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金角财经 09-25

囤地之王李嘉诚:捂盘最长达 25 年,还剩 50 块地可卖

每个地产投资者,都听过李嘉诚的经典名言:

" 决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。"

然而他没有明说的是,在地段的基础上,时间才是财富增值的真正神器。

地产商如何利用时间?在他这里,直接翻译便是——捂盘、捂盘、捂盘

这些天,李嘉诚成都项目捂盘的事,在社会上炸开了锅。

不过,锅可不止成都这一个。李嘉诚囤地不开发的行为,在内地早已遍地开花。包括北京、上海、广州、重庆、惠州、东莞、中山等。根据金角财经不完全统计,李嘉诚的长实集团及和记黄埔在内地开发的项目,极具代表性的十多个楼盘,开发时间全都超过 10 年。

其中,囤地捂盘最长的广州黄埔御湖名邸,25 年过去了,项目还没开发销售完。

囤地等升值,似乎是李嘉诚在内地近 30 年来秉承的经营理念。

捂盘多了,也是可以成超人的。

1、李嘉诚被拉黑

李嘉诚应该早就想到,自己有一天会被成都拉黑。

9 月 23 日,成都高新区财政金融局发布了一则关于和记黄埔地产成都公司的函,称因和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘行为,严重影响区域房地产市场平稳发展,经研究,禁止高新区金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款、禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司进行重大资产重组提供帮助。

翻译一下就是:你,李嘉诚,买了我的地,又不开发,扰乱我的市场,我生气了。现在,我要拉黑你,不借你钱、不给你融资,让你在这里断粮。

李嘉诚当然是不怕的。因为他在成都高新区的项目,在这之前就已经卖掉了。

7 月 23 日,长实集团将旗下持有的南城都汇项目打包出售给禹州集团,交易总额为 10.12 亿美元,折合人民币约 71 亿元。

光是这一个项目,长实就可获得 38.11 亿港元的收益,这笔收入相当于查长实集团去年核心利润约 13%。

卖一个项目贡献全年 13% 的利润,钱来得容不容易?

非常容易。这简直是空手套白狼的典范。

这块地是李嘉诚在 2004 年花了 21.35 亿拿的,首富一出手,直接把这块地造就成了当时的地王。这块地就是现在的南城都汇项目。

当初买地的时候,内地房价还没起飞,李嘉诚的拿地价只有 1030 元 / 平方米。尽管当时算高价,但 16 年过去,当地房价早已飞涨。

现在成都楼面价已经拉高至 2 万时代,南城都汇所在的高新区新川板块楼面价已经高达 20700 元 / 平方米。涨幅接近 20 倍,平均每年的涨幅就差不多接近 125%。现在还有哪家房企能做到这样的资产增值率?

2004 年至今,南城都汇龟速销售 6 期,已售出 16503 套房子,总价约 180 亿。剩余 7、8 两期 6750 套房子,一直未对外销售,已是准现房状态,如今一次性出售获利 38 亿。

21.35 亿,16 年时间翻了 232%,变成了 71 亿,利润还有 38 亿。

什么叫价值投资?这才是价值投资,巴菲特来了也只能甘拜下风。难怪都说地产暴利。

可在商言商,开发商卖一个项目本身很正常,可以买当然也就可以卖,成都高新区为何如此生气?

问题的关键不是李嘉诚卖了一个项目,而是在经过了 16 年的开发之后,这块地现在还没开发完。而李嘉诚,则拍拍屁股走人了。

当初成都把地卖给你,可不是为了让你转手赚差价的啊——这,才是成都生气真实原因。

但首富想必也是不会在乎的。

2004 年,已经 76 岁的李嘉诚,才刚当了 4 年首富。这年 6 月,他去汕头大学给毕业生们做演讲,看着台下年轻的面孔,他问他们:当你们梦想伟大成功的时候,你有没有刻苦的准备?

不知道台下的毕业生心中作何感想。现在看来,首富的赚钱之路,早就不需要刻苦的准备了。

只需要两个步骤:买一块地,十几年后再卖掉。

把这个财富密码无限复制,就可以成就一个前无古人的华人首富。

是的,捂地捂盘的行为,并不只是成都这一个盘,而是在国内其他城市遍地开花。

2、独特的生财之道

李嘉诚登顶华人首富的路,就是这样铺出来的。

专业一点说,李嘉诚的财富密码,叫做 " 捂地 ",就是开发商拿着手里的地块不卖,就等着地价一个劲的上涨,价格高了之后,卖出手里的地块。

这种路数,李嘉诚早就在香港屡试不爽,来到内地之后,更是如鱼得水。

尽管开发商捂地的行为一直以来都被监管部门所打击。

国务院关于促进节约集约用地的通知中就有规定:

土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。

土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的 20% 征收土地闲置费。

2010 年,国土资源部发布的《国土资源部关于贯彻落实的通知》中提到,严格执行每宗地开发建设时间原则上不超过三年的规定。严格合同管理,防止产生新的闲置土地,防范开发企业 " 圈占 " 土地。

2012 年国土资源部出台《闲置土地处置办法》规定:" 未动工开发满一年的,按照土地出让或者划拨价款的 20% 征缴土地闲置费。未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。"

可以看出,国家对于开发商捂盘、捂地的行为打击实属严厉,但是,如此严格监管之下,李嘉诚家族旗下企业,仍然能够 " 慢周转 ",通过土地升值而不是卖房子来赚取财富,原因何在?

秘密就在于,李嘉诚旗下的公司并不是没有开发。

只要开发了一点,剩下的慢慢动,政府部门就没有理由收回土地。你拿他没办法。

而李嘉诚,也就有了足够的时间等待土地升值后,转手卖掉。

从 2013 年至今,七年时间里李嘉诚频繁出售内地的地产项目。卖掉的地从北京到上海,再到广州,从大连到南京,再到重庆、成都 ……

2015 年,瞭望智库发表一篇文章《别让李嘉诚跑了》,其背景就是李嘉诚旗下企业在内地大举抛售,传言称其要从内地撤资。

现在看来,大家可能误会了李超人。人家未必想要马上撤资,只是作为一个地主,在经过了漫长的等待之后,终于到了收获的季节。

但他的收获不是像别的房企。其他房企像是农夫,对他们来说,房子就像是土地上长出的麦子,他们卖的是长出来的这些麦子。李嘉诚就不一样了,他把土地本身,当作麦子。

比如长实进入广州之后的第一个高端商住项目,也是 2013 年以来卖掉的第一个项目,广州西城都荟。

这块地的拿地时间是 1994 年,那时,历史的车轮驶到了攻坚关键路口,这一年,中国住房制度改革进入新阶段,房子变成了真正意义上的商品。这一年," 恒大 " 这个名字还没出现,许家印刚刚从深圳来到广州,自己下海干起了房地产。

这个门外汉还在房地产的大门外摸索的时候,李嘉诚功成名就,已是广州当地政府的座上宾。

西城都荟项目位于广州黄沙,自从 1994 年被和记黄埔拿下之后,搁置了近 11 年之久,直到 2005 年 11 月,才开始动工建设逸翠湾项目。

如果这块地在许家印手中,他绝对不会让它白白风吹日晒这么多年。

但首富的眼光还不是这些后来者能比的。

3、把一块地开发到天荒地老

一般来说,一个新的区域往往是无人消费、也没有相应配套的,第一个拿地和开发的企业,不仅需要做的前期工作非常之多,即便开发了,往往也卖不上高价。

但最后一个开发的企业,则可以采众家之所长,任意超过前面的所有项目。

李嘉诚则更绝,他常常是第一个拿地、最后一个开发。

和记黄埔拿地时,广州地铁一号线还在规划之中,一切规划都只存在于纸上,贸然开发,万一政策变动,开发商或许就会面临损失。1999 年 6 月,广州地铁一号线正式开通运营。又过了 6 年,李嘉诚才开始着手开发。

等到 2008 年逸翠湾项目入市销售,价格已经高达 12000 元 /㎡。

对于当时的广州而言,这个价格已经不便宜了。可见,李嘉诚才是真正的和时间做朋友

时间,才是李嘉诚财富增值的利器。

住宅项目开发完了之后,作为商业配套的西城都荟则进展缓慢,直到 2012 年底才开业。然而,开业第二年和记黄埔就将其以 5.78 亿元的价格转让给基汇资本及摩根士丹利房地产基金,从而顺利脱身。

从那之后,李嘉诚开启了内地卖卖卖的旅途。

而 2020 年以来,长实以及和记黄埔旗下项目,已有多处传出即将出售的传闻。

早前,还曾传出长实试图出售其在北京和上海的两处项目。分别是北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域综合体项目。

逸翠园项目是和记黄埔 2001 年拿的地,整体费用约 7 亿元,项目一期已经在 2005 年开盘,到现在为止售罄,但是 15 年过去了,二期项目仍然遥遥无期。

然而,这个项目的房价已经由最初拿地时的折合楼面价约 1750 元 / 平方米,涨到现在的约 84085 元 / 平方米。涨了 47 倍!

上海普陀项目也是如此。2006 年底,长实以底价 22 亿元竞得,当时平均楼面价仅 3055 元 / 平方米,如今,该项目扔未作出售,该项目的估值已经接近 200 亿。升值 8 倍!

这两个项目打包一共 500 亿。可以想见,如果这两个项目一旦出售,李嘉诚的钱包又要更鼓一点。

这 7 年来,李嘉诚从内地和香港套现超过 2500 亿元。如果京沪这两处物业被卖掉,这个数字大概就得上升到 3000 亿。

这几块地,无一例外,全都是拿地时间非常早,持有时间非常长,与此同时,房价涨幅非常高。

祖师爷还是祖师爷,站着就把钱挣了,根本不需要费尽心思地搞开发,搞得自己一脸灰。

被李嘉诚拿到手的地,往往就会一朝飞升,拥有了长长久久的寿命,可以自由自在地晒太阳。

只要给李嘉诚足够的时间,理论上来说,他有可能把一块地开发到天荒地老。

4、剩余 50 块地,至少还能卖 10 年

这几年,李嘉诚总是被怀疑要从内地撤资,而长实和和记黄埔又从不承认。

今年在传出将要出售内地物业的消息后,李嘉诚家族又出来辟谣,说自己在内地还有 50 多个项目,不会撤资。

金角财经查询发现,在长实官网上,其公布了目前的地产项目状况。

在经过了 7 年来的卖卖卖之后,长实集团在内地目前的确还有约 50 个地产项目。不仅如此,2020 年,他们还有 10 个物业将要完成建设。

比如,位于广州黄埔区的御湖名邸,第 3 期;位于上海的高逸尚城,第 2 期标段 3、第 3 期标段 2 及第 4 期标段 2,还有重庆南岸区杨家山片区的御峰 14 号地块(第十四栋)……

这些分布在广州、上海、重庆、惠州、东莞、中山的地产项目,几乎全部都标明了,完成的只是其中的某一期,甚至是某一栋。

换句话说,这些项目,距离正式建设完成,还有着很长的距离。

御湖名邸就是这样的一个 " 长寿 " 项目。

1995 年,李嘉诚继在广州黄沙拿地之后,又在黄埔区拿下了一块地,后来开发了御湖名邸。

然而,25 年时间过去了,这个项目现在还没开发完。其中有些物业是今年才拿到预售证的。

在广州增城,李嘉诚家族还于 2005 年 12 月拿下一块地,用以开发逸翠庄园项目。花了 15 年时间去建设,部分物业是 2019 年 9 月方竣工,到 2020 年才领取预售证。

李嘉诚不急。和成都的南城都汇项目一样,李嘉诚在这里赚的钱,并不完全是房子,更主要的,还是土地增值。

而且,长实以及和记黄埔的现金流相比内地企业要更加丰裕。内地房地产企业的开发模式,大多是通过地块抵押获得贷款,用贷款缴纳土地出让金,然后迅速开发、出售以回笼资金,一部分用来还贷款,一部分用来继续买地,如此循环往复。

李嘉诚丰厚的家底,让他们即便是持有大量地皮也毫无压力。更何况,当年李嘉诚买地的时候,内地对于这个华人首富还是很给面子的,通过一定的政策倾斜后,这些地的地价对他来说简直是白菜价。

李嘉诚的地产项目跟他本人一样,超长待机,耗得起。

如果按照他们这样的开发节奏,一个项目花几年时间才建一栋楼,或许等到李嘉诚的孙辈们掌权了,这些地都还没开发完。

当然,更大的可能是,在那之前,他们已经把地都卖出去了。50 个项目,就算一年卖一个,也足够卖 10 年了。

到时候,李嘉诚如果还健在就应该 102 岁了——和他的地产项目一样长寿

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