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祥生上市“浮世绘” | 穿透 IPO

乐居财经 06-06

祥生集团董事长 陈国祥

乐居财经 展浩博 发自上海

年届古稀的陈国祥终于向资本市场迈出了重要一步。

6 月 3 日晚,祥生控股正式递交港交所招股书,祥生控股旗下核心资产即祥生地产集团。这意味着 TOP30 房企中唯一一家未上市独苗也开启 IPO 征程。

去年 10 月,祥生地产引入正荣原财务总监、被誉为 " 上市熟手 " 的谈铭恒,一度引发市场关于祥生地产是否要上市的热议。今年初,祥生物业猛然增资,关于祥生地产物业哪个板块先上市,业内颇多猜测。

如今,祥生地产板块率先递表,祥生上市之问最终一锤定音。偌大而神秘的祥生企业版图由此呈现人前。

一部祥生史,半座诸暨城。在诸暨当地人描述中,被称为 " 陈半城 " 的陈国祥却一向是个衣无华靡、谈吐朴实的实干家形象。

1951 年出生于诸暨的陈国祥有着绍兴人典型的精明,却也有着浙江人务实低调的品格。祥生多年不上市,其中除了陈国祥作为老一辈企业家特有的实干情怀外,另外很重要一点就是出于他力求低调的性格。

像大多数第一代企业家一样,陈国祥经历了苦日子,早年做过拉车工、酿酒员、纺织工,而后靠尼龙丝绵纶丝生意积累起原始身家,一度被称为诸暨当地 " 丝大王 "。

90 年代时为诸暨金鸡坞村支书的陈国祥,因承担村子拆迁改造工作而涉足地产,祥生地产由此诞生。

一路走来,祥生已然 26 岁了。

三年十倍 祥生速度

祥生招股书显示,祥生地产成立于 1995 年,迄今已有 25 年,2020 年位列房企百强榜中第 27 位。

虽多年未上市,祥生却是地产界中不可多得的一匹黑马,其百亿跃向千亿的进阶之路仅历时 3 年,创造了业界侧目的 " 祥生速度 "。

据克而瑞数据,祥生 2015 年销售 109 亿元,而 2018 年即告突破千亿大关,当年实现 1029.2 亿元销售额,位列当年房企销售榜第 28 位。三年十倍的扩张速度在祥生招股书业绩部分也有所反映。

2017-2019 年,祥生控股年度收入分别为 62.93 亿元、142.15 亿元和 355.2 亿元,年复合增长率高达 137.6%;同期内已确认建筑面积分别为:83.8 万平米、142.3 万平米和 348.8 万平米,年复合增长率为 104%。

基于立足浙江、渗透长三角、开拓其他潜力城市的 1+1+X 战略,祥生现有总土储为 2304.47 万平米,其中浙江单省土储占比 50.2%,安徽占比 13.7%,江苏占比 8.1%,其余山东、湖北、湖南、上海等地均有不等占比。

可以看到,祥生现有土储超 5 成集中于浙江大本营,大部分位于长三角,其余国内地市分布不等,1+1+X 战略实施颇具成效。

多元融资 偏爱信托

祥生多年未上市,其融资手段历来为市场关切。此次祥生递表也揭开了其融资之谜。

招股书表示,祥生采取多元化融资方式包括银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据等,融资方式因项目而异。这一点契合了祥生地产原总裁赵红卫此前所说:" 祥生很大一部分采用银行、信托、私募形式。"

信托融资在祥生融资手段中表现得尤为显著。截至 2020 年 4 月底,祥生银行及其他借款总额为 300.56 亿元,而信托融资借款总额为 152.7 亿元,信托融资笔数为 37 笔。

而在 2019 年底,祥生信托融资数额更大,融资笔数为 51 笔,总额为 180.07 亿元。

祥生招股书提到,截至 2019 年底公司未偿还信托融资总额占借款总额 63.1%。占比数额较大的信托融资一定程度上带来了利息成本走高,2017~2019 年,祥生期内仅银行及其他借款利息支出一项,数额就为 12.75 亿元、25.58 亿元和 32.23 亿元。

得益于权益充厚和经营利润扩大,祥生降负债成果显著,2017~2019 年,祥生净资产负债率分别为 13.8 倍、7.4 倍和 3.6 倍,负债率表现逐年下降。

业内人士表示,房企信托融资政策日渐收紧,对信托融资占比较大的祥生而言,开拓更为多元的低成本融资渠道至关重要,而这也或是祥生谋求上市的重要原因之一。

封赏功臣 同乡助阵

祥生千亿之路上最大功臣,莫过于祥生地产原总裁赵红卫,这一点在祥生内部都颇有共识。不过这样一位居功至伟的人物,此次却未出现在祥生 IPO 的股东及高管名单中,但陈国祥并未忘记他。

据了解,2019 年一季度,祥生集团内部发生人事变动,祥生实业集团总裁赵红卫不再兼任地产集团总裁,改由陈国祥之子陈弘倪接任。破千亿之后祥生地产换帅二代,赵红卫功成身退。

陈国祥对赵红卫的犒赏堪称阔绰。招股书显示,祥生控股旗下有一非全资控股公司名为泰兴祥瑞,该公司旗下拥有包括泰兴祥生观棠府在内多个泰兴市祥生项目。

2015 年公司成立之初,陈国祥就授予了赵红卫夫妇 10% 股权,而后 2016 年,陈国祥再次让渡 20% 股权给赵红卫夫妇,当次所转让股权价值高达 4000 万元。至此赵红卫夫妇名下诸暨九库共计持有泰兴祥瑞 30% 股权。

除了封赏功臣,上市前夜,陈国祥也不忘拉来好友寿柏年分一杯羹。

招股书提到,2020 年 4 月 1 日,寿柏年旗下 Golden Stone 的全资附属公司 Golden Stone HK 入股祥生控股母公司,而后 5 月 20 日经过换股协议,Golden Stone 最终拥有祥生控股 1% 权益。

寿柏年与陈国祥一样同为诸暨老乡,曾任绿城总裁的他,被誉为地产教父 " 宋卫平背后的男人 "。这份既是同乡又是同行的缘分,让寿柏年与陈国祥关系匪浅。

同时,寿柏年投资经验丰富,在中国多个行业 (物业开发、医疗及保健以及教育等)拥有超过 13 年的股权投资经验,比较经典的如 2018 年战略投资易居企业控股,帮助老朋友周忻推动易居上市。

如今祥生上市在即,陈国祥同样拉来好友寿柏年,既有人情世故的缘由,又避免了祥生持股过于单一的问题,为上市再添一份助力。

老臣内阁 招贤纳士

陈国祥不忘老朋友,这一点在祥生董事会中体现的更为突出。祥生控股董事会成员共 7 人,其中执行董事 4 位,独立非执行董事 3 位。

执行董事中除陈国祥父子外,另外就是分管财务的副总裁姚筱珍以及跟随陈国祥多年的老臣赵磊义,二人年纪分别为 55 岁和 57 岁。而另外 3 名独董,平均年龄也超过 55 岁。

老臣当道之余,陈国祥也在为祥生补充新鲜血液。

为此,2019 年陈国祥从各大房企挖来了一批职业经理人,包括来自绿地的周琦嘉担任营销客服副总裁;来自正荣的陈建熙任设计成本副总裁、谈铭恒任财务总监;来自融创的韩波任工程副总裁等等。

这些中生代职业经理人有望成为祥生地产新的中流砥柱。

分拆地产 交班铺路

陈国祥旗下的核心资产有两翼:一个是祥生控股,一个是祥生实业集团。

祥生实业集团成立于 1995 年 7 月,陈国祥陈弘倪父子分别持股 99% 和 1%。

祥生实业创立时,陈国祥发妻朱国玲持股比例很高,后来一路被稀释,直至 2016 年全部退出,仅保留了董事席位。朱国玲主掌祥生物业,她个人持股 2%,其余 98% 由祥生实业集团持有。

祥生控股成立之初,是祥生实业集团的控股子公司,后者持股 60%,朱国玲曾占股 40%。2017 年 9 月 22 日,陈国祥做出了一个重大的决定,将祥生地产与祥生实业脱钩。

一年后,祥生地产增资至 15.8 亿元,陈国祥透过诸暨祥绅持股 98.14%,另外 1.86% 则由陈国祥直接持有。

而今,69 岁的陈国祥向多年不上市的情怀做出妥协,随之也将自己的绝对权力向整个家族交接。

据招股书,在搭建完重重设置的境外上市架构后,2020 年 3 月 31 日,陈国祥将名下股份悉数授予家族信托予 Shinfamily Holdings,而该信托受益人则为陈国祥及其家族成员。

陈国祥仍可通过家族信托占有祥生控股 30% 以上的投票权,仍为祥生上市后的控股股东。

同时,作为陈国祥妻子,朱国玲享有与陈国祥同等权益。而陈家兄妹陈弘倪及陈雪宜作为家族信托受益人,均可通过信托进而享有上市公司控制权。

其实早在去年,陈国祥就已显露出交班意愿。2019 年 2 月,除去大儿子陈弘倪接任赵红卫地产集团总裁职务外,陈国祥也为小女儿陈雪宜安排好了职位。2019 年 2 月 22 日,陈雪宜正式出任祥生地产集团总裁助理,同时协助副总裁姚筱珍分管财务事宜。

陈弘倪 1983 年出生,有海外商科留学背景。为了顺利接班,他已经在祥生集团内部磨砺多年,负责过项目营销,也在物业等多个部门都轮岗锻炼了一番。陈弘倪在地产二代中比较低调谦逊,祥生内部人士也评价他 " 好学、有实力、有拼劲 "。

交班二代,让渡权力,谋求上市,年届古稀的陈国祥想得足够深远。而在二代逐渐掌舵背景下,祥生上市之后又该何去何从,或是陈国祥接下来的进一步谋划。

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