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贝克找房 09-27

19 城住宅天际线 PK:重庆摩天住宅小区数量是北京近 18 倍

提到摩天大楼,你最先会想起什么?

是国内第一高的超级 " 网红 " 上海中心大厦,还是创下深圳新高的平安金融中心,抑或是具备东方风格典范的北京 " 中国尊 "……

这些矗立于云端的地标式建筑物,早已成为城市的一张名片。

然而,城市天际线并非仅由写字楼勾勒,超高层住宅楼群,同样也是城市人居天际线的展现。

不同城市摩天住宅数量有何差异?超高层住宅有何独特之处?谁买走了摩天住宅?贝壳研究院带你探索城市摩天住宅里的奥秘。

注:国内定义超高层住宅为 ≥100 米的民用建筑,按照层高 3.3 米计算,本文选取楼层超过 30 层的小区为超高层住宅样本

城市摩天住宅小区分布 " 南强北弱 " 重庆是北京近 18 倍

城市建筑的 " 身高 " 随着经济高速发展,也在同步向上生长。那么,不同城市对超高层住宅的热衷程度如何?

贝壳研究院对一线、新一线 19 城近 1.5 万个超高层住宅小区统计分析发现,城市间超高层住宅的差异明显。

也许,在许多人印象中,上海、深圳摩天大楼最多,住宅应该也是最高的。

但此次研究发现,新一线城市重庆、武汉、成都、西安等城市超高层住宅小区数量位居前列,其中重庆 " 最高 ",凭借 2200 多幢超高层住宅小区排名首位,是典型的 " 住在空中 " 的城市;而一线城市中北京摩天住宅数量在 19 城中排名靠后,仅有 125 个小区楼层超过 30 层。

值得注意的是,重庆超高层住宅小区数量是北京的 17.8 倍。

之所以有如此悬殊的数据差,是因为重庆城区多为山地,建设用地资源的稀缺性决定其纵向发展才能满足城市居住需求,且住宅日照间距对楼高的限制较低。

而北京作为首都,在超高层建筑的规划上一直有着严格的限高令,整个城市并未呈现出 " 向上生长 " 的现象。

同样,综合考虑各个区域地形地貌、日照、产业结构及发展水平等因素,城市摩天住宅小区的数量分布表现出南北差异。

南方城市如重庆、成都、深圳、广州,中部城市武汉及西安等超过 30 层的住宅小区数量整体较多,北方城市如北京、青岛、天津、沈阳等则在超高层住宅楼的建设上并不出彩。

总的来看,城市摩天住宅小区分布呈现 " 南强北弱 " 特征。

城市摩天住宅优势凸显:品质更高、地段更佳

" 危楼高百尺,手可摘星辰 ",虽然超高层住宅在电梯、消防安全等方面一直颇具争议,但其所带来的更宽阔的视野、更好的通风采光,却是普通多层住宅无法提供的居住体验。

贝壳研究院数据显示,超高层住宅通常具有中高端物业属性,与整体市场相比,大部分城市超高层住宅具有突出的优势:更高的居住品质、更佳的地理位置。

从总价和面积来看,大部分城市超高层住宅套均总价、套均面积高于全市平均水平,尤其是一线城市更为显著。

其中,上海摩天住宅套均总价高出全市平均水平 588 万,套均面积高出 36 平;北京超高层住宅套均总价比全市平均水平高 115 万元,套均面积高出 29 平。

物业服务方面,超高层住宅物业品质整体较高。19 城中 18 城超高层住宅小区的平均物业服务费高于全市平均水平,特别是深圳和上海,摩天住宅小区平均物业服务费超过 3 元 / 平 / 月。

城市超高层住宅套均总价之所以高于全市平均水平,一定程度上与小区所处地理位置有关。

分析发现,摩天住宅占据区位优势,大多位于城市资源与人口集中的中心城区,或者周边城区的核心商圈,地段优势加持下摩天住宅房价整体稍高。

以上海为例,摩天住宅呈聚集性分布,67% 的超高层住宅小区位于内环线以内,集中在徐家汇、临平路、陆家嘴、南京西路等商圈,内环之外则分布在世博滨江、南桥、嘉定新城等区域性核心商圈。

当然," 立体的山城 " 重庆是个例外。超高层住宅套均总价 103 万,低于全市平均水平 9 万元;套均面积 84 平,低于全市套均面积 3 平米。

独特的地形环境造就重庆遍地是摩天住宅的现象,超高层住宅小区数量 TOP5 商圈包括合川、解放碑、南坪、璧山、观音桥,其中合川和璧山则属于非主城区。

谁在云端生活?90 后青年占比近半数,购房套均面积 85 平

那么,究竟是哪些人买走了超高层住宅呢?基于贝壳平台交易数据,我们从年龄维度对超高层住宅客户的画像进行了描摹。

不同于部分老一辈人对高楼的 " 恐高 ",当代年轻人对超高层住宅这一新生产物接受度趋增。

贝壳研究院数据显示,90 后已成为城市摩天住宅购买客群的主力军。在 2019 年以来的超高层住宅交易中,90 后占比已达到 47.4%,显著高于市场平均水平近 15 个百分点。

分城市看,合肥、苏州、成都三个城市摩天住宅客群中 90 后占比已过半数,其中合肥以 55% 的比例占据首位。

资金承压之下,90 后青年群体购买超高层住宅的面积普遍较小、总价较低。

2019 年以来重点城市 90 后购买超高层住宅的套均面积为 85 平,套均总价 148 万元,分别较 80 后群体低 8 平方米、43 万元。

具体分城市看,一线城市北京、上海虽然超高层住宅客群中 90 后占比不足 3 成,但购房套均面积均超百平,分别为 109 和 101 平米,显著高于其余城市。

千房千面,对超高层住宅规模、品质、交易等画像分析,只是一个开始。

如今,贝壳楼盘字典已收录了全国超过 2.2 亿条房源数据,并且每套房子有数百个维度描述,而相信对于每一个维度描述精准分析,都可以让帮助人们更加全面深入地了解一个 " 新居住 " 的状态,做出更好的居住选择。

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