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50 城合计土地出让额 1.6 万亿元 警惕房企变相融资拿地

搜狐焦点 05-30

来源:中证网 / 董添

近期,全国土地市场整体持续升温,深圳、广州、北京等热点城市高价地块不断出现,成交额快速攀升,多个城市土地出让成交额超过千亿元。

土地市场持续升温

中原地产数据显示,北京、杭州、上海等城市今年以来土地成交额已突破千亿元。其中,北京为 1130 亿元,土地出让额居前,杭州为 1097 亿元,上海为 1015.47 亿元。

同时,50 个典型城市合计土地出让额 1.6 万亿元,同比上涨 12%。其中,27 个城市超过 200 亿元,49 个城市超过 100 亿元。上述数据均刷新近年来同期纪录。超过 20 亿元的地块 44 宗。其中,底价成交为 11 宗,占比 25%。

23 个城市土地出让规划建筑面积超过 1000 万平方米,成都、重庆、苏州 3 个地区超过 2000 万平方米。其中,成都土地出让规划建筑面积合计 2770.17 万平方米,重庆合计为 2335.5 万平方米,苏州为 2334.08 万平方米。在一线城市中,北京地区土地出让规划建筑面积合计 356.43 万平方米,平均溢价率为 18.61%。

杭州等热点地区土地出让规模及成交溢价率均较高。5 月 27 日,杭州市萧山区集中出让 5 宗宅地,规划建筑面积合计为 143915 平方米,总成交价 66.18 亿元,保利、顺发、景瑞等房企成功竞得地块。其中,杭州众毓企业管理有限公司以总价 13.34 亿元竞得萧山区宁围单元 XSCQ1405-04 地块,楼面价为 21722 元 / 平方米,溢价率 27.78%。杭州众扬企业管理有限公司以总价 8.09 亿元竞得宁围单元 XSCQ1405-18 地块,楼面价 21521 元 / 平方米,溢价率 26.59%。

近期热点城市出让的住宅地块楼面价较高,容积率较低。这就意味着竞得者需要在相应地块上建造改善型住宅产品。

5 月 27 日,天津津南区辛庄板块 3 宗住宅用地入市,规划建筑面积 15.75 万平方米,起始总价为 28.85 亿元。其中,津南(挂)2020-06 号地块由中铁建设集团房地产有限公司以底价 6.93 亿元获得,楼面价为 9462 元 / 平方米。该地块为二类居住用地,规划建筑面积 36619.5 平方米,容积率不大于 2 且不小于 1。大华(天津)发展有限公司以底价 21.92 亿元获得 04 号、05 号地块,成交楼面价分别为 9454 元 / 平方米、10698 元 / 平方米。04 号地块容积率为不大于 2 且不小于 1,05 号地块容积率为不大于 1.6 且不小于 1。

房企拿地热情不减

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,多地出让较优质地块,有利于稳定楼市,提振市场信心。一些地区推出的住宅用地资源稀缺,地理位置佳,且周边配套建设较成熟,教育、医疗资源优质。出让优质地块,很大程度上激发了房企的拿地热情。

据中指研究院监测,2020 年前 4 个月,保利地产、香港置地、中国恒大 3 家房企拿地金额均超过 300 亿元。龙湖集团、华润置地、绿城中国 3 家房企拿地金额在 200 亿元至 300 亿元之间。新城控股、招商蛇口分别揽地 198 亿元及 192 亿元。TOP10 企业拿地总额 2400 亿元,占 TOP50 企业的 37.8%。进入 5 月,房企拿地热情不减。

克而瑞研究中心谢杨春指出,百强房企土地总货值规模达到 42 万亿元。其中,前 10 强房企的土储总货值达 18 万亿元,占百强房企总货值的 4 成以上,规模房企的土地储备具有优势。从龙头企业的投资策略看,以深耕聚焦、谨慎投资为主,且收并购成为获取资源的重要途径,注重运营节奏。

今年以来房企联合体拿地明显增加。这种方式可以减少单家房企资金占用规模和成本,提升拿地成功率。同时,后期销售方面可以增加更多 " 卖点 ",提高综合知名度,有利于提升销售去化率。

据克而瑞研究中心监测,融创、世茂通过收并购继续扩规模,两者总土储货值较 2018 年分别增长 33.8% 和 20.5%。其中,融创 6 成土储来自收并购。世茂于 2019 年也收购了部分新城项目,且 2020 年初完成了对福晟的大笔收购。而绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略,积极拓宽拿地渠道、稳健增储。绿地在三四线城市坚定高铁新城战略,布局优质核心三四线城市楼市,土储货值同比涨幅超过 50%。

警惕变相融资拿地

为缓解现金流压力、偿还到期债务、支付拿地所需资金,今年以来房企融资积极性高涨。

中原地产数据显示,截至 5 月 27 日,房企债券融资持续井喷,今年以来债券类融资额达 3076 亿元,同比增长约 25%。而 2019 年全年行业整体融资金额仅 5800 亿元。其中,4 月房地产行业融资总金额达 971 亿元,刷新最近几年单月融资额纪录。5 月以来,房企融资继续高位运行。

从融资利率看,万科 A、葛洲坝等企业的融资利率低至 2% 左右。相比此前动辄 6%-10% 的企业债券,近期房企融资利率持续走低。

贝壳研究院数据显示,上周(5 月 16 日至 5 月 22 日)房企境内、外债券共发行 18 笔,融资(含计划)金额约 170.4 亿元,融资金额环比上升 137%。受益于积极的金融政策,国内债券市场进入阶段性活跃期。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,境外融资收紧,而境内融资活跃,房企融资持续井喷,不少房企进行储备性发债。海外融资 3 月份规模骤减,4 月份全面停滞,5 月份小额复苏,但前景仍不甚明朗。因此,房地产企业普遍增加境内融资规模及融资期限,以保证在较长的一段时间内现金流不受影响。

一些房企强调,融资金额不用作拿地使用。多位业内人士指出,房企尽管对某笔融资规定了用途,但融资后整体现金流变得宽裕,可以将更多的经营性现金流用于拿地,这等于变相通过融资进行拿地。

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