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“十一黄金周”还好吗?北京二手房成交增幅首次转正,深圳却现腰斩

9 月 28 日,房价涨幅居前的唐山出台 8 条楼市调控新政,包括二套房首付比例从之前的 40% 升至 50%,严禁资金违规流入房地产市场,实行 " 限房价、竞地价 " 土地出让方式等,依法打击房地产市场违法违规行为。

有研究机构统计,7 月以来,已有深圳、东莞、杭州及成都等 13 城约 20 次出台收紧政策抑制和防范市场过热。三季度楼市调控效果初显,重点城市 " 金九 " 仍未现,深圳更是二手房成交量腰斩。

业内人士预计,十一黄金周新房市场或出现新的成交高峰," 银十 " 可期,而二手房市场在国庆期间并不一定多好,或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势,年底市场季节性反弹力度不强,整个四季度成交或继续回落,重点城市价格普遍走平,调控严格城市或将下跌。

唐山遏制投机炒房,二套房首付升至 5 成

为了坚持 " 房住不炒 " 定位,实现稳地价、稳房价、稳预期目标,支持合理自住需求,遏制投机炒房,加强房地产金融监管,依法打击房地产市场违法违规行为,规范房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展,努力打造城市低房价优势,唐山 9 月 28 日出台 8 条楼市调控新政。

新政对差别化住房信贷政策做出调整:对在市中心区已拥有 1 套住房的居民家庭,为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于 50%;对购买第三套及以上住房的居民家庭,暂停发放贷款。

同时,为坚决有效防止房企捂盘惜售、哄抬房价行为,新政要求,商品住房项目达到预售条件的,必须在 30 日内办理预售许可;已办理销售价格备案的,必须在 10 日内办理预售许可;已办理预售许可的,必须在 10 日内一次性对外公开销售。

为依法严厉打击投机炒房行为,新政加大房地产市场监管力度,要求房地产开发企业在开发项目取得预售许可前,不得以排号摇号、发放 VIP 卡、招募会员、存款等形式登记预订。取得预售许可后认购的,除直系亲属外,实际购买人必须与认购人一致,房地产开发企业不得办理更名手续。房地产中介服务机构应当按规定到房地产主管部门备案,不得发布、炒作房价上涨的不实消息,不得炒卖房号非法牟利,不得通过虚假手段助推房价上涨。

此外,新政还进一步加强金融监管,严禁资金违规流入房地产市场,房企、中介不得以任何形式提供、或与其他金融机构合作提供 " 首付贷 " 等服务,一经发现,列入 " 黑名单 " 管理。

在土地出让方面,新政提出,实行 " 限房价、竞地价 " 的土地出让政策,实施比例不低于供地面积的 50%。

值得一提的是,新政提出加大住房保障力度,通过人才引进方式进入唐山市的高层次人才,享受 " 凤凰英才 " 购房优惠政策。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,唐山在最近多月房价上涨都属于全国前列,8 月新房价格环比涨幅全国第四,同比涨幅连续 3 个月全国第二;二手房价格环比涨幅全国第三,同比涨幅全国第二,而此前已经连续 9 个月同比涨幅全国第一了。所以持续上涨的房价使得调控收紧的必要性提高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,唐山此次新政符合预期,即此前参加中央和住建部座谈会的城市普遍都会收紧购房政策,而唐山在部分房地产指标上确实略偏热。此次新政对二套房贷首付比例从过去的 40% 上调到 50%,和其他收紧性的城市类似,充分说明一些房价过热的城市会在二套房贷上做文章,真正体现了打击炒房需求的导向。此外," 限房价、竞地价 " 等政策,有助于增加住房供应、减少地价和房价炒作,最终稳定房价。若是在 " 金九银十 " 阶段部分房企依然有炒作,预计管控政策依然会收紧,包括房地产交易秩序的管控等。

多地 " 金九 " 成色不足,深圳二手房成交腰斩

7 月以来,中央多次会议强调 " 房住不炒 ",多个热点城市密集出台楼市调控政策,调控效果在三季度初显,楼市 " 金九 " 仍未现。

贝壳研究院统计数据显示,三季度 66 城新房市场合计成交套数同比增长 2.0%,环比增长 0.8%,成交面积同比增长 1.1%,环比增长 0.1%。由于自 7 月以来,深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策,主力打击炒房,预防 " 金九银十 " 出现市场波动,9 月并未带动三季度数据快速上升,可见政策短期效果显现。

从二手房市场看,三季度重点 18 城二手住宅实际成交量环比下滑 9%,超 8 成城市成交环比下滑。贝壳研究院指出,回落幅度靠前的城市主要是两类:一类是在 7 月经历调控加码的城市,如深圳、东莞以及南京,其中深圳环比降幅逼近 50%,降幅最大,东莞成交环比降幅也达 42%,南京三季度成交环比下滑 25%;另一类是环渤海城市群中城市,如大连、廊坊及济南等降幅分别为 33%、25% 及 19%。

另外,广州、武汉及西安三季度二手房实际成交逆势增长。其中武汉由于年初处在疫情震中,市场启动较晚,三季度市场仍处在恢复通道中,三季度成交环比增加 21%。广州、西安三季度成交环比继续增长 23% 和 19%。

从房价来看,贝壳研究院数据显示,三季度二手房价格仍以上涨为主,14 城环比上涨,但随成交下行,重点城市均价上涨动力渐失,超 7 成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。

值得注意的是,多次堵漏升级调控的深圳受到重创,不仅三季度二手房成交量腰斩,而且二手房价格涨幅环比收窄近 3 个百分点,月度二手房价格已止涨走平,调控效果显现且待进一步发酵。与此同时,深圳 "715" 新政后,又有 "729" 新政补充,新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升,但整体调控从严,新房市场年度累计成交面积增速控制在 9.4%,套数增速 6.3%,贝壳研究院预计,后续深圳过热态势将持续受到抑制。

从北京来看,三季度二手房市场走出疫情影响,尽管成交环比下滑近一成,但同比增幅连续 9 个季度以来最高,1-9 月累计成交量同比增长 3.5%,首次实现由负转正。贝壳研究院数据显示,北京链家二手房成交量三季度环比下降 10%,同比增长 45.8%。其中,9 月成交量环比下降约 8%,同比增长超过 50%(去年 9 月基数较低)。贝壳研究院认为,9 月北京二手房成交量环比下降的原因,一方面是 7-8 月北京二次疫情后,二手房需求恢复性入市消化部分购房需求,至 9 月成交环比下降,表明疫后市场恢复性增长基本结束;另一方面的 9 月新房供应季节性放量且部分新盘项目推出打折促销,二手房部分需求被新房市场分流。

房价方面,9 月北京二手房成交均价环比增长 2.7%,同比增长 2.6%。价格环比上涨主要受部分城区成交占比提高的结构性因素影响;从房价指数角度看 9 月北京二手房价与上月基本持平。预计四季度反弹力度将弱于去年同期,全年量增价稳。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,9 月的 " 金九 " 成色不足有几个因素影响,一是 8 月份确实房企有抢收抢跑的情况出现,二是 8 月底密集调控对市场产生了负面影响,三是今年 9 月中秋节合并到了国庆节,少了一个销售节点,所以导致目前看 " 金九 " 成色略显不足。但事实上 8、9 月平均下来看,整体还是在往上走的趋势,能够看到还是在明显的复苏过程之中。

对于 " 银十 " 是否会出现,潘浩预计,从 " 贝壳百城 " 带看指数和认购指数来看,认购指数在 9 月份之后明显下降,但带看指数基本保持了平稳,也就是说这部分客户的带看虽然在 9 月份没有转化,这或与消费者预期十一黄金周可能出现打折促销等活动有关,但这部分客户将会在未来两到四周形成成交,因此 10 月份还会集中转化到案场成交,预计十一黄金周会出现一波新房成交小高峰," 银十 " 可期。

而对于二手房市场预期,贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为,如果大量的新房能够降价促销,跟二手房之间的替代关系就会非常显著。国庆期间二手房市场并不一定多好,或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势。年底市场季节性反弹力度不强,整个四季度成交预计继续回落,重点城市价格普遍走平,调控严格城市或将下跌。

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