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千亿雅居乐稳增长答卷:主业稳中向好 多元业务未来可期

时代周报 04-07

在告别多年持续高速增长后,过去一年,我国商品房销售总额已接近 16 万亿元之巨。但在总量不断增长的同时,行业增速却日渐放缓,进一步逼近行业天花板。

克而瑞发布的数据显示,2019 年房地产行业整体规模增速较前两年显著放缓,TOP100 房企的累计权益销售金额同比增长 6.5%。随着行业增速逐渐放缓,稳增长成为所有房企的头等大事。而年初新冠肺炎疫情的突然来袭,更给行业带来了诸多的不确定性。

在行业增长普遍乏力的背景下,一向以稳健见长的雅居乐却延续其一贯的表现。最新公布的年报显示,2019 年,雅居乐实现 1180 亿销售额,同比增长 14.9%,预售目标完成率达 104%。营业额为 602.39 亿元,较去年增加 7.3%;净利润增加 10.5% 至 92.33 亿元,股东应占利润为 75.12 亿元,较去年增加 5.4%。在地产主业稳中向好的同时,多元业务继续呈现高速增长势头,在整体收入的占比较去年提升 3.6% 至 10.1%,成为稳增长的重要贡献力量。

优质土储成稳增长 " 压舱石 "

在房地产行业中,能否踩准市场节奏,预判城市发展方向并提前储备充足的 " 粮草 ",往往决定一家房企能否持续稳健增长,更决定了在未来数年的表现。

中国指数研究院指出,2019 年,不少房企再次采取聚焦一二线城市的策略。而此次疫情过后,重点一二线城市因较好的基础设施和医疗卫生条件将更受青睐,人口将进一步向其聚集,必然成为房企长期重点布局区域。

雅居乐的投资布局完也一直遵循着上述规律。多年以来,雅居乐坚持 "2+3+N" 城市群战略,在进行区域深耕的同时,积极把握有增长潜力的城市,确保长期稳健发展。

2019 年,雅居乐 359 亿的新购土地投资额中有 40% 都集中在珠三角、长三角等深耕城市群,除此之外,另有 43% 投资额分布在京津冀、中西部、成渝等城市群。日趋均衡的布局,使得雅居乐的抗风险能力亦在不断提升。

事实上,在投资额度有限的情况下,如何在各大城市群中有效分配资源,将优质资源集中到最具发展潜力的区域,考验着雅居乐等全国性大型房企的眼光和判断。

其中,粤港澳湾区成为近年房企布局的热门。时代周报记者不完全统计,2019 年有超过 20 家外来房企涌入大湾区。作为公司的大本营所在地。但常年深耕广东的雅居乐早已提前谋划,在大湾区拥有土地储备约 834 万平方米,占土地储备总量的 21%,足够 4-5 年发展,有望继续受益于大湾区的政策红利和巨大发展机遇。

而在同样发展潜力巨大的长三角区域,随着长三角一体化发展上升为国家战略,在该区域布局多、资源广的房企无疑将抢得更多发展先机。截至 2019 年底,雅居乐在长三角共有 48 个土地储备项目逾 620 万平方米的土地储备,权益土地储备 489 万平方米,占整体权益土地储备的 12%,足够 3-4 年发展。

事实证明,聚焦高价值城市群的布局策略正逐渐奏效。报告期内,雅居乐预售额贡献来自 178 个项目,其中珠三角、长三角对集团的业绩贡献高达 56%,中西部业绩占比 15%,京津冀占比 8%。

如果说前瞻性的布局战略为雅居乐指明了方向,那么充足土储成为未来业绩增长的保障。

2019 年,雅居乐新增 42 个优质新项目,预计总建筑面积达 1090 万平方米。截至 2019 年 12 月 31 日,雅居乐在 75 个城市拥有权益预计总建筑面积为 3,970 万平方米的土地储备,其中北海、昆明、昆山、溧阳、清远、石家庄、渭南、襄阳、宜兴及柬埔寨金边为新开拓市场。

在购地策略上,雅居乐也不断优化调整,注重产业小镇及城市更新。去年,雅居乐有接近 40% 的土地是通过产业小镇取得,34.5% 是通过独立招拍挂获取,另外的 26% 通过合作并购方式取得。

多渠道的购地策略,使得雅居乐的土地成本维持在较低水平。2019 年,雅居乐平均土地成本仅 3509 元 / 平方米,而通过产业小镇拿地的方式平均综合土地成本更低至 1530 元 / 平方米。相比之下,据中国指数研究院数据,2019 年全国 300 城住宅用地成交楼面价为 4346 元 / 平方米。与此同时,雅居乐的预售均价高达 13240 元 / 平方米。拿地和售价之间的巨大差额将为公司筑起一道厚厚的利润高墙,确保未来稳健发展。

多元业务成新增长极前景可期

在持续巩固地产主业的同时,地产下半场,房企更需要发展多元化业务以规避行业周期性风险。虽然短期内多元化业务无法产生如传统住宅开发如此巨大的贡献,但一旦成熟则可持续为公司提供稳定现金流,从而开辟新的赛道,确保公司实现长期可持续发展。

早在 2016 年就提前布局的雅居乐更深谙多元业务对企业穿越行业周期的重要性。经过多年多培育发展,其非房板块已经进入收获期,特别是以雅生活、环保、雅城科创为代表的多元业务表现亮眼,成为公司新的收入增长极。

年报显示,2019 年,雅居乐非地产业务板块营业额合计为 60.61 亿元,同比大幅增长 66%,2017-2019 年复合增长率高达 61%;经营利润为 14.31 亿元,同比增长 18%,过去三年复合增长率更高达 92%。多元业务占比也从 2017 年的 5% 稳步提升到了 2019 年的 10.1%。

这是一份来之不易的成绩单。在行业中,预期中能支撑企业发展的多元化产业并未带来可观收入贡献。以万科为例,虽然转型多年,但房地产主业占比仍高达 95.9%,多元业务的业绩贡献率不足 5%。

作为雅居乐第一个分拆上市的多元化板块,雅生活持续保持高速增长。截至 2019 年 12 月 31 日,其营业额为 51.27 亿元,较上一年增加 51.8%,远远高于行业平均水平。克而瑞物管统计,24 家已披露业绩的上市物管公司 2019 年的平均营收增幅为 44%。

与此同时,雅生活 2019 年的毛利及净利润分别为 18.83 亿元及 12.92 亿元,较上一年分别增加 46.0% 及 59.3%;雅居乐的毛利率和净利率分别为 37% 及 25.2%,在 24 家上市物管公司中均名列榜首。

值得一提的是,2019 年,雅生活还宣布收购中民物业及新中民物业 60% 股权,是行业最大一宗并购案例。收购完成后,雅生活在管面积将突破 5 亿平方米,一举成为行业龙头。

得益于多维度优异表现,雅生活持续获得资本市场及行业高度认可,于近期被纳入恒生综合指数成份股、港股通合资格股份以及 MSCI 中国指数成份股,并获得 MSCI ESG 评级覆盖,为行业中最高的 A 评级。与此同时,花旗、高盛、瑞银、摩根士丹利等十多家权威券商重申雅生活 " 买入 "" 跑赢大市 " 评级,维持雅生活行业首选,纷纷提升公司目标价。

环保业务同样表现出色。2019 年,环保业务的营业额及经营利润分别为人民币 15.10 亿元及人民币 3.35 亿元,分别较去年增加 146.1% 及 69.6%。经过多年快速发展,环保业务初具规模。2019 年环保业务拥有 45 个项目。环保业务每年设计最高危险废物处理规模已逾 330 万吨,安全填埋库容逾 1800 万立方米,尤其在毛利率高达 40% 以上的危险废物处理和安全填埋领域,已成为行业排头兵。

2019 年底,雅居乐建设集团宣布正式更名为雅城科创集团,并已完成人居科技、EPC/ 总承包两大业务体系的搭建,同时将人居科技作为未来战略重心。据悉,人居科技板块涵盖了绿色景观、智慧家居装饰、设计咨询三大主营业务,未来具备更大的发展空间。

对于多元化业务的发展,陈卓林充满信心。他表示,今年估计多元化贡献业绩 10% 左右,明年希望达到 20% 左右,逐步上去,对利润有增长作用。

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