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3 月新房成交破万,销量猛增 38 倍!郑州楼市“火热”的真相是什么?

新浪乐居 04-06

和郑州突如其来的寒潮形成鲜明对比,郑州的楼市却一派火热:3 月郑州新房销量破万、七大开发商联合涨价 ... ... 一切都让购房者猝不及防。

无独有偶,随着合肥 11 盘集体官宣 4 月涨价、安徽 12 城高调宣布集体开涨、苏州多盘声称取消优惠,加入涨价潮 ... ... 百度搜索大数据显示,油价、股价、房价三类刚需资产的关注度正在持续走高。

" 房价走势 2020 年预测 " 的搜索次数甚至环比上涨了 814%。

此时,你是不是也有许多问号:楼市复苏为何如此迅猛,郑州市场是否会迎来一波 " 晚春 "?不抄底是不是真的晚了?

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3 月新房销量破万

随着售楼部开放,郑州各大项目售楼部不复凄凄惨惨戚戚,重新恢复了人头攒动的热闹景象。而售楼部里的人气直接体现在了成交数据上。

据乐居河南监测,3 月大郑州区域新房销售共计 10886 套,较 2 月成交量增长了 38 倍。郑州新房销量正以肉眼可见的速度攀升。

如果将 2020 年 3 月成交数据放在近几年中看,很容易就发现,尽管今年 3 月新房销量环比有了很大提升,但同比来,3 月销量却不及往年一半,销量同比降低 53.8%,在近 3 年的月销量中都处于相对低位。

数据来源:郑州 360 房产网 ( http://www.360fc.cn/ ) 制图:乐居河南

今年 3 月新房市场的火爆主要有以下几个原因:

"

1. 二月由于春节、疫情影响,小区封闭、售楼处关门,购房者看不了房,开发商也卖不出去,市场受到了重挫。 由于疫情减缓,被挤压了许久的购房需求得到释放;

2. 疫情期间,二手房带看被截断,而新房市场房企降低姿态,花式让利优惠,三环卖出四环价,让大量需求向新房市场倾斜;

3. 本次疫情,让一些潜在购房者的购房需求萌发;

"

在目前的市场形势来看,郑州的新房市场确实机会更多,但单凭 3 月新房市场的火热就可以判定郑州市场复苏了,仍言之尚早。

02

土地市场、二手房市场反映迟缓

对房地产而言,能证明市场火热的,除了房价,还有地价。然而新房市场上的热度暂时并没有传到至郑州的土地市场。

前几天我们为大家盘了一下郑州三月和四月的土地出让情况,(戳:购房者注意!土地市场正在向你传达这些信号!)近两个月郑州挂出的土地数量较少、多为城改用地或距离主城区较远,质量都比较一般,且多数地块以底价成交。

一方面是因为政府对于土地出让比较保守,对市场仍处于试探阶段;

另一方面,政府控制土地出让,可能会影响近半年新入市项目的数量,从而对销售端造成影响。

和土地市场同样冷清的是反映相对滞后的二手房市场。二手房的回暖的信号更加微弱。

3 月以来,郑州二手房共计成交 1376 套,环比增长了 39 倍。

除了环比的涨幅外,我们更应该看到的是今年 2、3 月成交量是 2017 年以来成交最低值。

二手房市场的复苏,仍需时间。

03

7 家房企联名涨价,背后是什么逻辑?

下面这张图相信很多朋友都在朋友圈见过了。

从 3 月末,朋友圈就开始蔓延着一股房价将要上涨的情绪。但如果仔细观察,你会发现这些的套路似乎有写眼熟:

1. 收回或上调优惠折扣;

2. 直接涨价 100-500 元 /㎡不等;

3. 价格会涨多被设置为 4 月 1 日起。

再来看看 3 月 31 日前后郑州新房的成交量,你品,你仔细品。

开发商宣扬涨价逼单已经是市场上的常见套路,每年都会有那么几波 " 涨价潮 " 出现。那么为什么开发商会在此时宣言涨价?这波 " 涨价风波 " 究竟会不会延续下去呢?

首先,自疫情爆发以来线下售楼被堵,开发商采取打折优惠的方式已近 2 个月,长时间的降价优惠可能会使购房者和业主对项目丧失信心。

据了解,郑州因降价优惠而发起的维权并不在少数。开发商喊涨在一定程度上能够安抚已经购房的老业主。

其次,开发商通过购房者买涨不买跌的心理进行逼单。效果如何,31 日的数据已经很明了了。

不少购房者关注的是,郑州这波 " 涨价潮 " 究竟能否延续。

从市场上看,尽管郑州 3 月成交较 2 月有所提高,但整体销量不足往年同期一半,月销量在近三年中都处于相对低位。目前的郑州市场热度并不足以为这波 " 涨价潮 " 的底气;

从需求端讲,本次疫情对于很多购房者的收入以及置业计划造成了影响,购房者的购房态度愈发谨慎。

根据之前乐居河南所作的调查,超八成购房者因本次疫情下调了首付预算。这就注定了,今年郑州的购房群体会对价格更加敏感。而 3 月 31 日后火速回落的销量也证明了这一结论。

从供给端看," 活着 " 仍是开发商的当务之急。

有数据显示,今年 7 月,房地产行业将迎来债务到期高峰,高达 1490 亿。从海外债务来讲,Bloomberg 数据显示 2020 年房企海外债务偿还高峰期为 3 月和 11 月,分别超过 40 亿美元和 50 亿美元全年房地产企业海外债务到期规模达到 294.65 亿美元,约合 2039.83 亿元。而融资这条路也并没有那么好走,2 月份典型上市房企实际完成的融资金额环比下跌 60.34%。

郑州本次的 " 涨价潮 " 或许又将沦为如同往年一样 " 狼来了 " 的故事。

04

最后的话

总的来说,尽管郑州的新房市场已经有所回温,但热度仍未达到郑州往年同期水准。而二手房和土地市场的回暖信号十分微弱。郑州楼市远远谈不上小阳春。

那今年是买房的好时机嘛?可以肯定的说是的。

一方面,郑州市场正处于回暖期,价格方面较以往会有一些松动。而随着疫情后大量项目的拿证入市,郑州的购房者也有更多的选择空间。

此外,今年的购房环境相对友好:不管是调控政策还是信贷政策都有一定程度的边际放松,抢人大战再次打响。郑州如若跟进,对购房者来讲无疑是一项利好。

但需要购房者注意的是,随着郑州市场的回温,留给购房者的时间已然不多,大家还需好好把握。

——郑州 " 新主城 " 探春进行时 ——

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