关于ZAKER 融媒体解决方案 合作 加入

禹洲地产千亿梦近 林龙安称注重利润导向的销售增长

时代周报 04-07

杨静

2020-04-07 04:04:03

距离 2020 年千亿销售规模的实现,禹洲地产(1628.HK 简称禹洲)又进了一步。

3 月 31 日,禹洲宣布 2019 年实现 751.15 亿销售,同比增长近 34%,超额完成全年 670 亿的预定目标。

这家发轫于厦门的公司,在过往的 25 年里呈现出不同于多数闽系房企的发展路径:强调稳健经营,追求 " 规模 "" 利润 " 和 " 风险 " 三驾马车的平衡。不过,在当日的业绩发布会上,禹洲董事长林龙安称,今年公司的战略调整为利润为先、稳健经营。

他希望公司未来五年内每年平均销售增幅在 20% 左右,由此来走向更加以利润为导向的销售增长。" 达到千亿后,公司会将权益销售占比上升至 70% 甚至 80%,与此同时继续确保高利润水平,实现对股东的高分红和派息。" 林龙安称。

240 亿拿地开支撬动千亿货值

实现千亿之后平均每年 20% 的销售增幅,禹洲做足准备。

拿地上视为佐证:2019 年 35 幅地块的获取数量上超过 2018 年的 23 幅,拿地权益金额上达到 244.4 亿是 2018 年 3 倍。

值得注意的是,这 244.4 亿的拿地金额,撬动了千亿的新增货值,使得公司面对未来发展更有底气。这部分新增货值,也占据公司截至 2019 年底 3661 亿总货值的近 3 成。

按照禹洲方面介绍,2019 年千亿的新增货值中,约 80% 地块是以底价或低溢价率摘牌,地域分布上二线城市占比达近 8 成,但平均楼面价仅在 1 万元 / 平方米,打下利润的基础。

今年禹洲的拿地预算也在 250 亿左右,除公开招拍挂拿地之外,还会通过在收并购、产业勾地、合作开发等方式上拿地。届时,公司 2018 年成立的城市更新事业部和产融事业部,以及 2019 年成立的医养产业事业部将继续发挥效用。

" 今年买地方面将会审慎一点,有选择、有控制地拿地,在拿地与控制总债之中达到一个平衡。" 禹洲集团高级副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓称。

对于今年的千亿目标,禹洲很有信心实现。原因来自于 2020 年原定的可售货值就为 1800 亿,只要去化率在 56% 就可以实现千亿。

在过去的 2017 年至 2019 年三里,禹洲每年销售增幅分别为 74%、39% 和 34%。换而言之,2020 年要实现千亿,只需要保持去年的水平即可。

以一二线城市为主的都市圈土地分布,是禹洲销售的支撑。以 2019 年的情况为例,长三角都市圈销售额达到 487 亿,占总合约销售 65%;海西区域占比达 13.6%。其中,销售约百亿的单个城市就有苏州、合肥等。

截至 2019 年年底,禹洲总计的 2012 万平方米土地中,一二线和强二三线城市有达近 86%。

2020 年的推货区域上,除了约 53% 将来自长三角之外,环渤海和海西将分别有 15% 左右,剩余的部分将来自华中和粤港澳大湾区。" 特别是上海、天津、合肥等城市,今年有非常大的机会突破百亿销售。" 邱于赓认为。不过,2020 年一季度的合约销售仅为 100 亿,与公司计划中差距 30-50 亿左右。林龙安当天对外表示,销售有望在二三季度中回补,据此公司上下半年推盘占比由原来的 4:6 调整为 3.5:6.5。" 从反弹速度上看,整体恢复还是不错的。" 他称。

降杠杆提盈利

从目前来看,禹洲的利润尚且不错。

具体地,2019 年净利润为 39.67 亿元;母公司拥有人应占净利润 36.06 亿元;核心利润 44.1 亿元,同比增长 21.13%;核心利润率在 14.7%。" 公司对于利润的提升,下了很大的决心。" 邱于赓称," 有把握在未来 2 到 3 年里保持 25%-30% 的毛利率,净利润率在不分摊少数股东权益的情况下做到 13%-14%。"

林龙安则在当天进一步指出,在未来 3-5 年里,争取核心利润率能冲到行业前 20 位。经营效率的提升离不开成本的降低,以融资端为例。

在融资端,禹洲利用市场发行窗口进行再融资,进一步优化债务到期分布和资本结构。

截止 2019 年末,公司手握现金约为 355.11 亿,同比增长 21.28%。净资产负债比率 65.64%,总债务规模也较当年中期有所下降,其中总借贷规模 543.67 亿,下降 2.07%,一年内到期的债务为 152.72 亿占比 28.09%;净负债率下降 8 个百分点至 65%;整体加权平均融资成本下降 0.09 个百分点,为 7.12%。

今年公司到期的债务非常少,只有约有 30 亿国内公募债券将于 2020 年 12 月底到期,ABS 有 8 亿元将于 2020 年上半年到期,境外美元债有 2 亿美金到期。

值得关注的是,为了发展多元化业务和扩宽融资渠道,禹洲也有意开始培育更多的上市平台,目前公司物业和商业板块分拆上市已经提上议程。

通过借新还旧和原有的开发贷滚动提取,可以说,禹洲今年没有任何债务偿还压力。提升利润,禹洲也在运营管控上进行升级,内部称之为 " 构建以价值创造为核心的大运营驱动体系 "。

拆分看,在该体系下,通过项目跟投、效益共创和大运营奖惩三项机制,重点关注 " 现金流回正周期 "、" 净利润率 "、" 自有资金投入 " 和 " 客户满意度 " 四项核心指标。

同时,公司还设置融资到账和回款 30 天、60 天、90 天的业务控制点,以经营算帐为决策基础,建立了一套以数据 / 指标来协同和统筹业务的数据化运营规则。

在落地的过程中,以 " 项目 " 为公司经营的最小操作单元。建立从产品本身到管理和服务的可复制化,标准化解决 80% 的问题,同时授权下放,集中力量解决 20% 的疑难问题和特殊事项。

效果非常明显,据了解,项目从拿地到预售的时间缩短到了 7 个月,项目周转速度大大提升。

本网站上的内容(包括但不限于文字、图片及音视频),除转载外,均为时代在线版权所有,未经书面协议授权,禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用,请联系本网站丁先生:chiding@time-weekly.com

以上内容由"时代周报"上传发布 查看原文