙等。市面上的钱就那么多,IPO的蛋糕也就那么大,轮到融创的时候可能只剩渣渣了。12月,孙宏斌几乎是在最后的关头,宣布撤回了发行计划:他不想自己的公司被贱卖。

犹豫就会败北。进入2010年,经历了四万亿刺激与"地王"狂飙,决策者下了重手。新一轮调控,在当年4月的"新国十条"后开启。同时开启了一个被称为"白银十年"的崭新世代。

这一轮调控有很多新内容,从需求端"限购""限贷",遏制投机,从供给端打击囤地捂盘,加快供地入市,加大保障房占比,同时从房企融资端限制银行贷款,限制发债,限制资本市场再融资(A股IPO暂停、借壳审批趋严),同时加强预售资金监管,杜绝企业十个瓶子八个盖的腾挪游戏。

重拳之下,市场的预期开始逆转。这些,都是孙宏斌无法提前预料的。但因为有对赌条款,上市已经无法再拖。10月8日,融创登陆港交所。挂牌价格3.48港元(招股区间下限定价),共融资26亿港元。

为了促进认购,融创的招股价较其资产净值大幅折让了50%-60%!几乎相当于贱卖,这是孙宏斌向资本市场释放的最大诚意。

他做了所能做的一切。即便如此,融创当日收盘还是破发,此后几天股价继续下探。没有谁能够抵挡市场逆转的齿轮。我在前不久的文章中说过,土地储备和市场预期,对港股地产公司的估值起着决定作用。融创土储不足,市场预期也不好,这并不是一个合适的窗口期,孙宏斌是强行撞开了港交所的大门。

但他必须完成这个动作,哪怕头破血流。投资人背后还有投资人,贝恩鼎晖们需要一个退出的机会,另外,资本市场对于地产企业而言,实在太重要了。

经此一役,资本市场的大门大开,到海外去找钱,融创与其他上市房企的机会已经均等,甚至比一些A股公司的处境更好一些。上市大考已过,接下来就是比拼规模和业绩的真正赛道。

孙宏斌渴望获得弹药。他的团队富有激情,拥有强大的行动力,他在这个行业已经浸润十余年,他深刻理解这个行业的生存法则与发展逻辑——如果不能趁热俘获资本的芳心,那终将会因为不思进取的庸常,而被资本所抛弃。

融创在上市后不久,就启动了首批海外债的路演,但内地调控对市场信心的打击实在太大。2011年3月,融创第一次发债尝试以失败告终。

境外投资者的胃口一向很刁,你很难用一个传统无趣的房地产故事去感动他们。在这一点上,有着鲜明中国特色的恒大可能更具代表性,许家印铁了心也要回归A股。但孙宏斌是不屈服的。"失败过"是他的优势。从失败中终结教训重头再来,才是融创的风格。

这一次,孙宏斌要怎么证明?

修炼与再战

孙宏斌在行业中的"狂人"形象,源于2003年某次行业论坛上,他当着王石的面,发表了赶超万科的宣言。那时,"老孙"还只是"小孙",一个令人生畏的后起之秀。

顺驰恰好赶上了行业的"831大限",所有土地都必须摆上台面进行交易,机会对所有企业均等。土拍市场上,常见企业拼杀刺刀见红,顺驰成为尤为激进的那一个。它仅用一年时间就完成了全国扩张,并抢下了不少在当时看来死贵死贵的地。野马终因太快而失蹄,资金链断裂的顺驰在2006年走入历史,变成吴晓波《大败局》的一个案例。

其实,孙宏斌只要再坚持一年,市场就将迎来大反转。2007年的牛市中,那些死贵的土地,马上就会变得"真香"起来。可惜,没有如果。他的第一次上市尝试没有成功,向大摩的私下求助也最终搁浅,资本并没有占到孙宏斌一边。

2010年,万科率先迈入"千亿俱乐部",成为行业里程碑式的大事件。那一年,凭着融创东山再起的孙宏斌,借着上市的劲头,全年才卖了83亿。赛道还在继续,但身位相差太悬殊了,这是一条并不公平的起跑线。

上市后,融创股价一直低迷,在2011年甚至跌到1块钱左右,徘徊在仙股边缘。投资人对内房股的热情降到冰点。那时,孙宏斌需要极力摆脱身上的顺驰印记,他需要向投资者证明,融创代表的是另一个崭新的故事。在起步的几年,融创确实选择了另一条道路,那是顺驰的反面。

快速全国扩张?不,融创选择了区域深耕。

北京、天津、重庆、苏州、无锡,到2012年才进入杭州、上海。孙宏斌选择深耕这三个区域,环渤海、长三角与西南重镇,慢慢打磨产品线,同时锻炼一批能战的管理队伍。

修炼内功的几年,孙宏斌要求进驻的区域必须做到当地头排。他们确实做到了,甚至仅用两年就在众星云集的上海做到了销售头名。产品得到认可,队伍得到历练,全国化的条件在不经意中慢慢达成。

土地市场高价抢地?不,融创选择了项目合作。

融创在诞生时,就具备合作基因。早期的对象如首钢、中体产业等。在北京拿地尤其不易,与首钢合作拿下的西北旺地块,在融创团队的精打细磨中,成为知名的西山壹号院。项目销售极其亮眼,融创在北京豪宅市场一炮而红。

上市后,融创的合作列表接连出现了保利、金茂、住总、葛洲坝等身影,基本都是央企大哥。他们财大气粗,信用极佳。在这些合作中,融创不必为财务杠杆分心多虑,可以尽情发挥团队执行力的优势,用更精细的操盘把项目价值做到最大。

2012年,融创与绿城的合伙,更是异常精彩的一笔。

绿城的产品力盛名在外,而融创在营销等方面的执行力更是让人侧目,融绿平台在上海、杭州等地的项目合作风生水起。老孙与老宋郎情妾意,极为合拍。这是2014年宋卫平萌生退意时,选择交棒给孙宏斌的前因。

宋卫平是另一个号称要超越万科的大佬。但在2009年对杠杆的迷思尤其是对高息信托的滥用,把绿城置于险境。他引入九龙仓和融创为自己纾困。这一次,孙宏斌角色调转,他第一次担当白武士一样的拯救者。当他试图用降价等手段来加速去化,去拯救绿城的现金流,却无意间触及了宋卫平的逆鳞。

宋卫平是一个对自己产品有强烈执念的人,他认为降价不仅伤害了绿城的客户也伤害了他。这种情怀在企业危机中更显珍贵,但也确实非常不合时宜。孙宏斌的随行就市,或许才是更加现实而有效的做法,这也是从顺驰总结出的带血教训。

但宋卫平动摇了,他不惜背负信誉的黑点,也要推翻与融创既定的股权交易。融绿从项目交易、平台合作、股权交易到最终分家,成为一部连续上演好几季的行业大戏。

孙宏斌坦然接受了这一切。他只在微博上简单回应,希望多做些双赢的事,少做些一赢一输的事,不做双输的事。"不做好人,不做坏人,做人"。

2013年之后,银根开始松动,市场全面复苏。融创开始在土地市场补充粮草。孙宏斌频频出手,而他最引人注目的动作,是抢下了北京农展馆地块,地段绝佳,价格不菲。

曾经的孙宏斌又回来了?并不完全是。孙宏斌有意给融创增添一个具有名片价值的项目,至少在这里,土地成本已经不是影响决策的首要因素。这个后来名为北京壹号院的项目,确实成了国内顶级豪宅的代表作。

在沉静修炼的几年里,融创的市值开始修复。2012年融创股价一路走高,到年底涨了接近3倍,贝恩和鼎晖等战略投资者,都在这一年实现了获利退出。到2013年初,融创的股价甚至站到了7港元以上。一个配股的时机已经成熟。

增发配股,是资本市场对于市值优秀的上市公司的犒赏。可以近乎零成本从资本市场拿钱,增厚股东权益,同时降低负债,对股价的短暂影响也可用后续业绩来提振。

但融创有一个天然缺陷。孙宏斌当年引入战投牺牲了太多的股权,他在融创上市后的持股比例已然不高(50%左右),增发必定进一步稀释,威胁孙宏斌的控制地位。融创希望通过增发获得再融资的操作空间,十分有限。

2013年1月,融创尝试了定向配股,融了20亿。为了这笔不算多的钱,孙宏斌的股权由51.78%下降至47.10%。这只是小试牛刀,还不是孙宏斌最精彩的操作,更绝妙的还在后头。

海外债也终于发行成功。从2012年10月第一笔优先票据开始,融创的海外债息率从12.5%到9.375%、8.75%,到后来的7.25%、6.5%,持有成本几乎降到一半。海外债的窗口时断时续,融创的融资成本在行业中并不算最低,但这个息率持续下降的趋势,却非常顺滑。这显示出,境外投资者对融创的看法一直在改观。

或许,上市的意义,正在于此。把所有的刻板,都软化于答卷。把所有的偏见,都淡化进时间。

到2015年,境内公司债重新开闸的时候,融创已经可以用4.5%甚至3.44%的低利率,从内地市场拿钱。公司债券一般是五年期甚至更长,与房地产的开发周期完美匹配。便宜的新债置换出旧债,意味着在杠杆率不变的情况下,可以获得更多的钱,办更多的事。

资本,成为融创的翅膀。时间,成了孙宏斌的朋友。

兀鹫与价值

实现规模赶超并没有什么特别的奥决——敢于举债,敢于扩充土地储备,并时刻关注资金链的安全边际,随时控制企业快与慢的节奏。

到今年的"三条红线"出台,企业的杠杆融资戴上了紧箍咒,你会发现,过去的白银十年,居然是这个行业实现规模超车的最后一个窗口期。

从2013年开始,形势逐渐向好。拿到钱的孙宏斌,总想在行业中搞点动静。

与贝恩的竺稼一样,孙宏斌早期在并购市场有着浓郁的兀鹫风格。它飞旋在行业上空,搜寻火中取栗的良机。与绿城散伙之后,他在危机中的佳兆业和雨润寻觅企业兼并的机会。如果成功,融创的土储将得到极大补充,全国化也可以提前完成。

用一块地的价格,去交换整个版图,何乐而不为?孙宏斌亲力亲为,他带着自己的财务团队,在杭州、深圳、南京等城市盘桓多时。他甚至卸去了融创的CEO身份,只做那个掌舵的董事局主席。但他可不是什么甩手掌柜,而更像是融创的首席投资官。

他把自己的指挥所建在了战事的最前线,一边尽调,一边进行资产的价值厘定与分拣取舍。如果兼并能够成功,无异于一口吃成胖子。

或许这个意图过于明显,融创并没有得到目标企业的一致欢迎。他对进驻的企业进行大刀阔斧的改革重振,取得了成效,但也损伤了不少老员工的利益。等那些企业缓过神来,等待融创的可能是一纸冷漠的逐客令。

这几次并购尝试,孙宏斌收获的经验,远多于实际的收益。

或许,他太在乎融创的得失,他需要为融创的股东负责,他并没有把融创的价值真正传递出去。那些深陷泥潭的企业,不一定需要一个白武士,他们只想找一个项目接盘者,同时,换一点救命的钱。

孙宏斌适时改变打法,从企业兼并转向了项目并购。他放弃了捷径,转向一条更为务实的道路:我们不需要做朋友,我们只做交易。

从2015年开始,融创的并购列表里接连出现成都国嘉(中渝置地)、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基等公司项目,成功将触角伸向成都、济南、西安、南京、武汉及海南岛等新兴战略城市。

2016年,又通过并购莱蒙国际、联想旗下融科置地以及嘉凯城等公司旗下资产包,在深圳惠州大湾区、郑州、青岛、长沙、合肥、昆明、太原等城市顺利插旗。

一家地产公司的全国化,就这么在不经意之间,自然而然地完成了。

而此刻的孙宏斌,跟上市之初比起来,已不可同日而语。修炼内功,换来的是更强大的环境适应能力。2014年融创首次进入行业规模前十。到2016年,已经可以一年卖1500亿,排名行业第七。凭借项目并购,融创用一年的时间实现了规模的倍增。马太效应开始突显。大鱼吃小鱼,而游得慢的大鱼,也会被更大的鱼吃掉。

但孙宏斌不想只做行业中的兀鹫,他也有情怀,他也可以输出价值。就像《风月俏佳人》里面理查·基尔饰演的那个银行家,商业世界本没有那么冷酷,人们喜欢更有人情味的共赢。

从2016年下半年开始,融创接连进行了好几笔堪称"价值投资"的交易。它在二级市场大手笔买入了金科股份,在一级市场战略入股了链家(后来的贝壳找房)和王健林的万达,同时成为乐视贾跃亭的白武士。

有时候,游离于主业之外的价值投资,可能需要承担更多的风险。这几笔投资,结局各异,简单总结为"三个婚礼与一个葬礼"。

在金科与链家的投资,已经为融创带来了实实在在的丰厚回报。在金科的一进一出,仅靠股票交易就赚了三十多亿。贝壳今年成功上市,在美股狂飙,目前市值已经超过5000亿人民币,超过了任何一家房地产公司的市值。按融创在贝壳的持股计算,它的账面浮盈更是接近200亿!这些利润,要卖多少房子才能赚到啊。这是资本的迷人之处。

而对万达的战投,更多是对合作方的信任与交换,就像迎亲时的彩礼,毕竟,融创还是万达旗下庞大的文旅与地产资产的大买家。目前,万达还在等待一个上市的契机。

这三个婚礼之外,乐视成为那个唯一的葬礼。这也是孙宏斌十年里跌得最大的一个跟头。

乐视无法被拯救,它是一个虚无缥缈的泡沫,一个吞噬一切的黑洞。当孙宏斌意识到这一点时,融创已经在乐视投入了上百亿。乐视网退市了,乐视的牌子也被拍卖,而在乐融致新的生活场景服务与融创"地产+"业务的配合上,或许还剩下一些想象的空间。但融创已经为这笔投资计提了规模不小的亏损。它可能需要好几年时间来消化这个教训。

2015-2016年,一边是亮眼的业绩,一边是快速的扩张,资本市场对融创的认知有所分化,表现在其股价一直处在盘整中。但一股力量,正在悄无声息地凝聚,并将在2017年里深刻改变这个行业的格局。

融创处在一个至关重要的关口。孙宏斌可能已经提前意识到了这一点。

刺激2017

白银十年里的行业大事件,有绿城卖盘、宝万之争、佳兆业危机、万达卖盘等。除了宝万之争,融创基本都参与了,而且几乎都是主角。

2016年,宝万之争正酣时,有人问爱凑热闹的孙宏斌,你为什么不去买万科的股票?孙宏斌说,买万科对他而言,"没有理由,也不合逻辑"。那时,融创的规模是万科的三分之一,但是市值只有万科的二十分之一。孙宏斌吐槽,"这算什么事儿呀"。

股价被低估,一直是很多香港上市公司老板的心病。与万科比起来,孙宏斌坦言更愿意去买自己家的股票。很多人以为这是一句玩笑话,但其实,他真的这么做了。

2016年9月,融创以6.18港元的价格向大股东孙宏斌进行溢价配股,共筹资28亿港元。与其说是配股融资,不如说是大股东对上市公司一次豪迈的增持。而最关键的是,孙宏斌其实并没有出钱,平安集团提供了全部的弹药,代价是以他持有的融创股权做抵押。

这是一个神一样的伏笔,它的意义要一年之后才体现出来。

这番操作后,孙宏斌在融创的股权再次回到50%以上,虽然仍旧不高,但为未来的增发创造了有利条件。除此之外,大股东增持,其实是对股价的最好提振。融创的股价终于开始了滑行起飞,到2017年下半年迎来一个过山车般的行情。2017年底,孙宏斌在一次论坛上,难掩激动的心情,他当面感谢了平安银行,"借给我25亿增持,赚了150亿"。

可是,孙宏斌又如何知道,他应该在那个时点增持?

绕不开一个大背景:港股通的建立与完善,让内地投资者也可以轻松购买港股股票,南下的资金热情十足,那些常年被低估的内房股,终于等来了价值的回归,尤其是那些充满故事的企业与人。

表现最为明显的,如融创、恒大、碧桂园等,2017年一年间,融创的股价涨了4倍,恒大涨了4.5倍,碧桂园涨了2.5倍。而年内最高时,融创股价涨幅达5.5倍,更是冠绝内房股,一度逼近40港元。遥想上市之初破发的窘迫,那个一穷二白的苦日子,终于远去了。

股价上涨当然有很多好处。孙宏斌自己赚足了钱,也让那些跟随自己的投资者,赚到了钱,同时,也让企业可以更容易从市场中拿到发展的钱。

另一个配股增发的时机,已经来临。7月,融创以每股18.33港元的价格配售了40亿港元。12月,短短半年后,又以每股31.1港元的价格收下了78亿港元。这些股本资金,都是资本市场的丰厚馈赠。一年两次配股,而且价格如此悬殊,甚为罕见。到今年1月,融创又以42.8港元的价格,配售了80亿港元。

行业中有一个未解之谜,"融创的钱是从哪里来的",看看融创配股的时机与价格,或许可以提供一部分答案。

股价上涨,融创用更少的增发股份,就可以获得更充足的资金弹药。这是"市值管理"的无穷奥妙。孙宏斌给我们提供了一个精彩的市值管理范例——从IPO到大股东的配股增持,到后续的几次增发,融创已经累计从股市拿了270亿的发展资金,这些钱计入权益,又可以撬动杠杆去获得更多的资金。而孙宏斌的股份,其实并没有被稀释多少,真的很神奇。

2017年,融创以携手乐视开局,到年中的7月,当孙宏斌、李思廉和王健林同时出现在发布会时,资本市场的热情迎来一个高潮。

万达出售文旅项目与酒店资产,加上债务,是一个体量达到1100亿的巨无霸交易,其中,融创接盘了文旅与地产资产,加上承接的债务,规模接近900亿。

接连两笔大手笔的交易,尤其是买万达,给融创的资金链带来了一些压力,而股市反常的爆发行情,更是吸引了国际大空头的冷峻目光。

三大国际评级机构集体下调了融创评级,它们对融创的偿债能力表达了担忧。瑞信更是发布了多份看空融创的研究报告。那时融创股价已经30块了,但瑞信却将融创的目标价调到10港元,评级为"跑输大市",成为一个坚定的唱空者。

最危险的时刻是9月,彭博社发布一篇消息,说有金融机构下令对融创停贷了。

这当然是一个假消息,但却是地产行业最忌讳的一点。资金是房企的生命线,机构停贷就像不让人呼吸,除非这个人快死了。一向和气的孙宏斌很罕见地愤怒了。他炮轰彭博标题党,断章取义,传播谣言,同时直指瑞信的报告"荒唐无脑"。他为投资中国的境外投资者"感到担忧和悲哀"。

这可能真的是一个关乎企业命运的关键时刻,他不得不站出来发声。我印象最深的是他更新了一条微博,总结了自己的三个特质:

一,我们因现金流失败过,知道现金流的重要性,重视现金流,把公司安全放在首位;

二,我们知进退,在放弃上没有人比我们更决绝,比如10月份以后不在公开市场买地,等待并购机会,还比如主动放弃绿城佳兆业雨润;

三,我们有战略更有执行,我和团队一直在一线,听得见炮声,敢拼刺刀。

孙宏斌的指挥部就在前线,听得见炮声确实是他的日常。不得不说,这三点总结得非常到位,也吹响了向空军反击的号角。

当时,也有不少机构看好融创,比如野村。野村上调了融创的目标价到40港元,因为对万达资产的并购将带来重新估值的收益。资产包里,可销售部分的平均售价在1.3万元以上,可以卖七年。而地价成本只有一千多块。

野村赌对了,到当年10月,融创股价确实逼近了40港元。

到11月底,瑞信终于扛不住了,它转换了立场,将融创的目标价一下子提升了三倍至37.9港元。国际空头们以惨败之姿退出了战场。

在这场关乎企业命运的对决中,孙宏斌获得了完胜。无论是企业规模还是股价市值,融创在行业第一梯队中,占据并守住了一个绝对的身位。

大玩家时代

"失去人性,失去很多;失去狼性,失去一切"。这是宇宙黑暗丛林的法则。

一个机构的朋友对我说,福建的企业要卖项目,都会问问"老大哥"世茂的兴趣,而全国的企业要卖项目,都会问问孙宏斌的意见——这代表着融创在并购圈子里的独特地位。

对万达资产的收购,让融创在一年之间把土地储备扩充了一倍,全国进驻的城市增加至70个。粮仓充盈,几年管饱,为此孙宏斌还暂停了拿地,几乎消停了一年。这些土地,到现在仍在源源不断地为融创贡献业绩。

但你以为孙宏斌就此沉寂蛰伏了?错了。2019年,他又发布了两个重磅交易,接盘了泛海旗下若干项目,以及云南城投旗下的环球世纪公司的股权,对,就是成都那栋著名的新世纪环球中心背后的公司。

收购之后,孙宏斌与成都著名的地产人邓鸿走向了携手,融创除了进一步扩充了土地储备,还把触角伸向了会议会展等新鲜领域。加上从万达手中接过的大型文旅项目,以及对影视IP等方面的文化类投资,孙宏斌突然发现,融创的手中,已经有了很多可以跟地方政府进行谈判的筹码。

融创拥抱了这种变化。没有谁可以定义融创,没有谁可以定义一条奔腾的河流:

在苏南,在杭州,融创的中式豪宅作品经过多年打磨,已经收获了许多粉丝,有不少业内人士自发向我推荐,建议我一定找时间去看看。——那是宋卫平与曾经的绿城在行业里的位置。

随着贝壳的上市,曾经不被资本看好的孙宏斌,如今自己成为资本的一部分,已经在分食"价值投资"的资本溢价。——那本是高瓴或者红杉这些VC/PE大神们的领域。

2016年,融创曾通过境内子公司发行了100亿的永续债,到今年中期,基本赎回完毕。持有永续债的这几年,也是融创规模爆炸的几年。看过我之前文章的朋友,应该都知道这种工具的独特性和实用性。——那本是恒大们实现规模赶超的资金密码。

最近一年,孙宏斌频频到各地出差,与政府部门谈判,与市长们握手,在区域经济的论坛上发表演说,推进更多项目落地,内容涉及文化文旅、医疗康养与城市更新。——那本是王健林或者张玉良的工作节奏。

在成都和重庆,大型文旅综合项目接连开业,反应热烈,滑雪场、电竞等特色板块更是凝聚起蓬勃人气,成为城市的新晋打卡点,成为后疫情时代经济内循环的表征。——那本是华侨城、海昌甚至迪斯尼的进击路线。

仅用两年时间,融创从一个地产商,转型为"中国家庭美好生活整合服务商",再升级到如今的"美好城市共建者",与万科提出的"城乡建设与生活服务商"相呼应,从服务生活到运营城市。——那是行业旗舰在定义自己的专属海域时的惯用词句。

没有谁可以定义融创,除了孙宏斌自己。

故事升华了,资本市场的定价逻辑也将迎来变化。孙宏斌用了好几年,去接入资本市场,又用十年,去征服这个市场,最终成就了融创,也成就了自己。

十年很长,从曾经的黄金十年,到白银十年,从开山立派、野蛮生长,到优胜劣汰、重排座次。十年又很短,企业如果错过了超车的时机,窗口稍纵即逝。

如今,"三条红线"下,依靠金融杠杆实现跨越式赶超的路子,已经基本被堵死了。也意味着,行业目前的座次基本固定。强者继续恒强,而弱者想要超越,只有苦练别人尚没发现的绝招。

而强强之间,开始进入一个比拼内力、比拼产品与管理的时代。这是一个行业的黑铁时代,一个属于大玩家的时代。孙宏斌再次主动调慢了脚步。最近的一次中报中,融创的拿地数量、负债水平以及融资成本,都已经有所下降,更加符合监管对企业稳健化的要求。

回首十年,孙宏斌能完成逆袭,得益于多种因素的综合。但我认为最关键的一点还是,他抓住了资本。而抓住资本并没有什么诀窍,归根到底,你有没有足够努力?

地产企业的ROE,即股东最为关心的净资产回报率,跟三个指标正相关,分别是利润率、杠杆率和周转率。然而,我以前的文章分析过,这三个指标是一个"不可能三角",一般很难同时提升。抓住了一端,就必然舍弃另一头。

但融创是个例外。你会发现,它在以上三个指标的表现非常均衡,都试图有所突破。这注定是一条不平凡的坎坷之路。选择此路,孙宏斌的团队,需要付出比别的企业更多的努力,才不至迷失。

当然,如果走通了,也将彻底打通企业的任督二脉,冲破行业的穹顶结界,给它的追随者带来巨大的回报。

而最令人放心的一点可能是,孙宏斌就像一座停不下来的机器,他足够努力,他一直冲在一线,他一直听得见炮声。管理学上有一句真理,"让听得见炮声的人决定仗怎么打"。这种意志通过一个狼性的管理团队得到贯彻,成为一家企业的鲜明风格。

想起有一次,与孙宏斌在线交流了一些问题,结束了,他突然给我发了一句:

"很不容易,你很努力"。

努力,是的,这其实也是我对他的评价。无论你身处哪个层级,码字的人或百亿大亨,成功并没有更多的秘诀,无非就是努力,再加一丁点儿的运气。

而努力的人,运气一般都不会太差。

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责任编辑:张熠

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