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独家丨房地产融资再收紧? 触及“三道红线”不许增长有息负债

近日,市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置 " 三道红线 "。

具体为红线 1:剔除预收款后的资产负债率大于 70%; 红线 2:净负债率大于 100%; 红线 3:现金短债比小于 1 倍。

根据 " 三道红线 " 触线情况不同,试点房地产企业分为 " 红、橙、黄、绿 " 四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加 5%。

即如果 " 三线 " 均超出阈值为 " 红色档 ",有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限,不得增加;" 二线 " 超出阈值为 " 橙色档 ",有息负债规模年增速不得超过 5%;" 一线 " 超出阈值为 " 黄色档 ",有息负债规模年增速不得超过 10%;" 三线 " 均未超出阈值为 " 绿色档 ", 有息负债规模年增速不得超过 15%。

具体的指标计算方法如下:

红线 1 指标:剔除预收款后的资产负债率 =(总负债 - 预收)/(总资产 - 预收)

红线 2 指标:净负债率 =(有息负债 - 货币资金)/ 股东权益合计

红线 3 指标:现金短债比 = 非受限现金 / 短期债务

此外,还有券商人士透露,对于近一年拿地销售比超过 40% 或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

为此,21 世纪经济报道记者多方求证,多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息,但未见到具体文件。有券商投行部人士称:" 地产融资的政策一向这样,也有可能是窗口指导,只有拿到批文后,去备案发行才知道能不能发,发多少。"

不过,有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。

也有市场人士表示,此举主要是为了降低房地产公司杠杆率,防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。

在借新还旧方面,也有券商人士透露,交易所 8 月 10 日以后对新受理审批的地产债,借新还旧政策有调整,根据批文有效期内的到期额度打 85 折。且住宅类地产,不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。

此举将会给让地产企业融资带来哪些影响呢?

鼎诺投资根据 wind 数据,统计了全市场有 2019 年报数据的房地产发债企业,按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示,考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资,进一步设计了 " 归母净负债率 " 指标,归母净负债率越高,说明企业的实际债务风险可能越大,定义为: 归母净负债率 =(有息负债 - 货币资金 + 少数股东权益)/ 归母权益。

房地产企业触红线情况统计

(数据来源鼎诺投资)

以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

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